国家统计局昨日公布《2009年1-2月房地产市场运行情况》显示，2月房地产开发景气指数为94.86，比去年12月份回落1.6点，比去年同期回落10.69点，创下这一指数5年来的新低。
数据显示，今年前2月，房地产开发企业房屋施工面积14.21亿平方米，同比增长14.2%；房屋新开工面积1.08亿平方米，同比下降14.8%；房屋竣工面积5651万平方米，同比增长29%。
同期，商品房销售面积5131万平方米，同比微降0.3%。其中，商品住宅销售面积增长1.1%；办公楼销售面积下降29.6%；商业营业用房销售面积增长3.5%。而商品房销售额2397亿元，同比增长11.2%。其中，商品住宅销售额增长13.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长0.9%和13.3%。
此外，房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米，同比下降30%；完成土地开发面积2647万平方米，同比下降 15.5%。房地产开发企业本年资金来源6046亿元，同比增长6.9%。其中，国内贷款1674亿元，增长9%；利用外资69亿元，增长50.8%；企业自筹资金2215亿元，增长13.9%；其他资金2088亿元，下降1.8%。在其他资金中，定金及预收款1190亿元，下降4.3%；个人按揭贷款532亿元，下降0.6%。
上海易居房地产研究院曾报告预测，2009年国房景气指数将会触底，时间很可能出现在第三季度，早则在第二季度，而底部将跌破90点，与1997年的历史点相近，甚至更低，在85-90点区域的可能性。
中指研究院的分析师也认为，楼市回暖需要具备不少特征，如消费者信心恢复、支付能力上升，成交量持续上涨、交易价格维稳，开发商推盘意愿较强、积极推出新项目，投资规模开始反弹、拿地和新开工规模上升等。“但从目前的基本面看，不容乐观，如今年1-2月推盘数量依然明显减少，从我们监测的30个重点城市的住宅新增批准上市面积变化来看，除武汉外，其他主要城市近两月的住宅新增批准面积无论是同比还是环比均出现大幅下降，降幅多在50%以上，杭州甚至超过80%。此外，土地市场也持续低迷，成交大幅萎缩。”
张民耕:中国房地产开发应由香港模式转向美国模式 （搜房网）
第十一届人民代表大会第二次会议和政协第十一届委员会第二次会议，将分别于2009年3月5日和3月3日在北京开幕。房地产历来都是每年的“两会”期间的热点话题，由于中国经济正遭遇自身调整周期和世界经济危机的影响，由于直接与民生、开发行业生存乃至整个经济发展相关的房地产行业更加受到各界的关注。
房地产行业亟需解决的问题是什么？房地产行业最迫切的需要改进的地方在哪里？北京银信房地产公司董事长张民耕认为，08年的房地产变局给了我们一个预示：房地产走了十几年后，在原来的模式上遇到了一个瓶颈。即现在形势上出现供过于求，供过于求主要是在支付问题，这是一个显著瓶颈。
供求瓶颈
08年房地产的变局给我们一种预示，一种感觉，就是房地产走了十几年以后，按照原来的模式在继续往前走就遇到一个瓶颈了，已经到了不改变不行的地步了。那么这个瓶颈是由什么造成的呢？就是整个的经济模式是放在购买力，进入人的瓶颈。最显著的瓶颈是什么？现在形势上出现供过于求，供过于求主要是在支付问题，这是一个问题。
开发模式单一化导致风险累积
房地产本身的开发模式同时也遇到问题。这个瓶颈是，房地产开发模式极其单一，从房地产开发企业本身来说非常单一，就是全能开发商。就是投资全部是自己的，然后过程是全程操作，全部是自己得，风险自己扛。这样的开发模式实际被证明是落后金融形态下的模式，他显然不如从社会上集资来进行开发这样的模式更先进、更能做大。现在中小房地产开发商碰到一块儿的说法，是规模越做越小，风险越做越大。怎么认为呢？原来我用1个亿去开发，那时候我买了200亩，我去开发挣了2个亿。我再去买地的时候只能买100亩地。这两个亿再投进去，再去挣呢？很可能只能挣一个亿了。于是风险会越来越大，而规模却不如以前大。
