中国银行副行长朱民在一次中国人力资源管理新年报告会上发表了他著名的“LV”理论——美国、欧洲和日本经济将进入“L型”衰退，飞流直下三千尺，一马平川很多年。而目前中国经济经历“V型”调整正在触底逐渐反弹。
而对于调控中的中国房价是在印证“LV”理论还是在经历“NM型”的变轨，市场最有说服力。频频新政之下的楼市，经历了几次大的调控。难怪地产大佬任志强会说，房地产市场的风险不是来自市场本身而是在于政策的调控。10年房价走势大致分为几个阶段：1998年到2007年为斜线上涨期，牛市行情将近10年；2007年10月到2009年4月为曲线下降期；而到2009年4月到8月为快速反弹期。房价的折回走势正好是一个“N”型。
1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年并一直持续下去的改革。从那个时候开始，中国真正进入了商品房时代，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由，住房也成就了众多房地产商的财富神话。在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。在中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，市场化的“商品房”成为了城市住房建设的主题词。
涨跌互现曲线折回
事实证明，国家通过一系列改革和政策推动，房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。之后，鳞次栉比的楼盘，拔地而起的高楼大厦，绿草如茵的景观社区，这些都把南昌装扮的更加美丽。从筒子楼到联排别墅，从单元房到大型社区，从临街而居到亲水楼盘……这一切都有着质的飞跃。房价也一直的赛跑，一天一个价，涨得让发慌，有的楼盘翻了几番。疯狂到了2007年，房价攀升到了顶峰。于是楼市泡沫说开始盛行，开发商和购房者都相继失去理性。卖鸭子的，搞饲料的，做煤炭的，资金纷纷涌入地产行业，于是拿地就可以生财，地王接二连三惊爆。地产界是孕育中国富豪的一个领域，在《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，前10大富豪中房地产商占了6人。而另一端的购房者更是狂热追涨，甘当房奴。
当市场出现偏执的时候，国家必须挥动干预的大棒。紧缩银根、提高门槛、调高二套房贷利率等新政在2007年9月27日出台，这一标志性政策成为房价的分水岭，拐点论就此而出，房价应声而落。行业的老大哥万科率先扛起降价大旗，顷刻间打破中国房价只涨不跌的怪圈。之后，感受楼市变脸的开发商如金地、保利、万达、绿地等阵营也顺势而为被迫降价。为了落袋为安，“一口价”、“特价房”等震撼字眼见诸报端。从蝴蝶效应到多米诺骨牌的倒下，楼市危机不仅仅危言耸听，而且冲击到房企的实体。地产企业不得不应对“猪坚强”的生存法则：等不来“解放军”，那就断腕求生、割肉补血，省钱、停工、裁员等自行“瘦身”。
2008年，引爆全球金融危机使得房地产市场同样未能幸免。股市惨兮兮，房价也跌跌不休。成本销售、抄底价、一口价等等不再司空见惯，构筑成了楼市的谷底。经济规律告诉我们，房价有涨一定有跌，反之，有跌一定有涨。到了2009年4月，迎来了楼市的春天。泡沫被挤压，房价触底，积累已久的刚性需求必将报复性反弹，导致市场回暖，“收复失地”。房地产恢复了往日欣欣向荣的容颜，楼市行情可谓顺风顺水，似乎成了“普涨”格局。
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今年下半年：稳中求升
说到上半年行情，让我有三个意想不到。个意想不到的是房价下行结束那么快，转身反弹加速度。去年南昌房价狠狠跳楼，大跌眼睛。象湖新城和郊区楼盘成了重灾区，直降35%成本价销售和底价抛甩，不再司空见惯。而到今年上半年却华丽转身，楼盘止跌反弹，调控周期比较短。第二个意想不到的是上半年成交面积几乎卖了去年一年的总量。09年上半年成交面积为240.59万平方米，同比08年上涨217.61%，这是历史峰值。第三个意想不到的是摇号通宵排队抢房现象重演，绿地海珀兰庭、保利别墅等豪宅异常走俏。
