[摘要] 他判断，三四线城市在近期很有可能引发政府的全面“调控”。不过，让这位老总也深感“楼市”信息混乱的是，在财政和税收的压力之下，地方政府放松调控的念头也在此时滋生。
（来源：21世纪经济报道）“要不要进军三四线城市”，这是近期北京一家品牌地产商高层会议中被讨论的话题。据这家开发商老总透露，三四线城市区别于一二线楼市特别的火爆，诱惑着很多原本坚定一二线城市的地产商。
京东的河北香河县最近宣布对商品住房实施全面政府限价销售，价将限制在11000元/平方米以内。房地界普遍分析认为，这是一种介于限购之间的折衷调控办法，有可能被全面推广。
三四线楼市“疯狂”
三四线城市销售火爆的信息，每天都在不断刺激着一二线城市的开发商。
2011年6月19日，长春一楼盘开盘，开盘当日共推出1306套房源，而到现场购房的人却达到4000多人，场面异常火爆。据当地媒体评价，该排队买房场面足以载入“长春房地产史册”。
“我老家在山东德州禹城，两年之前这个小县城的房价是2500元/平方米左右，但现在已经达到4500-5000元/平方米。”兰德咨询总裁宋延庆在某论坛上表示，三四线楼市的火爆程度着实让他惊讶。
但在北京，楼市却持续下滑。根据链家地产市场研究部统计，由于市场对新供应住宅消化能力的减弱，导致新房滞销情况严重，6月21日北京市可售新房住宅存量达到10.7万套，紧逼11万大关，这是6个月以来新房存量的值。
受三四线楼市异常火爆影响，开发商暂停一线城市拿地，大举扩张三线城市的意向也十分明显。
最近一周，浙江义乌的一块土地溢价率达到347%，该地块起始价为5050万元，成交总价却高达2.26亿元。嘉兴一幅地块的溢价率也达到200%。
但在北京，其土地财政甚至开始被质疑到入不敷出的地步。据北京土地储备管理网数据显示，截至6月21日，北京上半年土地出让为100块，提供总面积9920955平米，成交总值为313.46亿，相比去年同期下降50.4%。而住宅地块的出让金更下滑了75.4%，今年上半年仅为120.3亿。
据一位参与目前北京最热门CBD地块投标的开发商透露，去年竞标的CBD前6幅地块，首轮价格分数仅占40%，而后面这6幅地块，政府已将价格分数占比暗自提高至50%。“很明显，政府想多要点钱。”上述开发商暗自表示。
一二线与三四线城市的冰火两重天，令楼市调控博弈空前激烈。楼市表现清淡的城市是否要放松限购，便是其中最典型的表现形式。
“许多三四线到五线地方政府当下最纠结的是：限购还是不限购？全部限购还是城区限购？”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。
限价：折衷的调控新思路？
香河限价或许为正处在舆论浪尖的三四线城市提供了新的样本。
一位不愿意透露姓名的知名开发商董事长认为，调控一定会在不久的将来波及三四线城市，而香河限价，在不影响开发商销量，也不影响土地财政的前提下，限制房价上涨幅度，这种折衷模式有可能被进一步推广。
按照香河的通知要求：该区域普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，价不得超过7500元/平方米；高档商品住房价将限制在11000元/平方米以内。该通知公开后，这意味着香河即将成为公开实行“商品住房一律限价销售”的区域。此前，深圳和增城市都曾实行限价销售，但并未以政府公文的形式和出明确规定。
据了解，目前香河县商品房均价基本在5500元/平方米左右，相对限价要求，还有一定涨幅空间。一位香河区域开发商透露，香河限价对其影响并不大，“高档商品住房价将限制在11000元/平方米以内，我觉得足够用了，我们去年期才卖9000元/平方米，政府还是留了一定的涨幅空间。另外，当初我们是60万一亩拿的地，所以香河限价对我们影响并不大。”
上述开发商表示，由于该项目99%的客户均来自北京，而香河政府仅是限价，并没有提及限购。所以，他认为，这是地方政府在不想影响土地财政情况下出台的折衷调控政策。
与香河公开行文限价不同的是，目前很多地方是不公开地对楼盘入市实施指导价。
海尔地产集团董事长兼CEO卢铿6月17日在参加工商联房地产商会年会时透露，海尔在山东某市的楼盘打算每平方米卖两万元，但当地住建部门要求该项目售价不能超过1万。因不愿降价，海尔迟迟没有领到销售证，现在仍在僵持中。
北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅表示，香河政府对此也实属无奈。一方面是前段时间香河违规圈地，最终导致9名相关责任人被处理。另一方面，除了全面限价，香河政府估计也想不到其他更好的方法来抑房价。“香河出台政策后，这层窗户纸就算是被捅开了，其他地方政府不排除跟风的可能。”
多城市住宅已现供大于求，房价下跌概率大增
（来源：上海证券报）住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
多数城市住宅供大于求
根据广发证券研报统计，上周末11大重点城市的存货总量突破60万套，环比上涨1.4%，连续14周上涨。
“北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示，这给市场的压力也越来越大。
据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。
而且，开发商有加快推盘的迹象。
数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。
据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。并且，业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。
杭州同样如此。据有关方面统计，截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。
业内人士介绍，2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
国际物业顾问公司戴德梁行DTZ研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。
其中，“武汉及厦门（特别是岛外项目）的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间（截至2011年4月末）升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。”戴德梁行DTZ研报中如此表述。
开发商销售压力骤增
值得关注的是，此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。
“在被监测的33个城市中，上周‘单周去化率’为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出，截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。
对此，高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。
但即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。
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