近来房产新政密集出台，其中二套房贷首付不低于50%、并执行1.1倍利率，限购三套房的政策，被认为是房地产宏观调控以来最严厉的信贷调控手段，备受关注。二套房、三套房究竟如何认定，成为政策能否有效执行的关键。不久前，银监会银行业监管一部主任杨家才接受采访时称，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，而不是以是否发生过贷款为标准，即“认房不认贷”。同时，认定范围以家庭为单位。但如果居民需要改善住房条件，并且已经将手中的首套住房售出，再次购买房屋时可被视作无房户。
“认房不认贷”标准在陆续出台的地方房贷新政中已有所体现。4月30日，北京出台一系列严厉政策遏制房价过快上涨，其中提到金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据来认定已购房套数，实现数据共享。同时规定“同一家庭限新购一套商品住房”。同一天，浙江省也出台相关政策细则，则是以交税记录来认定第二、三套房。
大量改善型需求购房者只能“先卖后买”，房产交易周期明显延长
业内人士认为，新政出台提高了二套房贷门槛，在近期政策频出的情况下，短期内会加重市场的观望情绪，市场交易量将出现萎缩。同时，尽管政策并不反对通过“卖小买大”达到改善住房的目的，但提高二套房门槛，意味着大量改善型需求购房者只能“先卖后买”，改善起来并不容易。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，在当前挂牌房源中，有20%老业主面临着“卖小买大”的二次置业需求，但同时有40%老客户表示，需要进一步观察市场走向再考虑是否买房。其结果是需要二次置业的客户难以卖掉手中房产，另购新房，同时另一部分原本有能力再购二套房的客户，也因为房贷门槛和成本的提高，而推迟置业或不得不也考虑卖掉原有房产，这样导致房产交易周期明显延长。
许多城市尚无准确核查家庭购房记录和套数系统，各地房管部门尚未实现联网，异地房产情况难以查实
虽然北京等城市已经明确了购房套数的查询方式，但是仍然有部分城市称，核查家庭购房记录和套数并不容易，虽然地方房产部门有房产交易相关信息，但是对家庭成员的相关情况，以至同一家庭购房整体情况的认定还需要更多信息，需与公安、银行等其他部门合作，实现信息共享、交互。也有担心认为，目前房产拥有情况仍掌握在各地房管部门，没有实现联网，因此难以查实借款人的异地房产情况。
面对这些担忧，中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，从技术角度来说，实现信息共享、联网并不困难，关键在于决心有多大。“认房不认贷”政策出台的初衷就是“一户一房”，这已经不仅仅是房贷这一金融手段实施范畴了。因而要真正调控房价，还需要其他相关配套措施跟进，形成政策合力。 （人民日报）
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■ 社论
目前，因为具体认定细则并未统一，各银行关于二套房的界定各不相同，有的认房有的认贷，莫衷一是。（5月19日《新京报》）
国务院10号文之所以被认为“严厉”，关键在于大大提高了二套及以上住房的首付比例和贷款利率：购买二套住房的首付不得低于50%，而利率则为1.1倍。而根据历史经验，该政策的成败关键，取决于“二套住房”的认定标准。
在10号文出台前，银行对二套房的认定实行“认贷不认房”的原则。但如果贷款者之前购买房屋是全款支付，再买房就不算第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷显而易见，炒房者对每一套住房都可以在全款支付后，再用该房产做抵押，去银行以其他名义贷款炒房，而在银行看来，他并不存在房贷。
10号文出台后，对二套住房的认定标准，至今并没有明确的政策，目前在房地产市场上流传的比较权威的“标准”有两个：
个是银监会监管一部主任杨家才在4月21日表示：住房套数的认定不以是否发生过贷款为标准，即使首套住房没有贷款，再次购房同样会被认定为二套住房，即“认房不认贷”。这个标准比以前的“认贷不认房”的标准要严格，被视为二套房认定政策的重大转变。
第二个是5月7日，住房和城乡建设部副部长齐骥提出的“认房又认贷”标准：一是认房，对借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在房屋登记系统中，其家庭已登记有一套及以上住房的，再贷款购买的住房一定是第二套及以上住房；二是认贷，借款人已经利用贷款购买过一套及以上住房，又申请贷款买房，也认定是第二套及以上住房。简单地说，买房人名下有房，或者是曾用过房贷，再贷款买房都算“二套房”，这是目前最严厉的二套房的认定标准。
但“认房”的难度在于，的住房交易和产权登记系统并不健全，很多地方并没有和银行联网，联网更是遥遥无期。在这种情况下，通过“认房”认定是否属于二套住房存在技术难度。但的难度并不在于此，而在于无论是“认房不认贷”，还是“认房又认贷”，没有任何部门出台统一的认定标准，官员的解释并不能作为法律依据。
在没出台统一的认定标准的情况下，各银行在具体执行时，自然标准混乱，各行其是。普通情况的认定已经混乱，如果再掺杂上夫妻离异等情况，则更让人云里雾里。比如，对“夫妻共同申请过贷款买房、两人离异后无房户一方再买”，“之前贷款买的房已经出售、再申请贷款买房”等情形，是按首套还是二套计算，不同银行给出的认定标准都不相同。此外，什么时候开始执行新的二套房贷政策，各大银行的标准则更是五花八门，有的以网签时间为准，有的以批贷时间为准。
严格的信贷政策是“10号文”的灵魂，而“10号文”有无调控力的关键，则在于是否严格执行二套房贷。但目前无论是住建部，还是银监会，都没出台具体的认定标准，给各大银行如何执行造成了难度，长此以往，贷款人就会利用标准缺失的空子打政策擦边球，最终使二套房贷流于形式。建议有关部门尽快出台二套房的具体认定细则，并要求各大银行统一执行，结束二套房认定和执行上的混乱，呵护政策的公信力。
（来源：新京报）
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