而下半年地产行情可以用四个字概括：稳中求升。首先，我国经济运行企稳回暖的态势初步形成，各地楼市行情被看好。国家发展改革委、国家统计局8月10日发布的调查数据显示，7月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨1％，连涨5个月，用股市术语说是连续五月阳。这至少可以看出地产行情形势一片大好。其次，刚性需求被爆发性释放。由于受去年低迷跌价的影响，今年总体供应量不再像往年那么饱和，有的楼盘甚至供不应求，压抑近一年的刚性需求被爆发性释放，买房自住和改善性置业一直是主流和生力军，这股置业潮流将继续在下半年得到体现，所以南昌房价经历了去年调整的一个轮回走势比较稳健。其三，购房者追涨的跟风心态。买涨不买跌，购房者怕错过涨价，当周边朋友买房自己也跟着买。 其四，在通胀预期加剧的情况下，选择能够对冲的投资品种尤为关键。不动产比黄金、股票、古董的抗通胀效果更好，具有很强的保值增值性。所以房子卖得好，豪宅也炙手可热。其五，投资客大量进场。楼市与股票一样可以可以抄底。有眼光的投资客在去低峰时购房到今年上半年至少涨了400——600元/平方米。尽管今年股值翻了一番，但毕竟股市风险深不可测，许多资金还是流向了房地产，楼盘的热销就印证了这一点。其六，国家继续实施适度宽松货币政策 助力经济平稳较快发展，在利率保持七折水平4.158%不变的情况下，房贷压力减轻。其七，板块出现分化，楼盘补涨不一。南昌有七大板块，红谷滩板块是大赢家，不管是成交面积、套数还是楼价涨幅都位居南昌榜首，预计下半年维持在当前水平，很难有大涨的空间。象湖新城从低迷时的均价2300元/平方米如今涨至2800元/平方米。目前市中心板块涨价不明显，如金域名都、恒茂国际都会、泓鼎福第、中大紫都等楼盘房价比较平稳。因此，预计城东、城南、市中心、新建湾里、朝阳等板块有补涨的机会和空间。因此，从上述积极的利好预测，南昌下半年行情是稳中求升，但升的空间和系数有待市场验证。
世事轮回，房价有涨一定有跌，反之，有跌一定有涨。经历了一年的剧烈震荡，南昌地产从谷底已经升至波峰，有的楼盘房价甚至疯涨超过了2007年的峰值。否极泰来，盛极而衰，高价位蕴藏着高风险。下半年置业时，远见和理性一样重要。2007年到2009年经历的是“N”型的上升期，而到了2010年将可能走“M”型的下行区域。
2010年将下行成“M”型
压抑近一年的刚性需求被爆发性释放，有的楼盘供不应求，甚至重演2007年摇号通宵排队抢房的盛况。但是到了2009年的下半年，行情开始分化，板块涨跌不一。红谷滩和象湖新城的楼盘涨了不少，但市中心板块的楼盘却出现下跌的行情。位于沿江路地段和品质均优的上林春天现房顶楼房价下调接近1000元/平方米；井冈山大道上的蓝天郡8月15日30套特价房，均价从在6400降至5800元/平方米。梦里水乡也推出了特价房。此时的特价楼盘给市场反馈一个消极的信号那就是房价反弹到顶峰时，如果价高而无购房者问津的情形下，下调势在必行，有成交才有实在的需求。也就说房价在经历“N”型时又要变轨。中国经济已经逐渐好转但尚未进入复苏。目前实体经济的增速无法支撑飙升的股价，回落在所难免。同样房地产业全面转好尚需时日，2010年房价在完全经历“N”型走势之后变轨成“M”型是一种必然更是市场真实使然。
“N”型到“M”型是必然
一个轮回的结束是另一个轮回的开始。从“N”型到“M”型其实就是从涨又到跌的过程。当然在“M”型状况下，将更加考验开发商的实力和智慧，同时也在洗礼购房者的对大势的研判和时机的把握。
没有永远下跌的股票也没有永远上涨的房价，因此从“N”型到“M”型是必然。
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