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廉价土地和商业配套 诱惑投资资金流入工业地产

房天下综合整理   2010-11-24 15:51

[摘要] 当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时,低廉的土地价格,日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率正吸引越来越多的资本进入工业地产。

当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放时,低廉的土地价格,日益增长的强劲需求和稳定可期的正吸引越来越多的资本进入工业地产。

戴德梁行的研究报告显示,2010年1季度,上海工业市场的租金指数在连续低位盘整5个季度后开始出现增长的迹象,空置率指标延续了前两个季度持续下降的态势,为7.87%,比上季度下降了1.58%。

同时,北京和深圳两地各种工业物业,包括工业厂房、仓储和研发型物业的空置率持续下降,租金水平延续升势,各地市场需求的快速增长拉动工业地产逐步回暖。

另一方面,进入2010年以来,住宅市场宏观调控力度不断加大,住宅开发商的利润空间日趋下降,商业地产的竞争日趋激烈,风险不断攀升。房地产市场投资者积极寻求各种新的投资机会,摸索转型之路。工业地产市场以其低廉的土地成本、稳定的等优点吸引了越来越多投资者的眼光,为各路资本提供了一个看似稳妥的避风港。各路资本重兵集结工业地产,工业地产能否成为继住宅和商业地产之后,中国房地产市场的下一座金矿?

廉价土地和商业配套的诱惑

工业地产一般为8-12%,高者可达15%,若政府给予政策优惠,将高出15%。相较于住宅开发动辄20%以上的利润率,工业地产的利润率远不如开发写字楼、住宅。然而,随着房地产暴利时代渐行渐远,众多开发商的饕餮大餐正在撤席,如工业地产般粗茶淡饭的日子已然开始。毕竟,在住宅市场调控风声鹤唳之际,稳定的租金显得尤为宝贵。

何况,除了稳定这个优点之外,工业地产还有“黄金”—那就是低廉的地价成本和可观的商业配套。2008年金融危机以来,工业地价增幅回落,远低于同期商业和住宅地价增幅。城市地价动态监测系统提供的数据显示,2005-2009年5年间,工业厂房租价比呈上升态势,整体偏高,普遍高于住宅,甚至高于商业物业租价比,说明工业用地出让价格明显低估。国土资源部官方统计数据显示,2010年1季度,105个主要监测城市地价总体水平为2715元/平方米,商业、居住、工业地价分别为4822元/平方米、3938元/平方米和607元/平方米,工业地价,连商业和住宅地价的零头都不到。而对众多开发商而言,做地产项目,影响利润的关键因素在于土地成本,廉价土地是高利润的保障。 

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