[摘要] 南昌搜房网特别策划大话地产——体验式都市新商业地产带来的城市精致生活，对此，江西省社科院经济研究所所长麻智辉就“两会”后中国经济新走向以及十二五期间消费发展趋势的预测表达了自己的观点。
编者按：当住宅投资从严，商业地产开始进入黄金十年。从2011年开始，住宅市场的“紧箍咒”越念越紧。加息、限购令和各地细则等楼市调控政策收窄了资金涌向住宅市场的通道，令不少还在住宅投资市场里流连的投资客几乎彻底死心。在流动性泛滥的宏观经济背景下，资金必定要寻求新的出口。纵然楼市调控政策一轮又一轮，可商业地产似乎一直是不受影响的“宠儿”，正被绝大多数人关注着。
俗语道“一铺养三代”，这是不少投资客恪守的金句，但对于刚刚转入商业地产的投资客来说，商铺、写字楼的投资门槛要比住宅市场更高。而一些价格低、易上手的小型产权铺、社区商铺、商改住楼盘趁机打出“不限购”的招牌抢客，但是这些门槛较低的商铺、写字楼，普遍也较低，而且还存在产权等多方面的风险。那么，在投资商用物业时，投资者要把握哪些融资技巧呢？楼市遇冷，究竟又有多少投资者会弃“宅”从“商”？南昌搜房网特别策划大话地产——体验式都市新商业地产带来的城市精致生活，对此，江西省社科院经济研究所所长麻智辉就“两会”后中国经济新走向以及十二五期间消费发展趋势的预测表达了自己的观点。
江西省社科院经济研究所所长麻智辉
麻智辉：房地产业不单单是专家学者、房地产商以及政府部门，我觉得老百姓即使不买房，对于整个房地产走势也是非常关心的。从这个角度来讲，我觉得房地产的走势和中国经济是捆绑在一起的，和经济走势有很大的关系。我要经济走向要看三个方面的因素。个要看经济周期，因为经济发展都具有周期性，无论是国际还是国内，都有周期性。从目前来看十二五专家学者进行研究的结果，感觉到目前是一个长周期的增长阶段，在“十二五”阶段虽然中央把GDP增长速度下调了一点，因为主要是针对通货膨胀和调结构。但是应该说长周期变化在“十二五”期间不会有根本的变化,肯定还是一个增长周期。但是增长点不太可能会出现12%、13%的GDP增速，可能是在8%、7%之间，这样的增长周期。但是只要超过7%以上，中国经济，包括房地产业就不会有问题，如果在7%以下可能会出现一系列连锁问题,所以我觉得个要看经济周期，是处于什么周期，应该说现在还是是一个比较好的周期。
第二个要看发展阶段。就是人们说的，中国的人均收入达到4千美元以后，处于一个高速发展阶段，也是一个非常危险的阶段。在这个阶段过程中，我们都已经看到，就是两条路，为什么呢，因为这个阶段出现以后，就会出现一系列问题,特别是贫富差距的问题，会成为一个非常大的问题。另外就是结构问题，从低级结构向高级结构转变，这个过程中，无论世界上那个国家，如果转型成功，可能进入发达国家行列，如果转型失败可能会像俄罗斯、巴西、墨西哥，急剧进入贫富差距拉大，贪官腐败一个国家非常混乱的状态。原来马来西亚、印尼、菲律宾、泰国是继四小龙之后进入发达国家阶段的，但是没有想到进入这个阶段后进入了另外一条路，整个国家就是一个混乱的状态，到处都是贫富差距，贪污腐败。
中国也是进入了一个危险阶段，虽然讲是高速发展阶段，专家曾经分析过，贫富差距非常像印尼、菲律宾，贪官腐败现象也是同样。以前贪官资产都是通过赌博转化，后来是通过股市，现在是通过楼市。我觉得应该是一个非常危险的阶段，在这个阶段，我上次看到几篇文章，包括现在香港和美国经济学家都讲到我们和他们的有很多类似性，在很多方面都进入了比较危险的阶段。虽然目前GDP增长比较快，但是这个东西不注意也会出现很大的问题。第三个我觉得是要看我国周边的国际环境，因为经济的发展应该是和整个国际环境有很大的关系，中国作为世界工厂，出口的国家之一，从这个角度来讲，如果世界经济不景气或者出现问题，对于中国的打击是非常大的，包括08年的金融危机一出现之后我国很多产业影响非常大，特别是制造业，现在就业实际上的就是两块，一块就是农民工就业，在城市里面原来讲是15000万，应该讲应该有2个亿。第二个是毕业大学生就业每年是700多万。所以这个风险是非常大，我国的失业率是很高的。
