[摘要] 随着“国八条”的出台和南昌限购令细则的落地，住宅投资与外地户籍购房正式进入“限购限贷”时代。二套房最低6成首付，利率上浮10%，第三套禁贷；非本地户籍累计一年纳税社保证明，禁止购买第二套。诸多住宅调控政策让受限人群不得不另寻他法，于是不受限购限贷令制衡的商住公寓类项目开始进入人们的视野。如何区分哪类
随着“国八条”的出台和南昌限购令细则的落地，住宅投资与外地户籍购房正式进入“限购限贷”时代。二套房6成首付，利率上浮10%，第三套禁贷；非本地户籍累计一年纳税社保证明，禁止购买第二套。诸多住宅调控政策让受限人群不得不另寻他法，于是不受限购限贷令制衡的商住公寓类项目开始进入人们的视野。如何区分哪类项目不限购不限贷？搜房网商用频道为您详细解答。
不限购——40年、50年产权非住宅类项目
目前市场上在售的商住公寓项目，大多以住宅的面貌示人。那么购房者们如何区分哪些项目不限购呢？答案就是——产权年限。
众所 ，自2004年至今，国家所有的房地产调控政策均针对70年产权的住宅。而那些在商业服务业、工业、公建用地上建造的40、50年产权非住宅项目，则不在大多数调控政策的制衡范围内。“津十条”对本地户籍家庭第三套房、外地户籍第二套房的禁购，以及外地户籍购房要求提交累计一年纳税社保证明，这些限制，在购买商住公寓的时候均无需顾虑。
随着《物权法》的颁布，人们开始逐渐消除了对产权年限的疑虑。因此非住宅类项目产权年限短于住宅，这一现状也慢慢开始获得购房者的认可。然而情况也有例外——某些住宅产权项目，由于烂尾或开工延迟的原因，在交付购房者是往往产权年限已经大大少于70年。因此购房者们在分辨房地产项目是否受限购令管制时，仍需搞清楚所购项目的产权年限究竟是“上限40、50年”，还是“剩余40、50年”。
不限贷——不限套数和户籍，首付5成，基准利率上浮10%
相对于住宅信贷政策的多变，国家对于写字楼、商铺、商住公寓等非住宅项目的信贷政策十相对稳定——首付5成，基准上浮10%的利率，最长贷款年限10年。
非住宅类项目的贷款政策，在2010年以前，是不如住宅信贷政策优渥的。但是相比当前二套房实施6成首付，基准上浮10%-20%的利率以及第三套禁贷，非住宅项目享受的贷款政策便显得更有优势了。
低首付，不限户籍、不限贷款套数——这样的条件，使得投资型购房者，或因贷款次数较多而被误伤的改善型刚需，对商住项目趋之若鹜。而项目所适用的贷款政策是否统一为“首付5成，贷款利率基准上浮10%，最长贷款年限10年”，则成为判断它是否限贷的主要依据。
限贷不限购——弄巧成拙的“擦边球”
商住公寓不是70年产权的住宅，因而不受住宅调控的约束，避开了国家对外地户籍购房者，以及家庭第二套、第三套三套房的限购和限贷；但与此同时，由于非住宅类项目的贷款政策不因购房者是初次购房和贷款而有所优惠，因而也只能按照首付5成，基准上浮10%利率，最长贷款年限10年的统一条件办理。
然而事情总有例外。少数商改住公寓项目立项初期，在与开发商的合作银行中是按照住宅备案，于是适用住宅的信贷政策。因而虽是40、50年产权的非住宅项目，购买它的初次置业者却也能够享受首付3成利率打折的待遇。
2010年，楼市虽经历“4•15新政”与“9•29二次新政”的严厉调控，但住宅所享受的信贷政策依然大大优越于非住宅类项目。因此在那段时间，这类“擦边球”的商住公寓项目既享受住宅的贷款优惠，又规避了限购政策。
随着“国八条”对住宅按揭贷款的进一步收紧，家庭二套房的首付上升至6成，利率也上调至基准的110%-120%。而此类适用住宅贷款政策的商住公寓，也变成了楼市调控中“限贷不限购”的另类。因此，如果在咨询售楼处时被告知项目是产权年限40或50年的非住宅，但首套房却依然能够首付三成，那么这个项目虽不限购，但是却很可能限贷。
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