[摘要] 业主催开发商交房，开发商则思谋着收回4年前出售的房屋，称当年通过竞拍方式出售房屋时拍卖的并不是房屋产权，而是“定购权”，为此开发商不惜将业主告上法院。
业主催开发商交房，开发商则思谋着收回4年前出售的房屋，称当年通过竞拍方式出售房屋时拍卖的并不是房屋产权，而是“定购权”，为此开发商不惜将业主告上法院。
发生在吉安市遂川县的这起官司，因为“定购权”和产权之争备受关注。
实际上，被开发商告上法院的业主只是一个“代表”，另外还有十多户通过竞拍受让了店铺，以及40多户交了1万元定金拿到VIP认购卡的业主。如果该业主败诉，那么其他的业主都将“被效仿”，他们期待了5年之久的房产，最终很可能落空。一审法院判开发商败诉，但经过上诉、发回重审、再次败诉后，开发商二次上诉取得了胜利。
位于遂川县城中心慈云路临街的水岸新城楼盘
开发商告业主“杀一儆百”？
2006年7月19日，楼盘在开盘预售后，50多户业主认购了商品房或店铺。然而时隔5年，这些购房业主仍没拿到开发商交付的房屋或店铺，得到的反而是不幸的消息——旺达公司拒绝交房，要求这些“老客户”按现在的市场价重新购买，否则退回当年所交购房定金。更让业主们始料未及的是，旺达公司为了收回多年前出售的房屋（店铺），已将业主之一粱小卫告上了遂川县人民法院。
被告粱小卫是当地人，2006年，他打算购买7间店铺，并交付了14.3万元保证金，拿到7张VIP认购卡。
此后，旺达公司请来了赣州市拍卖行为店铺进行拍卖，粱小卫最终竞得其中三间店铺。
粱小卫在2006年7月26日拍卖现场签订的三份成交确认书显示，他分别受让了水岸新城7栋2号、3号、4号共三间店铺，单价分别为每平方米7660元、8670元、8620元，总价分别为489474元、487860.9元、485047元。
今年1月13日，粱小卫的代理律师——江西金秋实律师事务所律师曾玉明受访时表示，拍卖成交确认书实质上就是一份成交合同。依拍卖法，举牌为要约，敲槌为承诺，合同成立。
然而，当年成交确认书已经签订后，粱小卫被要求再签订一份《房屋定购书》。其中约定在2006年8月1日前双方签订《商品房买卖合同》，不缴付首期房款和签订《商品房买卖合同》将视为自动放弃，开发商将不退还保证金，并有权转售店铺。
于是，在签订《房屋定购书》后，粱小卫所交的14.3万元保证金中的6万元转为了购房定金，另外8.3万元没被退还，被开发商收取。粱小卫称将转为购房款。
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曾玉明认为，粱小卫与开发商的拍卖关系又转为了定购关系，这是两种关系，本不应混为一谈。因为《房屋定购书》并不能妨碍拍卖成交确认书的合同内容的继续履行，也就没有必要再签订这份《房屋定购书》。
开发商旺达公司正是以此为由，将粱小卫告上法庭，否认双方通过拍卖成交的买卖合同关系，并不予退还保证金。
在其他业主看来，这显然是“杀一儆百”的做法，如果粱小卫输了官司，则意味着其他业主将“被效仿”。那他们期待多年的房子终将落空。
《房屋定购书》被指显失公平
业主们为何没有按约定签订合同日期签订《商品房买卖合同》呢？
业主们认为，开发商提供的《房屋定购书》为一份格式合同，其中第二条关于“付款方式及期限”条款为旺达公司单方的意思表示，对业主不利。
粱小卫在今年1月13日受访时称，不利于他的条款内容，主要是要求他必须在签订合同后马上支付三间店铺的100多万元的房款，他觉得不靠谱，因为房子还没影，只是几根钢筋竖在那里。
业主们曾在2006年8月1日联名发给开发商旺达公司一份通知书，要求协商房屋买卖合同的内容，但都遭拒绝。
在这份联名通知书中，业主们称，他们无法在《房屋定购书》约定日前签订《商品房买卖合同》，责任和过错应在于房产公司。
2007年10月28日，粱小卫通过律师事务所再次发函至旺达房产公司，同样要求协商《商品房买卖合同》的相关条款，但同样没有得到该公司的回应。
这让定购店铺和商品房的业主们进一步加深了担忧——开发商旺达公司并没有交付房屋的履行能力。
事后证明，他们的担忧是对的——因为开发商股东内部矛盾的发生，导致楼盘一度成为烂尾楼。
根据遂川县房管局的资料显示，水岸新城工程进度为，2006年8月至10月下旬完成基础建设，2007年4月中旬完成主体建设，竣工交付时间在2007年9月30日。
2009年6月，遂川县政府不得不发出通知，称为了保护购房户的合法权益，责令旺达公司必须在2009年7月底以前依法按程序恢复水岸新城建设项目的施工建设，且必须在2011年1月31日前完成整体竣工验收并交付使用，否则收回该宗土地使用权，此后旺达公司才缓缓复工。
不过即便是在楼盘烂尾的背景下，当年除了50多户拒签《商品房买卖合同》，还是有另外一部分业主与开发商签订了《商品房买卖合同》。不过，这些已签合同的业主，至今仍不断要求开发商支付延期交付房屋的违约金。