麻智辉：中国经济至少从这三个方面就可以看出，未来中国经济从哪里走的，但是这个都是有变数的。从国际形势目前的形势来看，完全可以支撑中国的经济向好的方向发展，但是万一来一个突然事件，类似于日本大地震，因为地震是在日本，如果在美国就完全不一样的。震在美国影响会很大，因为美国是世界经济的火车头，中国经济要依赖大量出口，我国买了大量美国的国债。
第二我觉得有六个问题困扰着中国经济未来发展。一个是投资下降，现在投资下降从去年实际上已经开始，2009年已经有预兆，2010年虽然我国的投资规模比较大，江西省前两年都是40%左右的增长，去年下降了一年32%左右，今年可能还会往下降，这么大规模只是有些地方，从来看这个规模也是在下降，非常危险的是制造业投资规模下降比较快，从去年1、2月份21%下降到12%、13%大概就是一年之内拼命的往下降。应该说中国经济发展，现在还没有摆脱欠发达国家的发展模式，还是依赖于第二产业的发展，因为我国工业化还是处于工业化的中期，没有进入到工业化的后期，可能少数地区比如说广东浙江进入。中国经济还是依赖于制造业发展来发展，现在一个很危险的信号就是制造业的投入越来越少，但是中国的钱越来越多，其中很大一部分都进入了房地产，也有股市和其他地方。这个信号很危险，如果这样搞下去，房地产作为中国经济的支柱，它的发展对于中国经济的有很大作用，但是作为国家根本制造业这一块都抓不住，往下降，毕竟我国不是美国、西欧，还没有到发展现代服务业的阶段。它现代服务业占到70%多，江西去年第二产业是50%左右。中国还是要靠制造业的发展，所以这一块我觉得这是一个危险信号。制造业的投资下降到什么程度，我国经济是保本底线，这是一个问题。
还有一个就是通货膨胀，虽然去年整个通货膨胀数据上显示不是很高，但是却很危险，因为一个季度比一个季度高。我觉得通货膨胀现在虽然是今年我国这一次包括去年的经济工作会议和今年的两会都作为一个重点，但是我感觉要控制住非常难。为什么呢？我们有一个测算，过去的30年中国的经济是增长100倍左右，改革开放30年之间，我国的货币增长了800倍，过去的十年货币投放速度的是17%，不然我国的经济增长速度达到了17%，达到了10%都是很快，所以讲过去十年我国货币增长了五倍。因为美国在印钞，我国也在印钞，实际上是货币竞争。实际上老百姓的财富是在缩水。很多人将钱投入到股市、楼市，很多人认为投资房地产还是可以赚钱，但是实际上考虑到通货膨胀之后其实还是没有赚钱的，这一点是一个很大的问题。
第三个就是现在很多专家和学者，特别是国外的，香港的专家学者谈到房地产泡沫他们的测算是在“十二五”期间可能会有一个比较大的问题。我最近看香港凤凰台，他专门有一个房地产泡沫的专家大讨论栏目，因为香港的专家对于我国的国情不了解，他们的意见肯定是不行的。但是我的感觉是应该“十二五”还可以支撑的，我在南昌市也做了调查，我感觉到在一线城市和二线城市，包括三线城市应该说是还有发展的过程。但是我看到在一些四线的小县城非常危险，我去年走了30多个县，我感觉到我们很多县都非常危险，特别是上饶地区的一些县，当时1800元/平方米的房子都卖不出去，别墅2300元/平方米完全卖不出去，就是没有流动人口，没有流动人口，又没有依靠农民进城，哪里有那么多农民进城，农民一般只有在过年过节才会到城里面去住一下。而且县城的城镇化已经到了非常危险的地步，因为城关的地已经全部卖完了，在江西可以讲80%以上，现在为什么还有地可以卖，是因为江西民政厅搞了一个撤乡并镇，现在所有的江西省县城都把周边属于周边的乡镇他搞了一个撤乡并镇，原来的城关镇都很小。
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