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南昌商业物业供求比扩大为1:3.89

江南都市报   2010-07-15 08:33

“****钻石商铺全新推出;19万起,一层顶两层,小投入、大产出,坐拥财富聚宝盆,轻轻松松做房东,抢购热线:*******”。最近以来,记者的手机几乎快被此类商铺销售信息给挤爆。初步统计,目前南昌市逾20个项目在推或拟推商铺、写字楼、酒店式公寓等各类商业物业,其中14个项目在售,其余项目也正加快商铺推售进程。“住宅黄了,商业红了”一时成为市场新的流行语。

商业物业均价破万元

“听说商铺最近挺热的,我就关注了下,但发现门槛还是挺高。”小李看着报纸上热推的商铺信息,无奈的摇头。最近他有点烦,作为一个外地人,他在南昌已经奋斗了10个年头,有了住房,也有了点积蓄,原本计划再买一套房,也搞点投资,但二套房政策出台,和越来越看不清的住宅市场刹住了他的念头后,他发现商铺对他来说,也只是“看上去很美”。

据记者调查,从目前南昌市在售的14个商业物业项目来看,销售均价约1.2元/平方米,而其中每平方米过万元的就有7个,少数项目所推社区商铺,更超过2万元/平方米。

虽然在推的项目不少,但南昌商业物业整体供应量依然不足,供求矛盾在加大。有关数据显示,6月份,南昌市商业物业供应量为2.19万平方米,6月份只有0.65万平方米,供求比由5月份的1:1.95,扩大到6月份的1:3.89。

这使部分项目一旦有商业物业推出,无需太多宣传便可热销。绿地梵顿公馆临街商铺推出后很快售罄;恒茂红谷新城底铺开卖,50余套底铺已销售殆尽;联泰香域滨江6月所推批临街商铺也已销售一空,第二批商铺也即将面市,售价也达到1~2万元/平方米。

该机构统计数据指出,6月的商业物业成交价达到了9693元/平方米,同比增长了71.04%。与此同时,南昌还有数个商业地产项目正筹划开盘。

一天售空2层写字楼

“我们今天就卖出了2层,共2000余平方米的写字楼。”7月6日下午,星河国际项目售楼处,一位售楼小姐对记者轻描淡写地说。

不仅是商铺,南昌最近写字楼也很旺。据本报记者调查,目前南昌在售的13个商业物业项目,写字楼项目就有4个,其中来自朝阳洲片区的有3个,分别是星河国际、新洪城大市场和象湖2008,另一个是红谷滩中心区的洪客隆国际金融中心。此外,绿地中央广场天街已售罄,其18层的写字楼,也将于本月推向市场。投资专家分析指出,目前投资写字楼大约在10~12年能收回成本。以某均价为7500元/平方米的写字楼计算,租金大约为70元/平方米(租金还有一年的上涨空间),一年为840元/平方米,这样算下来,10年不到就能收回成本。

相关业内人士也表示,随着城市轨道交通、区域发展升级,写字楼的速度也将加快。但是投资写字楼存在投资金额巨大的问题,而且地下车位、交通变化、硬件配置、城市规划等都将影响写字楼的生命和价值,写字楼还面临升级换代的压力。未来几年,南昌写字楼市场将迎来一轮急速放量期,届时,写字楼的竞争将变得异常激烈。

先测投资再出手

“股市风险加大,于是想投资商铺。”市民刘先生告诉记者,他手上正好有一笔闲钱,在咨询一家房产中介公司时,该公司经纪人向他推荐了一套恒茂国际华城的街铺,对方报价25000元/平方米,对此,他不知道是否值得出手?

投资专家指出,要先对商铺进行一番考察,以便确定其价值。投资二手商业物业需特别注意,为控制风险,先要评估商铺的价值。“投资者要看项目的整体打造,对商铺后期的运营、和项目进行分析,同时还要看位置。有些投资者根据人流量来决定商铺价值,这并不可取,因为人流量并不一定能够转变为有效购买力,而这会影响到后续经营,进而影响其投资。”

投资专家表示,投资者在考察商铺价值时,可以根据商铺的租金,结合市场整体投资来测算其价格,公式可简单表述为:(月租金×11)/单价=(其中11表示一年内出租11个月)。比如当前市场公认的商铺投资在5%左右,如刘先生所考察的商铺月租金能达到114元/平方米,则适合投资。

在此需提醒的是,投资者在考察商铺的租金价格时,并不要只看卖家提供的租赁合同,而是要到市场上多取一些点进行调查,以免因卖家提供虚假合同而上当受骗。同时,为能更加地评估商铺价值,相关投资专家还建议聘请专业的评估公司进行评估,投资可以根据专业公司提供的风险评估报告,再来决定是否投资。

文/记者邓鹏

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