[摘要] 为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日，央行、银监会、财政部、国家税务总局、住建部、国土资源部、监察部相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施（俗称为“9.29新政”）。
为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，9月29日，央行、银监会、财政部、国家税务总局、住建部、国土资源部、监察部相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施（俗称为“9.29新政”）。
“9.29新政”对诸多调控措施采取了“一刀切”地处理，堵住了一些因具有可选择性而出现的政策执行漏洞，使4月份出台的“新国十条”的政策措施更加完善、更具可操作性，并将贷款购买首套房房贷的首付比例回调到2008年“救市”前的30%及以上，尤其增加了行政调控的手段，加强了行政调控的力度。而后，10月19日，央行决定自10月20日起上调一年期存贷款基准利率各0.25个百分点，其他各档次依此进行相应调整。同时，在前后一个多月的时间内，央行数次上调存款类金融机构的存款准备金率，以回收流动性，打击通货膨胀预期，客观上对房地产市场形成了再一次“调控加码”。至此，在此轮房地产调控中，除尚未落实开征房产税外，中央政府已祭出了真正“史上最严”也最全面的调控政策“组合拳”，表明了中央政府强化抑制投资投机性购房、打击房价上涨预期的态度与决心。
综观这组调控政策“组合拳”，包括出了信贷、货币、利率、税收等经济手段和最直接也是最严厉的行政手段等调控工具。其中，除加息、上调存款准备金率外，行政调控手段最引人关注。而行政调控手段的典型是，中央政府明确提出要采取“限购”措施，以打击投资投机性购房。如今，即将面临的一个现实问题是，一些地方政府出台的“限购”政策即将于12月31日到期，而至今房地产调控并没有达到预期的效果，因此，“限购”政策到期成为了时下最被关注的政策之一。接下来，“限购”政策何去何从？许多人在拭目以待。
9月29日出台的“9.29新政”中，作为中央政府强化房地产调控的指标性内容是，新政策明确要求，地方政府要立即研究制定贯彻落实“新国十条”的实施细则，房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数……
政策出台后，深圳、上海、杭州等一些城市相继出台了“限购”政策。其中，深圳等城市的“限购”政策最为严厉。此前，北京已经出台了“限购”政策。截至11月底止，已有16个城市相继出台了松严不一的“限购”政策。据悉，其中，除苏州等城市外，14个已经出台“限购”政策的城市，是住房和城乡建设部轮督办限购令的城市。并不在14个城市之内的苏州等城市加入限购行列，说明中央政府督办限购政策的范围已 出了原计划的14个城市，意味着限购政策有可能在更多城市推开。有报道称，住房和城乡建设部一位官员表示，苏州不会是最后一个执行限购政策的城市，在中央政府督办之下，执行“限购令产”的城市范围，还将继续扩大。如此看来，随着时间的推移，“限购”政策将来可能在更多城市推行。
不过，也要看到的是，对于“限购”政策这一行政调控措施，本文作者陈真诚分析认为，依然存在一些漏洞，现实中也出现了一些务必引起注意的问题。
事实上，尽管中央政府调控房价的决心很大，尤其强调了要加大地方政府执行中央政策的力度，但一些地方政府依然在执行中央政策方面依然不积极，甚至在利用政策所存在的漏洞而想方设法去化解。