相反，同时很多公司完成上市，他从社会上，从资本市场集资，他的规模可以迅速扩大。另外还有小而全、大而全的模式风险抵抗能力，因为这种模式必然意味着你要从银行、从借贷市场借大量的资金，从借贷市场或者股权抵押或者土地抵押。一旦你还不上，那你的风险就大。可能你的股权、土地都出去了，你没有一个社会力量替你来分担风险。当然了，他的好处是利益独享。你没有把利益分享，所以你风险要自己抗。
另外，房地产企业的种类也极少，就是只有一种，开发企业。当然有上下游了，有销售公司、物业管理公司。但是缺乏一个国际上最普遍的模式，就是长期持有物业、租赁这样的公司，这个公司没有。所以使得我们房地产市场、租赁市场极其不发达。
由香港模式转向美国模式
我们的房地产业08年以后面临的困难使我们反思很多，我们感觉到要进行开发模式的转变。简单来说，形象地说，由香港模式转向美国模式。美国是金融市场极为发达、市场分工极为细密。聂部长带着我们去过美国的房地产商会，它那个商会里面分工很精细，投资人是投资人的那一块，发展商是发展商的，物业管理是物业管理，它分得非常细密。特别重要的一点，投资商往往是非常有经验的房地产基金、退休基金、退伍军人基金，他要求的不是暴利，要求每年有相当稳定的回报，他用来支付保险、社保、支付退休费用。这对于我们来说是非常理想的，我相信中国房地产要往前发展不得不走这条路。一个是分工细密，每个人把自己这一级做到最优化，第二就是改变大而全、小而全，要涌现出大的开发商，而不是全程。我们想做的事情，就是搞基金、搞房地产信托，就是想做这些事情。
房企生存状态：房地产深陷流动性“危情”资金链断裂风险陡增（中国证券报）
在国内房地产业的调整中，地产企业的资金链是令市场最担心的问题。股市低迷、银行惜贷、销售萎缩、库存高企、景气下滑……这一切，都使房地产业深陷流动性“危情”之中。
岁末年初，中央货币政策转向，将“从紧”调整为“适度宽松”，并提出满足房地产企业“合理的融资需求”。
业内专家指出，在“保增长”的环境中，银行今后对房地产企业的融资需求会在一定程度上“开绿灯”，但受消费意愿持续下降、房屋存货不断走高的影响，房地产业整体的资金压力依然巨大。华远集团董事长任志强便指出，2009年，不排除部分企业资金链断裂。
开发资金普遍“吃紧”
“2007年，房地产行业比较亢奋，企业高价拿地、大幅圈地屡见不鲜，由此沉淀了大量的开发资金；从2008年开始，房地产市场持续低迷，信贷环境也延续了近一年的从紧格局，由此导致地产商的开发资金普遍比较紧张。”一位房地产分析人士告诉记者。
洗牌格局依旧 房企个性化生存（上海证券报）
嘉宾：五合国际（5+1 WERKHART）副总经理严涛
纵然楼市已转向，但房地产行业的整合从未停止，甚至于还面临着新一轮洗牌。在年前讨论过新一年的一、二手房市场发展趋势后，本周，我们再邀请业内人士与大家谈谈房地产企业的新走向。
加速迈入产品时代
主持人：对房地产企业来说，您认为今后的发展形势会是怎样？
严涛：基于政策引导下的市场结构和开发模式的转变，2009年住宅市场发展是向两端分化的，一种是政府主导的保障性住房建设，另一种是开发商自主的个性化产品。目前这两大产品阵营中，与保障性住房相比，纯商品房在价格上不具备竞争优势。因此，在今后政府大量提供保障性住房的情况下，商品房会更注重追求高端、特色的做法，产品品质因而提升，追求高端产品开发的企业也变成了竞争对手，形成的产品进一步差异化。最后带来的结果是，保障性住房的大量上市和现阶段市场泡沫的挤压，将加快推动房地产产品时代的到来。
房地产行业新的格局也正在形成：首先是资本的集中，包括资金、土地、项目等，一批中小开发商被淘汰；其次是人才的集中，更多的专业人才会流向大型正规企业。总之，2009年之后的房地产行业将把资本实力与专业力量结合得更紧密，这些是其他很多行业的共同发展道路。
新政：房地产投资信托基金初步构架形成 获批后试点（中国新闻网）
中国官方今日透露，中国央行正牵头拟定房地产投资信托基金工作方案，现已形成了初步的试点总体构架，该方案将在报国务院同意后进行试点。开展房地产投资信托基金试点是中国政府为了提振低迷楼市所推出的刺激措施之一。房地产投资信托基金具有风险小、回报高于银行存款等优势，其作为一种保险投资，对于改善房地产融资结构，降低银行及开发商风险亦有助益。
