[摘要] 今年一至七月份70个大中城市当中，南昌房价非常“自家”地站到全国首位，9.3%的涨幅位居全国第一。而且上半年公布的数据南昌也是排名前三位，被住建部点名了。
文/ 胡江 田华
今年一至七月份70个大中城市当中，南昌房价非常“自家”地站到首位，9.3%的涨幅位居。而且上半年公布的数据南昌也是排名前三位，被住建部点名了。
1一7月份南昌新建商品住宅成交量是125万平方米，成交套数是11606套，同比下降了14%左右，基本还是与去年持平。下降的原因是供应量减少的问题，今年上半年南昌的供应量与成交量基本持平，因而南昌楼市是处于一种供不应求的状态，至目前为止南昌库存商品住宅应该住宅在8000套左右，库存量并不大，不到半年时间就可以去化。
限购效果不尽人意
从数据可以反映出南昌市上半年的限购效果是非常差的，今年后四个月南昌市的压力会非常大，从市场反映的情况来看，上半年无论是那个楼盘推出基本上都是“日光盘”。市场非常的奇怪，南昌楼市发展的十年历程当中，但像这一二年来房子卖得如此疯狂的还真不多。
限购对于南昌一点影响甚微，有可能对市场有所促进。有时候我们在想，限购之后，为什么这么多人去买房子，我们一直在思考这个问题，碰到很多人也一直在问，为什么房子还是卖得这么好。上个月在宁波日报开会，媒体讨论，他们也针对这个现象谈了自己的想法，针对南昌现象我做了一些总结，为什限购了之下还有这么多的客户在买房，限购是不是上有政策下有对策，应对限购究竟有哪些手段？还是有不少方法的。
规避限购招数出尽
不禁要问：限购之后为何还有这么多人可以买房？不能不说上半年成交当中刚性需求还是有一些的，因为南昌这个城市也是在处于发展阶段，城市框架慢慢拉开，大家有换房的需求，还有子女结婚，小孩读书，提高居住品质等，刚性需求还是有所带动。其次在目前通账压力之下，股市比较差的情况下，黄金价格又很高，房地产成为的投资渠道。一些想买没买房资格，多会通过购买大牌开发商的房子，暂时不网签，等限购取消之后再签约。再有的就是一次性付款的被限购客户，自己没有购房权限，就用家里父母和兄弟姐妹的指标去买。再有的就是通过假离婚，外地人办假的纳税证明来进行购房。还有的就是个人买不了，以公司的名义来购买。以上这种种规避的手段，不少楼盘都一一存在这种情况。
限购的执行难度非常大，目前要在二三线城市跟进，江西赣州、九江执行限购的可能性比较大，其中也应该包括南昌县、新建县都可能会纳入限购范围，但限购能有多大效果还得打个问号。对于即将到来的楼市“金九银十”，楼盘在不断地加大促销力度，个别楼盘出现了9折，而且不少楼盘推出超低价的房源。进入8月份以后，整个市场打折销售的现象在增多，未来四个月，随着推盘量的增长，打折销售的楼盘可能会越来越多，今年的后几个月打折优惠可能会成为一个趋势。
资金趋紧选择打折
房子卖得好，而且即将进入“金九银十”，为何楼盘纷纷还要打折？限购不可怕，限贷才是致命伤。今年上半年多数的楼盘卖得非常好，但是楼盘拿不到按揭款，少则几千万，多则上亿元。如果下半年限贷不放松，开发商的资金链会非常的危险，在这种情况下，的选择可能就是进行一些促销打折，回笼一些资金。今年后四个月当中，开发商需要支付工程款，材料商的款，还有银行的贷款，更重要的是一些大牌的开发企业需要完成全年的销售傻，在这种种压力之下，开发商别无选择，只能选择促销抢占客户。
当然今年的九、十月份，通账的压力依旧，CPI可能还会创造新高，在这种大环境之下，购房依旧是抗击通账的好手段，如果九、十月份开发商加大打折促销力度，更多的购房者会选择出手，这就会大大促进以后这两个月的销售量，而且这两个月，整个楼市的供应量会有所放量，因而在供应量增加的情况之下，再加之开发商打打促销，成交量会远远超过上半年的成交量。
因而从成交量上来说，今年楼市的“金九银十”不容质疑，但从房价走势来看，疯狂上涨已不可能。
专家观点——
记者：前段时间，南昌因房价过高被中央点名批评。8月17日，住建部公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，南昌是否会因此出台更严厉的限购政策，甚至“限价”？
麻智辉：南昌房价偏高的问题由来已久，去年，南昌的房价涨幅颇为亮眼，高达9.3%；今年6月，南昌在房价的涨幅上在二、三线城市中又是位列前茅。个人认为，南昌作为一个二线城市，在城市GDP水平和人均收入都相对较低的情况下，在国家宏观调控的持续打压下，仍然没有将“房价过快增长”的问题控制下来，反而使房价处于一路飙升的状态是很不合理的。南昌与周边城市相比，例如长沙、武汉、合肥等，个人收入水平属于偏低，但为什么房价还是表现出持续走高的态势？其实，南昌房价飙涨的原因主要来自两个方面：，是南昌政府每年出让的土地量太少。南昌平均每年出让350亩的土地，与其他二线城市的土地出让量相比，只有四分之一的样子，土地量少了，出让的价格也就被抬高，这也是众多开发商经常抱怨的土地成本偏高的问题，在根源上奠定了高房价的基础；第二，是监管力度不到位。国家规定城市每年的新建住在中，要有75%用于建设90平方米以下的小户型，但是就南昌市的现状来看，80%以上的新建住宅还是大户型，大户型的总价高，房价自然下不来。至于南昌会不会因此出台更加严厉的限购政策，我觉得要根据中央的后续调控政策来看，目前，我省的赣州、九江市都被纳入到了“限购”的行列，未来，南昌市的不限购区域也有可能被吸收进来。
