[摘要] 挟咄咄逼人的资金优势，国企在房地产市场风头强劲，一些国企、央企更是频频成为“地王”买家。持续的“国企热”会不会“烫伤”房地产业？不少业内人士认为，部分国企借助于资金优势进行的开发、拿地行为，将进一步刺激房价过快上涨，对房地产市场带来较大冲击，并增加后市调控的难度。
据新华社上海11月4日电近期，挟咄咄逼人的资金优势，国企在房地产市场风头强劲，一些国企、央企更是频频成为“地王”买家。
持续的“国企热”会不会“烫伤”房地产业？不少业内人士认为，部分国企借助于资金优势进行的开发、拿地行为，将进一步刺激房价过快上涨，对房地产市场带来较大冲击，并增加后市调控的难度。房地产业“国企热”利弊如何尚难定论，但应警惕其“做大”楼市泡沫的可能性。
国企在土地市场发力
数据显示，今年前三季度，房地产企业销售额前十强中，包括前三名在内的六家企业均为国企。戴德梁行华东区综合住宅服务董事伍惠敏说，2007年A股市场排名前十的房企中有六家是民企，而今年则是国企“一统天下”。
在土地市场上，国企表现更为强势，是各地“地王”最主要的买家。4月29日，杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元夺得南山路勾山里B地块，楼面地价高达4.6万元／平方米。6月30日，中国中化集团旗下的中化方兴投资管理有限公司出资40.6亿元摘得北京广渠路15号地块；在9月刷新上海“地王”纪录、将地价推高至70亿元以上的中国海外发展等，也为国企。
银行主动给国企贷款
一国资房企负责人告诉记者，今年以来公司贷款变得“特别宽松”，往往是多家银行主动找上门，请求“帮帮忙”贷点款；对有些上十亿元的项目，则会由总行的领导亲自来打招呼。
一位不愿具名的国企负责人说，原先国资委规定只有16家央企可以进入房地产，其他企业不能进入。“但这两年来，部分央企，特别是传统加工企业、生产制造企业效益不理想，出口又受影响，所以倾向于在房地产业中加大投资。”
长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬认为，国企纷纷进入房地产业，既是“冒险意识”推动，也是“利益驱动”使然。
非理性拿地冲击市场
一些业内人士认为，国企“强悍”入市，是抬高地价、加快房价上涨的重要原因。
一位进入上海已有10多年的港资房企人士说：“现在一些国企连楼面价超过2万元、3万元的地都会毫不犹豫地去拿，这让大家有些担心，如果一两年后这样的价格卖得动，那就说明房价上涨太快了；如果企业不开发，那就是炒地，借此融资圈钱。”
他说，一些国企的主业并不是房地产，但频频制造“地王”，这将加剧市场的泡沫化、非理性程度。
业内人士建议，要规范不以房地产为主业的国企的投资行为，严控国企资金非理性进入楼市。此外还应完善国企投资房地产的风险评估和风险控制，严查国企炒楼、炒地行为。（东方早报）
海外热钱来袭 内地楼市泡沫预期加剧
“目前来看，热钱进入楼市的总量没有去年年初时大，但是势头很难说，有可能会上升的。但是目前说这个话题又触及了政策的敏感性，毕竟，热钱大量流入会对股市和楼市继续升温形成预期，这是政府监管部门不愿意看到的局面。”一位多年研究热钱的专家告诉记者。
那么，究竟有多少热钱流入中国楼市，又对楼市泡沫产生多大影响呢？
日前，央行发布统计数据，前三季度国家外汇储备增加3266亿美元，第三季度增加1488亿美元。其中仅9月份，外汇储备就增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。在大量增加的外汇储备中，不可解释来源的热钱占比直线上升。
一般来说，贸易顺差及外商直接投资是外汇储备增加的主要原因。数据显示，2009年9月末我国外汇储备余额达22726亿美元，其中三季度大幅增加1410亿美元。而三季度贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，中金报告认为，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。
这一说法得到包括花旗银行在内的一些研究机构的基本认同。继去年下半年热钱净流出中国境内之后，又一波热钱来袭的趋势已经十分明确。
一位港资设立在内地的房地产投资基金经理告诉记者，“在国际投资市场普遍不景气的情况下，中国经济是一个概念，中国城市化带来的房地产是一个概念，人民币又是一个概念，多种概念助推，外资加大楼市投资砝码是可以理解的。”
广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕告诉记者，热钱投资楼市不会走常规的基金途径，而是变化成各种身份，与境内公司合作，或贷款给企业，或直接收购物业。“这些热钱进来时可能以贸易公司或咨询公司身份出现，通过制造一些假的服务合同来换汇，换得的人民币用于投资境内楼市，则有可能通过地下钱庄汇出。”一位金融专家表示，这些做法因为脱离了境内监管部门的监管而变得不可控，进而威胁金融安全。
在目前的一、二手房市场，热钱直接投资购买物业的迹象并不明显，但根据易居中国分析师薛建雄的介绍，如果热钱已经变化成人民币身份，如果再找到境内购房人为替身，那么外资投资的占比可能比表面上升很多。
薛建雄介绍，目前境内房价超出绝大多数刚性需求的承受能力，而主要买家已经变成了二、三甚至五、六套房源的买家，他们有的基于自用与投资之间，有的只是单纯的投资。“此类买家看到好行情，就会大举买进，同时放出手上较老的房源获利套现；行情稍一下滑，就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落，也成了房价易涨难跌的支撑。”薛建雄称。