事实上，在，地级及以上城市有几百个，但至今只有16个城市出台了“限购”政策，而且其中多数城市的政策过于宽松。而且，由于中央政府的政策并没有明确要在多长时间内限制购房，因此，除少部分城市明确所出台的“限购”政策暂时没有时间界限外，几乎其他所有的城市都明确所出台的“限购”政策为暂时性也就是说短时性政策，随时可能终止执行该政策。有一个城市出台的“限购”政策，明确执行期为半年，届时该政策自动作废。尤其是，在海口、厦门等几个城市，虽然在10月份相继出台了“限购”政策，却明确规定政策执行期到12月31日止。这也就是说，这些城市在10月中旬左右出台的“限购”政策，到12月31日自动作废，生效期只有短短不到3个月的时间。照此来看，“限购”政策恐怕称得上是世界上“史上最短命”的房地产调控政策了。将2008年从中央到地方各级政府出台的房地产托市、救市政策和即将于12月31日到期而自动作废的“限购”政策进行比较，至少在政策执行期限上来看，是“一个上天堂而另一个下地狱”，根本无法类比。
进一步地，不难设想，如果海口、厦门等城市的“限购”政策的“短命”做法，被其他更多城市效仿，那么，不能排除的一种可能是：接下来，如果中央政府要在更多城市推行“限购”政策，一些城市可能会学习海口、厦门等城市的“精神”，借鉴其做法予以化解。
一些城市政府，虽然出于应付中央政府政策要求和民生舆论压力而相继出台“限购”政策，但可能效仿海口等城市的做法，设定“限购”政策的有效期也只是到12月31日止，然后不管到时的房价调控效果如何，就不“限购”了，让政策自动作废。甚至不排除的可能是，或许会有城市政府，为进入“限购”大名单，捞出政绩和舆论资本，以目前调控不见效而采取措施强化调控为理由，在12月份，赶在年终这趟末班车时间内抓紧时间出台“限购”政策，但以中央政府没有具体规定要“限购”的时间为借口，也将政策的有效期设定为到12月31日止。如果是这样的话，那些城市在12月份才出台的“限购”政策，有效期也是到12月31日止，其寿命则将更短，本文作者陈真诚分析认为，将成为名副其实的“月生月死”的调控政策。
试想，如此调控政策，又能起到多大的政策作用？其政策调控能见效果吗？
如此看来，为了使房地产调控切实见效，本文作者陈真诚分析认为，除应继续强化信贷调控、货币调控等经济调控举措尤其应继续加息举措外，还应该对“限购”政策进一步细化，如统一规定“限购”标准和“限购”时长，以堵住这种看起来貌似严厉的政策在执行上的漏洞，以统一地方政府执行中央关于“限购”政策的标准，强化对地方政府执行中央政策的约束力，以实现房地产调控的预期效果。来源：合肥房地产交易网
打破地方楼市僵局：解铃还须系铃人
即便在限购、限外等“急刹车”式的调控政策干预下，我国房地产市场却依然在以“傲人”的姿态示人，近两个月继续坚挺的房价便是最有力的证据。据国家统计局《1-10月房地产市场运行情况》提供的数据，10月，商品住宅销售价格同比上涨幅度依然保持了两位数字的高增长；11月，受信贷、预售资金监管等政策影响，多家房地产开发企业虽被迫扎堆开盘，但价格鲜有下降。
以北京为例，中原地产提供报告显示，11月新入市楼盘价格不降反升，平均上调2500元/平方米。在香港房地产市场调控“立竿见影”的映衬下，国内楼市撼而不动的问题更显突出。
今年以来，为保障房地产市场健康发展，我国政府已先后从住房保障、市场交易、土地供给、供应结构、信贷政策等多个方面出台政策压制房地产市场上升势头，效果却并不明显，针对这一情况，住房城乡建设部副部长仇保兴11月26日表示，房地产市场调控需要发挥合力，一方面是政府部门之间的协同，另一方面是中央与地方的协同。一些专家认为，相较于前者，地方政府这一环更为关键。地方政府将是打破楼市僵局的关键力量。
在很多人眼中，地方政府对待楼市调控的态度并不明朗，甚至还有“拖后腿”的嫌疑，在网上输入地方政府、楼市调控两个关键词后，大部分都是诸如“摇摆”、“架空”、“纠结”等形容地方政府对调控消极态度的描述。
土地财政是地方政府调控“被动”的根结
仇保兴指出，地方政府对土地财政的依赖是目前房地产调控困难的原因之一。
随着房地产市场的快速升温，土地出让金给地方政府带来了巨额的税收收入，还一跃成为部分地区政府的财政，这便解释了地方政府对房地产市场的调控为何如此被动。
