[摘要] 去年底以来，楼市调控逐步走入微观，在“国十条”等新一轮调控政策出台后，各地开始根据楼市的特点，做出有针对性的调控。就在住宅市场受到这一系列调控之后，原本未受关注的商业地产似乎得到了市场的特别青睐，平静的商铺市场也重回了大家的视线，商铺投资客与日俱增。
核心提示：去年底以来，楼市调控逐步走入微观，在“国十条”等新一轮调控政策出台后，各地开始根据楼市的特点，做出有针对性的调控。就在住宅市场受到这一系列调控之后，原本未受关注的商业地产似乎得到了市场的特别青睐，平静的商铺市场也重回了大家的视线，商铺投资客与日俱增。而作为投资者而言，更关注的应该是商铺是否已到了投资时机？
有数据显示，2010年第四季度，“由住转商”的投资客约占客户总人数的10％，而到了2011年2月份，这一比例已上涨至30％。显然，不论是从范围还是南昌，商业地产、商铺投资受热捧均已成为时代趋势，究竟应该怎么投资商铺才能让投资者的资本真正保值增值？买，还是不买？在目前的政策和物价环境下，无疑是对投资者极大的智慧挑战。
商铺类型繁多，往往会让投资者眼花缭乱，那么，如何理智入市商业地产，眼下已成为众多持币者热衷的话题，记者通过多方采访，总结了一些业内专家的观点，希望能给读者带来一些启迪。
投资者还将逐步增加
据南昌市房地产信息网统计，目前商业地产房源新增供应呈现加快趋势。截至3月25日，南昌当月新建商品房面积为32.6万平方米，其中，非住宅推售面积为11.8万平方米，2月份，这个数据仅为6300平方米。而2010年，非住宅面积超过11万平方米的月份只有12月份。同时，2011年2月以来，受新政打击，住宅市场成交量急速萎缩，与之相反的是，商业地产成交量却急剧提升，成交比例远远超过地产市场成交份额的60%。
纵观南昌楼市现状，尽管住宅开发仍是房地产市场的主流，但商业地产正在迅速扩展开来，越来越多的开发商也把目光投向商业开发领域。如果说以前，一些投资者更多是在各种宣传下，被动地接受商业地产，那么，今年则更多地转变为主动投怀送抱——从年初至今，记者走访了多个在售商业项目，无论是写字楼、公寓，还是商铺，消费者都不约而同表示，目前投资商业地产比较有前景，所以都来看看。
投资者郑先生告诉记者，他以前觉得投资商铺门槛高、风险大，不敢想。没想到今年春节期间亲戚朋友间一聚会就谈商铺、写字楼。郑先生跟记者感叹道：“看来买铺、买写字楼真的离我们越来越近了。”据记者调查，与郑先生一样的商铺投资客为数不少。
商业地产优势凸显
当然，商业地产受到前所未有的追捧，政策在其中起到了不可忽视的作用。春节前，“国八条”出台，使住宅市场的投资门槛加高，商业地产投资门槛却未有改变——至今仍然是首付五成，营业税按照评估价的5%征收，契税是按评估价的3%征收，此外还有土地增值税，如果提供买入发票，按评估价3%征收。业内人士普遍认为，房地产新政对商业地产是一件大好事，原来商业地产首付高、税费高等“缺点”现在都不复存在，加上普遍高的诱惑，越来越多人出手是意料中事。有专家指出：“房地产的调控加码，从侧面突现了商业地产的政策‘优势’。长期来看，在房地产市场内，商业地产相对独立，受政策干扰较小，市场空间大，这都是投资者将目光从住宅转向商业地产，商铺、甲级写字楼的原因。”
选择商业物业要有前瞻性
据了解，大型商铺的销售主要依赖于开发商的品牌和实力。房地产界曾流行这样一句非话：“投资住宅的是小学生水平，投资商务写字楼的是中学水平，投资商铺的是大学生水平。”商铺投资专业性要求可见一斑。选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，拥有专业的商业管理，这对项目的商业前景本身也是一种保证。如果项目开发商是专业商业地产开发商，则保障性则更强。所以，在选择商业物业时一定要有前瞻眼光。
据一位二手房中介公司店长告诉记者，一些位置好的商铺挂单价在近期还会陆续上调。南昌限购令出台后，对住房投机需求起到一定的抑制作用，不过，以前炒住宅的一部分人改炒商铺、炒写字楼等商业地产。一位商业项目的营销负责人告诉记者：“手上有大量闲置资金的投资者始终会找到一种宣泄的渠道，受人民币和CPI持续走高的影响，投资商业地产有利于资产保值增值，再加上投资不动产是风险的传统理念影响，部分投资客将商业地产作为自己的重点投资对象”。
投资商业要把握出手时机
很多人买商铺，都是看中将来。但何时下手却不是人人都能拿捏得准。尤其对于商铺投资来说，理性审视必不可少，出手时机的把握也很重要。成熟商圈内的商铺大家普遍看好，但价格往往很高，空间受限且存在因老商圈衰落而价值递减的风险。而正处于发展区域中的商铺，将更考验大家的眼光，这就要求投资者对区域五年内的规划发展、未来定位及交通利好消息有所了解，从政府的定位及规划中提前发现商机。时下来看，红谷滩作为南昌CBD便是南昌公认的最有发展潜力商圈，特别是以红谷滩万达广场为核心的区域。
从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。
所以说，考虑投资商业物业要有发展的眼光。“真正成功的商业地产项目，不仅要把商铺顺利销出去，还需运营得当，通过严谨的调查、准确的市场定位，为商铺的持续积蓄力量，确保开发方、投资客、经营方、商业管理方利益链的顺畅。—位业内人士提醒商铺投资者，投资商铺能否成功，与商业地产企业本身的知名度和项目所在地有很大关联，切莫盲目下注。
文/记者罗蕾
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