对于热钱等外资形式投资中国楼市的风险，薛建雄分析，如果投资者吸取了05年和08年的投资教训，近期楼市不太会出现大幅调整的局面。这种预期有可能导致更多热钱进入市场，进而助吹楼市泡沫。“回顾05年的房价下跌，主要是一些不理性的投机者持有太多房源，在楼市调整时顶不住借贷压力而大幅折价抛盘。到去年的这轮房价下跌主要是开发商资金链紧张而折价抛盘，投资者中仅为炒汇率差的韩国人低价抛盘。如果说目前的投资风险，主要就是为应对泡沫而出台的宏观调控政策了。”薛建雄表示。（上海证券报）
专家：数据显示国内楼市泡沫已现
经济学家谢国忠日前在凤凰卫视《财经点对点》栏目中表示，通过房地产的价值跟GDP的比例、房租、房地产生产量、房价收入比四项指标比较，中国楼市已现泡沫。有关专家认为，无论从哪个指标来衡量，国内楼市确实已存在泡沫，但代表性的指标当数房价收入比。
房价收入比20倍
谢国忠说，现在中国很多城市，房子的平均价格都是个人收入的20倍左右，这是不可持续的，再怎么看中国的房地产，可能都是一个泡沫。
南工大房地产管理系副主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华介绍，房价收入比的计算公式为：(套均面积×均价)÷（家庭年收入)=房价收入比。按照国际公认的标准，房价收入比在4—6倍之间比较合理，也就是说，一个家庭4—6年的可支配收入可买一套房。但目前，大城市的房价收入比都在10倍以上。
出租15年很难收回成本
吴翔华介绍，衡量房租的标准通常是用总房款÷年租金，如果15年内能收回总房款，说明这个房产是值得投资的。但现在，房价太高，房租却很低，很多人买房子投资，靠的都是预期，以便再倒卖赚个差价，而非房租回报。
南京我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，现在租房市场确实不太好。她举例说，老城一套60多万元的房子，月租金一般在1500元左右。照此计算，收回成本也得近30年。但她认为，用房租来衡量国内楼市是否有泡沫不合适，主要原因在于国外持有房产成本较高，如需缴纳物业税等，所以要更多地考虑租金。而国内持有房产的成本几乎为零，租金多一点少一点不是很重要，房产的部分就够业主赚的了。
房地产投资远超GDP10%
谢国忠认为，从目前中国房地产生产量来看，房地产投资占GDP的10%以上。这个在世界上来说，在城市化高速增长的情况下也是很高的，而这正是衡量中国楼市已现泡沫的另一重要指标。
吴翔华表示，拉动GDP主要靠居民消费、生产投资和出口。现在出口出现负增长，居民消费能力有限，如果房地产投资在GDP中所占比例过高，出现泡沫在所难免。（南京日报）
海外热钱来袭 内地一线城市楼市泡沫预期加剧
“目前来看，热钱进入楼市的总量没有去年年初时大，但是势头很难说，有可能会上升的。但是目前说这个话题又触及了政策的敏感性，毕竟，热钱大量流入会对股市和楼市继续升温形成预期，这是政府监管部门不愿意看到的局面。”一位多年研究热钱的专家告诉记者。那么，究竟有多少热钱流入中国楼市，又对楼市泡沫产生多大影响呢？
日前，央行发布统计数据，前三季度国家外汇储备增加3266亿美元，第三季度增加1488亿美元。其中仅9月份，外汇储备就增加618亿美元，而一季度外汇储备增加只有77亿美元。在大量增加的外汇储备中，不可解释来源的热钱占比直线上升。
一般来说，贸易顺差及外商直接投资是外汇储备增加的主要原因。数据显示，2009年9月末我国外汇储备余额达22726亿美元，其中三季度大幅增加1410亿美元。而三季度贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，中金报告认为，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。
这一说法得到包括花旗银行在内的一些研究机构的基本认同。继去年下半年热钱净流出中国境内之后，又一波热钱来袭的趋势已经十分明确。
一位港资设立在内地的房地产投资基金经理告诉记者，“在国际投资市场普遍不景气的情况下，中国经济是一个概念，中国城市化带来的房地产是一个概念，人民币又是一个概念，多种概念助推，外资加大楼市投资砝码是可以理解的。”
广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕告诉记者，热钱投资楼市不会走常规的基金途径，而是变化成各种身份，与境内公司合作，或贷款给企业，或直接收购物业。“这些热钱进来时可能以贸易公司或咨询公司身份出现，通过制造一些假的服务合同来换汇，换得的人民币用于投资境内楼市，则有可能通过地下钱庄汇出。”一位金融专家表示，这些做法因为脱离了境内监管部门的监管而变得不可控，进而威胁金融安全。
在目前的一、二手房市场，热钱直接投资购买物业的迹象并不明显，但根据薛建雄的介绍，如果热钱已经变化成人民币身份，如果再找到境内购房人为替身，那么外资投资的占比可能比表面上升很多。
薛建雄介绍，目前境内房价超出绝大多数刚性需求的承受能力，而主要买家已经变成了二、三甚至五、六套房源的买家，他们有的基于自用与投资之间，有的只是单纯的投资。“此类买家看到好行情，就会大举买进，同时放出手上较老的房源获利套现；行情稍一下滑，就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落，也成了房价易涨难跌的支撑。”薛建雄称。
对于热钱等外资形式投资中国楼市的风险，薛建雄分析，如果投资者吸取了05年和08年的投资教训，近期楼市不太会出现大幅调整的局面。这种预期有可能导致更多热钱进入市场，进而助吹楼市泡沫。“回顾05年的房价下跌，主要是一些不理性的投机者持有太多房源，在楼市调整时顶不住借贷压力而大幅折价抛盘。到去年的这轮房价下跌主要是开发商资金链紧张而折价抛盘，投资者中仅为炒汇率差的韩国人低价抛盘。如果说目前的投资风险，主要就是为应对泡沫而出台的宏观调控政策了。”薛建雄表示。（上海证券报）
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