财政部近日公布的数据显示，2010年1月至10月，财政收入为70899.82亿元，其中地方财政收入已达33537.15亿元，同比增长了24.1%。土地出让金究竟对地方财政增长的贡献度有多大？在今年“两会”时，政协委员梁季阳提出：“不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。”
近年来地方政府卖地收入大增。中指研究院的数据显示，截至11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二。大连、天津两地也紧随其后，有望在年底成为“千亿俱乐部”的新晋成员。同时财政部今年4月发布的数据显示，2009年土地出让收入超过1.4万亿元，比2008年度增长43.2%。这些数字很难让人轻松。即便作为房地产开发商代表的潘石屹也不得不表示，地方政府的财政收入依赖土地市场和房地产的情形，不仅没有弱化，反而有加强的趋势，这其实是很不健康的。
地方政府需担当起楼市调控主角
首先，地方政府亟须回归本职，在涉“房”问题上，应只涉“保”。
在今年年初，中央出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应，加快保障性安居工程建设。而在地方，这一要求极有可能受到冷遇。相对于可观的土地出让金来说，不仅没有利润反而需要投入大笔资金的保障性住房建设的吸引力要差很多，这也导致某些地方政府的盖房动力不足。
住建部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。虽然这一数字已经表明2010年是我国保障性住房建设力度的一年，但长期遗留下来的保障性住房建设的欠账或者说是滞后、保障体系的不完善，依然是今天楼市调控无法顺利进行的一个关键原因。因此地方政府当务之急是要在保障性住房建设上下大力气。
其次，除保障性住房建设外，中央调控政策在落“地”后也要保证不“走形”。以限购令为例，目前我国先后有16座城市实施了限购措施，虽然核心内容都是限购，但具体要求却相差比较大。限购政策的地方推进过程，更像是检验一个地方政府对楼市调控是否动真格的检验过程。楼市调控需要一盘棋，这样才不会出现“摁下葫芦又起瓢”的问题。
第三，紧跟中央政府楼市调控的精神并采取积极行动。地方政府的滞后行动，只能成为地产商、投资客继续炒作的依据。
对地方政府减压与加压
中央需要通过对地方政府的减压与加压，调动起地方政府调控楼市的积极性。
对地方政府减压。在以“经济建设为中心”理论指导下，地方政府才会如此看重土地财政。土地所带来的巨额收入有机会在短时间内帮助地方政府提高GDP的增长速度。因此，有专家建议，在考核一个地方的经济增长时，应将土地财政从GDP核算中去除，这样，地方政府就会失去与开发商站在同一战线的兴趣。
推进房产税弥补地方政府在土地财政上的损失。如完全剥夺地方政府土地出让，虽然可以有效抑制地方政府卖地致富的冲动，却也切断了保障性住房建设的资金来源。
对地方政府加压。2008年中央财政安排保障性安居工程支出181.9亿元，2009年保障性住房支出达到550.56亿元，2010年又安排住房保障支出992.58亿元。投资额不断增长的同时，新开工面积及竣工套数增长却相对缓慢。据中国指数研究中心的报告显示，2007年以来，我国经济适用住房新开工面积及竣工套数年增长率基本保持在15%以下，新开工面积2009年出现负增长。供给严重不足是我国保障性住房的现实问题。各省市地区均把商品住房用地作为主要的供给对象，而保障性住房用地在计划目标中占比就严重不足，完成率则均较低。
目前，房屋成交量萎缩，房价下行压力增大，这也在一定程度上改变了人们的预期，楼市已经进入僵持期，不过一些一线城市郊区楼盘热销却再次提醒人们，未来楼市的走向依然不明朗。在这一背景下，虽然中央提供了“十八般武器”调控楼市，但也需要地方政府真正拿起这些武器才能引导房地产市场进入“正途”。 来源：金融时报
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
