房天下 >资讯中心 > 评论 > 正文

莫让“避风港”成“滑铁卢” 为规避商业地产投资风险支招

江南都市报   2010-12-01 09:13

[摘要] 今年以来,中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施,从“国四条”到“国十一条”,再到“国19条”,再到最近的“限购令”。随着国家宏观调控政策的密集发布,楼市市场观望情绪开始加重,由于调控主要针对住宅市场,而对商业地产影响较小,尤其是在信贷政策上,“限购令”并不针对商业地产。

今年以来,中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施,从“国四条”到“国十一条”,再到“国19条”,再到最近的“限购令”。随着国家宏观调控政策的密集发布,楼市市场观望情绪开始加重,由于调控主要针对住宅市场,而对商业地产影响较小,尤其是在信贷政策上,“限购令”并不针对商业地产,因此,商业地产在今年格外受到投资者的青睐。

商业地产成楼市的“宠儿”

江西盈科房地产营销策划有限公司赵鹏副总表示,一系列新政出台后,楼市不确定性增加,现在的投资渠道确实不多,从住宅楼市撤出的大量资金需要一个投资领域去消化,相比之下商业地产投资风险较小,高,保值、增值空间更大一些,因而投资热点转向商业地产成为楼市的一个风向标。商业地产在一线城市已发展多年,已基本趋于成熟,在的一线城市,适合开发商业地产的地块已经是少之又少了,现在商业地产的一大趋势是往二三线城市扩张,其一是因为二三线城市的开发成本较一线城市要低,其二是二三线城市的发展及城市化进程的推进需要补充大量的商业地产项目来满足市场需求。住宅投资注重赚买卖差价,而商铺、写字楼等商业地产投资则注重。赵鹏认为,从南昌市场来看,市区成熟区域的商铺、写字楼等商业地产单价贵,但卖得很火,往往一铺难求,可普通投资者承受不起高昂的投资费用,因而南昌周边区域的商业地产逐渐成为投资者的。尽管这类区域的配套、人气没有市区成熟,但其未来区域规划和长远发展被看好。这需要具备一定的分析、判断能力,对市场充分调查、对比参照同类产品。

记者注意到,今年新政调控频出,商业地产成为“避风港”和投资热土。如市区的世纪风情、金域名都等项目商铺、写字楼上半年热卖,红谷滩联泰、世纪中央城、万达、联发等项目商铺、公寓被抢购,象湖新城奥园、幸福时光等项目街铺热销等,而红谷滩CBD的定位,更让该区域势必会吸引更多的全球行业企业进驻,未来写字楼的市场需求量肯定也是非常大的。商业地产正成为南昌楼市的"宠儿"。

投资商业地产有四大风险

任何投资都是风险与回报并存,商业地产也不能除外。商铺、写字楼、公寓等商业地产具有投资大、风险高、回报期长、专业性极强的特点,如果盲目投资,将导致积压、资金被套。业内人士分析商业地产的投资风险来源于以下几个方面:

一、竞争加剧价值下降。高额利润驱使着众多开发商跟风进入商业地产的开发领域,由于信息的不对称,在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象,导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此,进行市场调查和掌握政府商业规划十分重要。

二、资金压力。商铺、写字楼等商业地产的单价往往比同区域住宅贵,贷款首付比例和还贷利率也比普通住宅高,这需要手头上有充裕的资金可供周转,一旦租不出去,要有足够资金应付月供、物管等费用。

三、利润过高产生泡沫。由于策划炒作等非理性因素,导致一些区域的商业地产的租售价格虚高,一些经营者在商业微利时代的大背景下,不堪高价格的重负,很难步入持久的良性经营,经营者的失败最终将会撤退,而导致投资商业地产者铺面、写字楼租不出去的局面。

四、入住率偏低,商业投资过程缓慢。以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长,但空置率较高的地区,商业地产售价与租金也可能长期下跌。多数商业地产是伴随大盘居住区开发而产生的,即使在规划与设计上,商业地产与住宅地产相适应,但由于提高入住率非地产开发商所能左右,因而在很长一段时期内往往造成商业地产在投入经营后的困难,入住率低,人气不够,经营者不敢轻易租铺开业经营,让投资者积压所购的商铺、写字楼。

规避商业地产投资风险的四个妙招

虽然风险不少,但商业地产毕竟回报和前景诱人,采取合理适当的方式,风险是可以规避的。就如何规避商业地产投资风险,易佰家不动产投资管理有限公司交易中心骆鸣总监总结了几条商业地产投资中需要关注的问题。

一、评估商圈的发展潜力。充分、具体了解目前与未来商业地产开发区域周边的市场状况及其特点,要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等,其选项点是否合适,评估其是否有发展的潜力。

二、开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高,专业整合能力要求强的房地产高难度产品,要考虑开发者实力与品牌的综合能力,最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。

三、经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节,在不成熟的的营销链中,开发商与投资者之间只是简单的买卖关系,只要销售成交,开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商等原因,许多经营困难,所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力。

四、评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润不断增值,判断回报的最有效方式,是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候,要考虑空置期。最简单的方法是:售价=年租金/租金投资回报。可以选择同地段同类物业租金进行对比,在对比时可以保守一点。再将年与其它投资产品作一个理性比较,尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。

文/记者夏震

相关阅读

商业地产火爆 万科保利金地等房企集体"弃宅从商"

投资人故事:投资商业地产 租金增值两不误!

东方不亮西方亮 温州购房客新政下“贼”上商业地产

房企生死大限:转型商业地产

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。

房天下APP优惠多,速度快

买好房,就上房天下fang.com

关注南昌房天下官微

有专业有态度有房源有优惠
相关知识 更多>>
新闻聚合 换一换
关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com