刘湖北：我觉得出台下一步宏观调控的举措比较小。首先，南昌已经属于限购城市，而且自中央“国八条”出台以来，南昌的限购脚步也很紧凑，并达到了一定的效果；第二，南昌房价偏高主要是因为上半年推出的楼盘大多属于高端楼盘，以高端楼盘的价格来衡量一个城市的平均房价是并不合理的；第三，目前市场上热销的楼盘都集中在不限购区域，对当地的经济发展有着积极的促进作用，如果限购一旦波及到此，势必会阻碍这些区域的发展。
许高志：目前不限购区域可以说引领了南昌市住房成交量的整体涨幅，象湖区域的楼盘均价一度被抬高到了6000元/平方米；新建县、南昌县也出现了房价哄抬，成交量大幅度上升的现象，这些都频频触及到了调控的“警戒线”。此前政府表明，调控举措“只能进不能退”，因此，为了是这些情况得到遏制，政府出台更严厉的政策，如把目前不限购区域纳入到限购范围都是很有肯能也很有必要的。
记者：“金九银十”到来前夕，市场上一些开发商已经开始了促销活动，例如九折销售等等，但大多数市民认为这只是开发商的营销手段，并没有实现真正的降价。请问南昌“金九银十”的房价走势会如何？
麻智辉：在政府一系列调控政策的打压之下，大家对于降价的期待溢于言表。“限购令”实施至今已有5个月了，市场上的反应从房价来看并不明显，开发商到底能撑多久成了大家都在关注的问题。上半年，南昌的楼市行情整体处于热销状态，“限购”之后南昌的房价不降反涨。个人觉得这种状态还将贯穿下半年的楼市，房价下降的可能性偏小。这主要是因为市场上大型开发商的资金储备都比较充足，货币政策短期内还影响不到他们的资金链；而且去年的市场面良好，不少楼盘都成功回笼了资金，足以使开发商们再扛上一段时间。个人预计，到明年3、4月份后，宏观调控的效用才会逐渐凸现出来。
刘湖北：下半年的房价总体走势应该会趋于平稳，涨跌幅度不大。“金九银十”将至，开发商打“促销牌”的方式很多，比如“购房优惠、配送家电”等等，但应该不会在价格上做退让了。因为价格调动通常是在开发商急于推盘的情况下才会做出的决策，而目前无论是市场面状况抑或是楼价整体走势都还没有到达这一步。特别是现在，许多楼盘都在赶工期，土地成本、材料消耗和人工费用都在不断叠加，房价下降的可能性就更小了。
许高志：我相信大多数开发商都在为“金九银十”的促销做准备，因为这是距年底资金回笼的也是最后一个节点，一旦错过了这个旺季，马上就要进入到销售淡季，因此，开发商准备“金九银十”是必然的，只是促销手段的问题。南昌市区的住房供应量偏小，而且今年新出的盘也是不多，所以，要像以往一样看到开发商“又降价、又额外优惠”的现象是不实际的。
今年，南昌的高端住宅可以说打开了不错的销路，香溢花城、绿地新都会等代表楼盘连续两周价格上涨，说明市场上比较活跃的购房者资金能力是很雄厚的，因此，市场也缺少降价的动力。
记者：2008年南昌曾出现过一次大规模的市场调整，当时的折扣幅度很大。如果南昌还将进行调整活动，它的规模和力度与2008年比起来会有怎样的变化？
麻智辉：2008年的市场调整影响很大，那时候整个市场都呈现出一股比较恐慌的情绪，开发商们纷纷“摔价”抛售，有些板块的房价甚至跌破了3000元/平方米，个人觉得南昌未来的楼市调整应该不会有那么大的浮动。2008年的房价“大跳水”有两个很重要的原因：一个是受美国金融危机的影响，当时的经济形势并不稳定，房地产作为一个资金流动率要求较高的行业被首先推向了风尖浪口；一个是库存房数量突破了28万套，市场上已然出现了“供过于求”的现象，从而引起了市场上大规模的调价活动。
南昌近年的经济形势比较良好，GDP指数也是呈两位数的增长态势，因此，在经济形势稳定和走高的情况下，期待房价像2008年一样整改是不切实际的。
刘湖北：南昌应该不可能会出现像2008年那样的大调价了，当时楼价跳水的幅度之大对楼市来说是致命的，南昌经过了很长一段时间才从那场危机中缓和过来。当时造成大调价的原因很大一部分是来自国际环境的恶化，而且受此波及的行业不仅仅是房地产一个。目前，国际上并不存在金融危机，南昌的经济发展也趋于良好，房地产市场的调整将更趋合理。
许高志：2008年的大调价出乎很多人的意料，房地产市场此前根本没有收到任何预示，因此，那场危机对于南昌楼市的打击很大，影响很深。当时市场上流行的一句话叫“现金为王”，在市场收紧，国际经济大环境都普遍萧条的情况下，大家只得选择了快速销售的方式回笼资金。我觉得现在的调控和那场危机是不同的，因为调控制政策已经出台那么久了，大家对于调控的力度都比较适应，并且在开发步骤、销售节点上都做好了相应的准备，以应对调控带来的损失，所以不可能出现像之前大降价的情况。
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