中国央行金融市场司副司长霍颖励今日在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范。她透露，中国拟在吸取美国次贷危机的经验基础上，力求简化产品链条，提高产品透明度。
业内人士指出，当前央行主张适度宽松货币政策，鼓励房地产企业通过多种渠道获得资金，而房地产投资信托基金就是一种很好的途径。
降息无法缓解房地产开发市场的资金压力 （上海证券报）
“连续降息对房地产业将起到潜移默化的作用，房地产的复苏对于抵抗经济衰退也至关重要。在中央和地方陆续推出新政的当下，楼市的坚冰有望逐渐融化。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示，“如我们在上海近80家区域门店的统计显示，房产新政发布后，由于贷款利率优惠幅度较大，买卖双方的热情均有所提升，11月以来成交总量已比10月提升了100%以上。但是，在房价逐步回归理性的当前，成交量的回暖也不可能一蹴而就。”
信义房屋分析师朱平平还认为，短期超过居民承受能力的高房价仍是阻碍，“降息远没有价格调整带来的影响大。有序的价格调整对房地产市场的长期健康发展将带来有益的影响，并有利于消除资本市场对行业发展的不确定性预期。”“加息要到一定程度房价才会停止上涨，降息也要到一定程度房价才会到底。所以，现在楼市是否已触底还有待观察。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。
美联物业副总经理丁伟则预期，改善型购房者有望成为此次降息的受益者，因为可以享受从7.2%下降到6.12%的贷款基准利率，而原先只有首套购房者才能享受七折优惠利率。
对房地产开发企业而言，降息使得开发成本大幅下降，利好显而易见。但是，业内人士也指出，眼下对开发商来说，解资金之危重点在于资金的获取，而不在于获取资金的成本。
“今年以来房企得不到贷款是的问题，利率多少无关痛痒，实际上房企的民间信贷，利率高于银行信贷十几倍。目前，央行虽然放松了商业银行的信贷额度，但各商业银行还没有明确对开发贷款的额度是否放松。从实际的调研结果来看，商业银行更愿意对大型品牌企业放贷，而中小企业获取贷款依然较难。”易居中国分析师付琦直言。
朱平平也认为，银行对开发商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此本次大幅降息仍无法缓解房地产开发市场的资金压力。
信义房屋分析师朱平平还认为，短期超过居民承受能力的高房价仍是阻碍，“降息远没有价格调整带来的影响大。有序的价格调整对房地产市场的长期健康发展将带来有益的影响，并有利于消除资本市场对行业发展的不确定性预期。”
“加息要到一定程度房价才会停止上涨，降息也要到一定程度房价才会到底。所以，现在楼市是否已触底还有待观察。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。
美联物业副总经理丁伟则预期，改善型购房者有望成为此次降息的受益者，因为可以享受从7.2%下降到6.12%的贷款基准利率，而原先只有首套购房者才能享受七折优惠利率。
对房地产开发企业而言，降息使得开发成本大幅下降，利好显而易见。但是，业内人士也指出，眼下对开发商来说，解资金之危重点在于资金的获取，而不在于获取资金的成本。
“今年以来房企得不到贷款是的问题，利率多少无关痛痒，实际上房企的民间信贷，利率高于银行信贷十几倍。目前，央行虽然放松了商业银行的信贷额度，但各商业银行还没有明确对开发贷款的额度是否放松。从实际的调研结果来看，商业银行更愿意对大型品牌企业放贷，而中小企业获取贷款依然较难。”易居中国分析师付琦直言。
朱平平也认为，银行对开发商的贷款仍面临着风险，政策上也未出现对房地产行业的实质性松动，因此本次大幅降息仍无法缓解房地产开发市场的资金压力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
