距去年10月22日楼市救市政策出台一周年，优惠政策去留渐成市场悬疑
好的电影，都善于讲故事，比如正风靡各大城市的09年度大戏《风声》，在十面埋伏、波谲云诡的对局中，谁也不知道真正的卧底“老鬼”潜藏在哪张面孔背后。
而放眼楼市，在距去年10月22日国家财政部、央行双双启动房产救市政策一周年，房地产形势全面逆转的背景之下，购房7折利率优惠、首付二成、超过两年的二手房交易免征营业税、购房补贴等救市政策是否“功成身退”，也逐渐成为一大谜语。
随着20日国务院会议今年来首提管理通胀预期，并次将管理通胀预期，与保增长、调结构相提并论，以及21日银监会主席刘明康重申严格执行“二套房贷”政策不动摇，楼市已经进入一个各方纠结，局势最为复杂的一个时期，尽管《楼市风声》已然上演，但谜底将留在最后。
“为刺激消费而出台的救市政策即将执行到暂定的最后期限，包括成都在内的房地产市场可能面临政策变局。”成都地产界一位影响力人士近日表示，下半年来二套房贷全面收紧，以及南京、上海、北京等城市近期房贷收紧等都已经传出信号，从四季度开始，表面上依然火爆的成都楼市将可能进入新的调整起点。
“国家出台救市政策一周年，与一年前开发商库存积压严重、资金全面吃紧、成交急剧萎缩、土地市场一片萧条相比，从过去的这三个季度来看，楼市已经从最初的"小阳春"跑步进入到"艳阳天"，甚至局部重新上演了07年的楼市疯狂，上海、深圳、北京等一线城市的房价和地价已经重回07年最火爆时期历史高位，这种过于亢奋的局面不可能持续，调整至平和状态已经成为一种必然。”在接受本报记者采访时该人士表示，，去年以来，短期内大剂量的经济刺激政策，使包括成都在内的房地产市场再度出现非常规性增长，库存积压和资金链几近断裂的房企，在政策之手助推下走出了困境，这不仅将一些“濒危”的企业拉回了生死线，也让大量房地产企业“找回了去年冬天的损失”。根据“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”，房企20强全年揽金4000亿元已成定局，在多个城市，开发商没有资金压力，不断试探性高价开盘，四处圈地的现象正在出现，而且大大地超越了政府的预期，这可能为接下来的楼市调整埋下了必然的种子。
事实上，在政策风向未明确之时，最近，银监会、国土资源部，以及南京、上海、北京等地地方政府的一系列“紧箍咒”性政策似乎已应声而动。除银监会早前发文要求各商业银行严格执行关于二套房按揭贷款的规定，收紧此前被各地放松的二套房房贷政策外，北京、上海等地的银监机构也分别在9月和10月下发了规范房贷业务、严格执行二套房贷等相关监管要求，对于房地产市场而言，调整似乎已经风雨欲来。作为最有力的佐证，根据《中国证券报》19日的报道，有关方面近期已针对二套房贷、交易税费优惠等措施即将到期的情况，向房地产相关企业及机构问计明年的楼市政策。在业内看来，中央和地方去年出台的以救市为目的的优惠政策到底会不会准时结束，又应不应该继续执行，是后市发展的关键——在今年12月31日这个时点前，其中任何一个细节的调整、变化，都可能足以冷暖自知，窥见2010年房地产的走向和变化。(来源：四川在线)
“国十三条”、二手房税收优惠等一系列救市政策的有效期大多是截至今年的12月31日。中央和地方去年出台的以救市为目的的优惠政策到底会不会准时结束，明年上海市民购买二套房能否继续享受优惠利率成为热点。
银行持续收紧二套房贷
距离去年开始的二套房优惠政策已满一年，除了中央出台的一系列政策，各地方政府去年出台的临时救市政策也面临到期后是否继续延用的问题。以上海为例，2008年10月22日，上海在楼市低谷期出炉房地产救市十四条，其中关于大幅降低楼市交易税费的第六到第九条款有效期均至2009年12月。
统计显示，今年上半年的住房按揭贷款达到了4793亿元，比去年同期增长了2633亿元，而在今年7月份的3559亿元的贷款中，个人贷款占了1800亿元。从中可以看出二套房优惠政策出台后的效果不容小觑。
然而临近年末,各银行多数已经完成全年的贷款任务,尤其在上半年创出天量信贷的大背景下各大银行不约而同开始对二套房贷的优惠利率申请“收骨头”。房产中介在做房贷的过程中,也明显感觉到近来银行方面在个贷要求比以前更高。特别是今年下半年以来，银监会重申商业贷款二套房政策后,各家银行严格遵从“9·27”政策即二套房首付40%,利率在基准利率基础上上浮1.1倍,政策的从紧使得部分惯于使用商贷购房的借款人望而却步。
随着优惠期限的临近，记者发现银行仍在持续收紧对二套房优惠利率的审核。包括上海在内的各地银监局也接到银监会通知,持续排查辖内机构房贷业务,二套房贷政策丝毫没有松动的迹象。市场方面，除了四大国有银行以外，一些之前相对容易贷款的中小银行房贷申请也开始从紧。
明年政策从紧概率更大
由于优惠期的时限是在今年的12月31日，业内对明年的政策已经开始有了预期。记者综合多方观点显示，大多数专家学者认为明年的二套房代利率将从紧，而这主要是为了避免假按揭引起的银行风险。
中国不动产投融资大会秘书长卢元强指出，在过去几年中，假按揭的现象一直存在。几年前，北京、上海、广州和深圳等城市都出现过铺天盖地的“零首付”购房广告，从开发商操作角度看，就是假按揭。
光大银行相关人士表示：“对于商业银行来说，‘假按揭’存在很多危害，从恶意诈骗银行资金的角度看，会带来银行信贷资金的损失，因为一旦骗取银行资金的诈骗发生，银行是最终的受害者；从套取利差收入、获取银行信贷资金，但还款有保障等弄虚作假的角度看，实际也存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，干扰银行的正常经营秩序。一旦楼市出现逆转，风险就由商业银行承担了，极易形成不良资产。”不过，也有另一种声音认为，目前楼市处于“价升量减”高危现状下，不宜过于严厉限制房贷利率，不然将促使楼市过快走向另一个“低谷”。
地产专家韩世同表示，今年的房地产市场和2007年的房地产市场如出一辙，在楼市处于巅峰时的2007年突然被一个二套房贷政策压得粉碎，如果在目前已经处于“高危”现状下的房地产市场，出台过于敏感的楼市政策，或将重蹈2007年覆辙，楼市将走向另一个“低谷”。
香港预警按揭利率价格战
今年以来，由于资金充裕，香港银行业资金成本降至很低水平。急于寻求资金出路的银行把先于实体经济复苏的楼市作为一个主攻方向，利用最优惠贷款利率与同业拆息之间的息差空间，设计按揭利息产品，价格竞争激烈。9月中旬，金管局曾就银行按揭贷款发出通告，对有个别香港银行提供全期低至最优惠利率减3.25厘的做法表示关注，认为香港银行激烈的按揭利率价格战不可维持，可能有损银行业利润率并导致风险上升。(新闻晚报)
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