[摘要] 南京市政府昨日傍晚发布了“南京市贯彻国务院部委政策实施细则”，外界期盼和猜测多日的南京房产调控细则正式出炉。记者注意到，这次南京市出台的房地产调控政策，主要为五个方面。
南京市政府昨日傍晚发布了“南京市贯彻国务院部委政策实施细则”，外界期盼和猜测多日的南京房产调控细则正式出炉。记者注意到，这次南京市出台的房地产调控政策，主要为五个方面。其中契税政策与此前省里出台的规定一样，值得注意的新规定，则是限购第三套房和楼盘开盘3个月内不得涨价。此外，南京市的自住、改善型购房补贴政策自2010年10月20日起停止执行。
1加快住房项目供地
强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。
2 暂停第三套房贷款
各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
3 购房补贴10月20日取消
自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行南京市的自住改善型购房补贴政策。
4 限购第三套住房
保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。
5 开盘3个月内禁止涨价
继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。
此外，细则还要求楼盘合理定价积极促销。各开发企业要认真按照国家和省市调控工作要求，在开工建设、市场销售、竣工交付以及工程质量等多个环节抓好贯彻落实，尽快形成住房的有效供应，同时要合理定价、积极促销，坚决遏制南京市房价过快上涨，共同促进房地产市场健康有序发展。
疑问待释
？限购三套房
从什么时候哪个环节执行
南京细则中，第四条中提到，“暂时限制购买第三套住房”。这一政策尽管只有一句话，但是接下来引发了一堆疑问。首先，南京的这个“限购令”什么时候生效执行，细则中并没有明确，截止日期也未提及。其次，限购令的指示对象是什么，到底是以家庭为单位限制购买，还是以购房者个人为单位限制购买，细则中也未予以明确。
限购令如果是从发文即日起生效，对于第三套住房不予办理权属登记，如何界定这第三套住房购买时间，是以签订认购协议时间为准还是以买卖契约签订时间为准？抑或者是以合同鉴证或者送件时间为准？限购令什么时候生效，生效后在整个购房流程中选择哪一个时间节点切下来，都需要进一步明确。
？第三套房界定
按家庭还是按个人
南京第三套住房遭限购，第三套房的界定也亟待明确。据了解，目前关于第三套房的认定，银行系统采取的是以家庭为单位的贷款记录认定方法，也就是以“认贷”方式来界定第三套住房。目前对首套房的认定，则采取了银行系统和房产系统同步查询的方式，也就是说以家庭为单位，既要查名下住房数量，也要查名下房贷数量，采取的是“既认房又认贷”的方式。
此次南京限购第三套住房，将会采取什么样的操作途径？是“认房”还是“认贷”，抑或者是“既认房又认贷”？这也需要进一步明确。
？3个月禁止涨价
禁的是单价还是均价
在本次南京调控细则中，另一个亮点是开盘3个月内禁止涨价。这项政策有当初“一房一价”的影子，不过在具体实施过程中，仍有操作方面的疑问待解。
禁止涨价的同一批预售房源，是在“一套一标”之后禁止每套房源价格上涨，还是禁止房源均价上涨？这尚需要明确。另外，从目前各大楼盘的销售情况来看，“日光盘”频出，不少楼盘开盘当天就高比例认购。开发商推出一批房源，3个月的时间已经足够卖完。或者开发商可以将房源分割成小批量上市，就可以轻松规避这一政策。
目前银行三套房的界定方法：
认房又认贷要房产局的证明
对于三套房的界定，目前银行都趋严格，一定要去房产局查购房人拥有房产情况。银行表示，首先看购房人的贷款记录，只要贷过款，不管有没有还清，都不能算作首套房。接下来再看贷款申请人名下房产情况，只要到房产局查出贷款申请人名下有两套房产，想再贷款买房就算三套房。“银行会亲自到房产局打印证明的。”个贷人员介绍，“我们会让贷款申请人写一份委托书，银行客户经理便会到房产局打印证明”。
此外，如果自己不是主贷人，但房产证上也挂有自己的名字，这种情况是否也属三套房？例如，父母为主贷人，购买了一处房产，将子女名字也写在房产证上，那么子女另立门户买房时，是否同样算作第三套房？不少银行表示，只要房产局打印的证明上显示名下有两套房产，就算三套房。当然，如果子女将名下房产先过户给父母，或把房子卖掉，并且自己也没有贷过款，则可以作为首套房贷款。
目前，南京各银行基本都暂停发放第三套及以上住房贷款。因为根据9月29日的新政要求，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
专家观点
限购政策“杀伤力不小”
南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉在接受记者采访时表示，南京出台的限购第三套住房，就和深圳等地出台的只允许购买两套住房的政策相当，这一政策对市场的杀伤力显而易见。
“这是迄今最严厉的限购政策。”张辉表示，对购房人而言，只要家里现在已有两套房了，就不能再买房了。因此，南京可能成为房地产调控的一个“样板”。限购对成交的影响非常大，有钱也不能买房将大大降低楼市购买力。不过相对来说，南京限购相对深圳的限购，对外地人这一块较为宽松。
南林大城市社会学博士孟祥远表示，南京的限购令出台，很显然是为了限制炒房，让投机客无法完成买卖。同时，南京的细则并未对外地人购房给出“需在本市有1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”的限制，这也体现了较为人性化的一面，政策制定者考虑得比较充分。这一政策也是暂时性的，潜台词是“购房别指望短期内投资”，打击投机的意图很明确。
南京房地产协会秘书长王良春表示，从南京目前的市场情况来说，限购令的出台原本在可出和可不出之间。限购令的出台，对市场需求抑制是很明显的，对市场的影响也比较大。
3个月内禁涨“作用有限”
对于开盘3个月内禁止涨价的规定，各位专家都认为这项规定带有明显的姿态性，对实际调控并无太多用处，有“虚晃一枪”之嫌。张辉表示，3个月内禁止涨价的规定，对市场的影响微乎其微，开发商完全可以在申请之初制定一个较高的价格，然后在实际开盘的时候给出一个相对较低的价格，两个价格之间拉开差距，就可以规避这项规定了。
孟祥远也表示，3个月不能上涨房价的规定并无新意，没有涉及价格审核，开发商完全可以将价格报得很高，比如报3万卖2万。同时，这还给了相关部门“权力寻租”的空间。
具体调控效果尚需时间检验
专家们表示，在楼市调控的大背景下，取消购房补贴这项政策可以理解，不过该政策和首套房必须首付三成以上一样，“误伤”了刚性需求和改善型需求。张辉认为，房地产市场中的刚性需求和改善型需求，仍然需要鼓励，南京调控细则在具体实施的过程中，对刚需和改善型需求，能区别看待。
“总体来看，南京调控细则采取的是‘饥饿疗法’。”张辉表示，调控政策对市场需求的抑制体现得最为明显，相当于不给饭吃。此轮政策的调整效果，就看政策能坚持多长时间了。如果一两个月，开发商口袋里钱还不少，市场扛一扛还能撑过去；如果政策持续半年甚至更长时间，那肯定使得市场产生较为明显的逆转。
作者：李幂 张舵 朱福林 仇惠栋/来源：南京晨报
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