一审：开发商须按拍卖成交确认书履约
对于自己“荣幸”成为被告，粱小卫坚持认为错不在自己，而在开发商，自己签订《房屋定购书》是“被骗了”。
粱小卫解释道，当年签订的时候惟有尽快拿到房屋的焦急心情，“他是什么定购书我们根本没注意，谁会想到开发商会这么没有诚信呢？”
法院经审理认为，被告与拍卖行签订了三份成交确认书，载明了所购标的以及价款，且原告已收取了被告部分房款。该成交确认书具有买卖合同的主要内容，已成立生效。虽然该成交确认书确有许多不明之处，但并不影响其履行。对约定不明的，双方可协商解决。如协商不成，应适用《合同法》有关规定处理。双方在签订成交确认书之后又签订的《房屋定购书》，并不能因此而否定双方以拍卖方式签订的成交确认书形式的合同效力，并不能因此将拍卖关系转化为定购关系。
法院同时认为，《房屋定购书》是旺达公司提供的可反复使用的格式合同，条款中仅对双方签订完备的房屋买卖合同的时间作出约定，强行要求对方接受其单方制定的在付款方式和期限上明显不利对方的条款，明显排除了对方协商签订合同的权利，没有法律效力。双方没有签订完备的房屋买卖合同，并不能归责于被告单方。
2009年12月7日，遂川县法院作出判决，粱小卫所持的三份拍卖成交确认书具有商品房买卖合同的内容，且成立有效，旺达公司须继续履行；旺达公司从2007年9月1日起（旺达公司承诺2007年8月31日前交房），支付粱小卫14.3万元按银行同期贷款的付款利率计算的利息，至履行交付房屋为止。
二审：开发商与业主间买卖合同不成立
粱小卫胜诉后，所有的业主们都放下了心头的一块石头。但开发商旺达公司很快让他们又紧张起来，该公司针对一审败诉向吉安市中级人民法院提起了上诉。
2010年3月19日，吉安中院作出裁定，撤销了一审法院对该案的民事判决，发回重审。
2010年6月9日，遂川县法院在重审该案后，除了撤销旺达公司须向粱小卫支付利息的判决，仍然判决旺达公司须继续履行拍卖成交确认书。
这对于粱小卫以及其他业主们来说，显然又是一次胜利。
但是，旺达公司继续向吉安市中院二次提起上诉。
这一次，旺达公司开始将矛头转向了拍卖成交确认书，称他们在与赣州市拍卖行签订的《委托拍卖合同》、在媒体刊登的拍卖公告以及拍卖规则，内容均显示其拍卖的是水岸新城店铺的“定购权”，而非产权。同时坚持认为，拍卖成交确认书并不具有《商品房买卖合同》的性质。
二审法院在审理此案时认为，旺达公司委托拍卖的是店铺“定购权”，双方要形成商品房买卖合同关系还应按定购购合同约定签定购《商品房买卖合同》，故拍卖成交确认书并不具有商品房买卖合同效力。在签定购《商品房买卖合同》之前，双方只存在商品房定购购合同，粱小卫只享有优先“定购权”。二审法院还认为，双方签定购的《房屋定购书》合法有效，双方应严格按约定履行各自的义务。
不过，对于粱小卫是否违反了《房屋定购书》的约定及旺达公司应否没收其6万元竞买保证金，属另一法律关系，二审法院对此并没有受理。
2010年9月16日，二审法院作出判决，旺达公司与粱小卫之间买卖合同不成立。
拍卖的是“定购权”还是产权成焦点
多年来，业主们都在不断催促旺达公司交房，没想到开发商将当年拍卖的标的指向“定购权”，从而否认成交确认书的买卖合同效力。
粱小卫的代理律师曾玉明认为，开发商所称的拍卖的是房屋“定购权”，但从形式上看，“定购权”本身并不能孤立地存在，它必须依附房屋所有权这样的客体。而订购作为意思表达，本身也不能成为交易对象，交易实际上是意思表示行为指向的客体。而且，只有财产权利和物品，才是法律界定的标的所属。比如顾问权拍卖，其意思表达指向顾问服务，保镖权同样是享用保镖服务的权利。而“定购权”同样要有所指客体，而不能孤立存在。
由此，拍卖成交确认书所指的拍卖标的究竟是房屋“定购权”还是产权，成为了争议焦点。
对于最后的判决结果，粱小卫表示，他准备向省高院申请再审。
粱小卫为他的三间店铺算了一笔账。三间店铺他一共要花近150万元，这是2006年拍卖受让的价格，而按照现在市场价2.7万元每平方米的价格计算的话，他将要为这三间店铺支付470多万元，差价达300多万元。
而粱小卫的烦恼，现在已经蔓延至其他十多户购买店铺、四十多户购买商品房的业主，他们当年所交的定金至今仍在开发商的腰包中。他们仍面临着两难选择，要么退钱，要么按现在的市场价购房。
目前，关于与当年认购房屋的业主的纠纷，开发商回应称走法律途径解决。
换句话说，开发商如果重新按市场价出售房屋，那么其间的利润非常可观。
1月14日，开发商股东之一的徐红英接受电话采访时，她在赣州，称已经很少过问水岸新城的事情。她还表示，不想再提起此前与另一开发商股东之间的矛盾，现在他们依法做事。
记者1月13日在现场看到，该楼盘共有13栋楼，目前建好了11栋，另两栋在建，楼盘重新开盘吉日仍然没有确定。
文/图记者尹剑
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