[摘要] 作为地产业的老大，万科的一举一动一直深受业内的广泛关注。特别是对于万科转攻商业地产一事，经常成为媒体的关注热点，万科在一步步地“被”转型。
万科“被”转型商业地产 规模不超20%或是导火索
作为地产业的老大，万科的一举一动一直深受业内的广泛关注。特别是对于万科转攻商业地产一事，经常成为媒体的关注热点，万科在一步步地“被”转型。
上周，深圳万科单独成立了深圳市万科商业管理有限公司，法人代表为周彤，而周彤同时也是深圳万科的总经理。 这被媒体认为是万科低调转型商业地产的先兆。
但是记者就此事向万科总部求证时，万科方面向记者表示，万科依然把住宅作为主要发展模式，商业地产领域的动作只不过是在增加万科在商业地产领域的开发经验，并无转攻商业地产的意图。
一位接近万科的人士向记者透露，外界对于万科地产的被转型，于去年出现。当时，万科总裁郁亮表示，在今后的开发中，住宅将占万科业务的80%，而商业地产所占的规模不超过20%，被认为是万科转型商业地产言论的导火索。
而事实上，万科试水商业地产是一种被动的选择。这位负责人表示，随着城市的发展，居民对于商业地产的需求不断上升，而同时，在土地出让中，要求配建的商业地产比例在不断地增加，这样的市场就要求万科必须在商业地产方面积累经验。
去年3月26日，万科在东莞长安与12家竞争对手经历136次激烈争夺，以溢出底价一倍的高价拿下一座约60层的地标性商业建筑；4月8日，万科又与西安市曲江新区管委会签约，将在曲江投资80亿元建设占地4872亩的以商务办公、酒店公寓、物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区；5月26日，武汉万科与来自杭州的国内本土品牌酒店航母君澜酒店集团签订协议，将斥巨资在万科城项目内建设高端商务酒店；10月20日，万科以11.2亿元在北京收购了赢嘉中心。
这一系列拿地动作的背后是万科在商业地产方面的尝试，也是为以后的开发做经验的积累。
记者了解到，早在深圳成立商业管理有限公司之前，北京就已经成立商业发展部，负责北京万科开发商项目的商业配套销售和招商工作，如金隅万科广场、长阳半岛的商业配套等等。
尽管万科如此低调，但是未来商业地产将成为下一个开发热点的事实已经不容置疑。
和万科的暗度陈仓相比，保利和金地要明显高调得多。日前，保利集团透露，即将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块的天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超过100万平方米，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务公寓式写字楼。据悉，这批项目中仅有小部分是保利计划自己持有的，其余都会公开发售。
按保利地产（600048）的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿元。
金地对于未来商业地产的规划更加大胆明确。金地集团（600383）董事长凌克表示，金地在今年将在商业地产领域实现突破，投资一至两个商业地产综合体项目，并在今后五年，每年商业地产领域的投资额保持在集团总投资额的20%左右。凌克说：“到2015年，金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。”
龙湖地产30.54亿元上海拿地涉足上海商业地产
龙湖地产(0960.HK)日前披露，8月3日，公司以30.54亿元的价格中标上海虹桥商务区核心区一期05号地块，这标志着龙湖地产将正式涉足了上海商业地产。
该地块距离虹桥高铁、城际地铁枢纽及虹桥国际机场仅500米，地块占地7.87公顷，经营性建筑面积29.08万平方米，折合楼面价为10503元/平方米，用地性质为商业办公，未来拟规划为大型购物中心、高端办公楼五星级酒店。
根据上海规划资料，虹桥商务区核心区一期开发总规模约160万平方米。该区域建成后，将成为未来上海西部的市中心，并与南京路、外滩和陆家嘴(600663)的东部商务区遥相呼应，形成了上海市“双中心”的新格局。
龙湖地产执行董事兼首席市场官秦力洪表示，该地块的取得，标志着龙湖进入了上海四年后首度进军核心商业地带，这是公司在长三角黄金商业地带持有商业物业、完善“多业态”战略布局的重要一步。
SOHO中国:将致力于中国境内的商业地产开发
7月17日晚间，SOHO中国公告称，最近关于公司有意投资建设在纽约的办公楼报导失实。
SOHO中国表示，虽然公司控股股东(CapevaleLimited，开曼群岛公司)正考虑参与一个海外物业投资，但如进行该投资，CapevaleLimited将用其私人资源投资，并以独立于公司及其关联人士第三方管理该项目。
SOHO中国称，公司一直并将致力于中国境内的商业地产开发活动，并且无偏离此策略的意图。另SOHO中国仍将专注于北京与上海市场，并致力于成为中国的境内房地产开发公司的目标。
华润置地加码商业地产 携盟专业团队伐谋泛北京
在住宅调控日益深入，投资者需求强劲背景下，商用物业逐渐成为地产投资商眼中的新主角，行业资金进入迅速增长。在新形势下，知名商业地产发展商华润置地亦积极调整市场策略，释放出"五六年内加码商业地产至整体业务四成"的积极信息，并在泛北京区域携盟DTZ戴德梁行，加速石家庄万象城及秦皇岛与唐山之项目运作。
作为中国内地实力的综合发展商之一，华润置地在深圳所开发的万象城项目，已成为深圳、中国示范效应的超大型室内购物中心。之后"万象城"这一金字招牌在杭州、沈阳、南宁、成都、青岛、重庆等城市一一落地，其中已开业的杭州万象城、沈阳万象城都已成为区域市场的高端商业范本。石家庄万象城是华润置地实施布局战略的重要一步，项目建成后将在推动城市功能升级方面发挥重要作用。
华润置地此次大动作布局河北，是基于对河北省区域价值、环渤海经济圈发展前景以及国内商业地产发展利好的充分认知。除石家庄外，华润置地还将重点研究环渤海经济圈重要增长极--唐山，以及环渤海经济圈核心--秦皇岛，为进入两个城市开发做好市场研究工作，此次扩张谋局，华润置地仍旧选择了与其保持多年合作关系的DTZ戴德梁行协同推进。
DTZ戴德梁行为世界的国际物业顾问公司，公司1987年于伦敦交易所上市，目前在全球42个国家140个城市共有逾10,000名员工。DTZ戴德梁行亦是中国商业地产的先行者，本次主导华润置地项目工作的华北区商铺团队成立至今已有18年历史，积累有丰富的客户资源及本地操作经验，曾成功服务了北京东方广场、北京新光天地、北京翠微广场、西安中大国际等区域标志商业。
对于此次与华润置地的合作，DTZ戴德梁行中国区董事张家鹏先生表示："中国二线及三线城市商业地产市场充满机会，华润置地以其优势背景及资源整合能力，将有机会取得良好回报机会，并为各地城市商业带来新气象，DTZ戴德梁行将运用专业能力全力配合，推动各项目实现最优形象。"
金地赴港“借壳”刘銮雄 铺路600亿商业地产
国内房企融资已非常困难，IPO、增发、信托的收紧力度不断加大。目前来看，相对于内地上市房企而言，海外上市的企业获得资本融资似乎更为容易些。
“开发商目前资金链虽然紧张，但只是缺发展的钱，而不是缺生存的钱。比如说，在内地贷不到款，可以去香港寻找美元贷款。”金地集团董事长凌克日前在公开场合上表示。
因此，即便拥有国内A股上市平台的金地，也开始考虑借助H股平台为其旗下业务谋求更多的融资。
买壳融资
6月30日，金地集团公告称，公司全资子公司辉煌商务有限公司与华人置业间接全资附属公司BILLIONUPLIMITED签订了买卖协议，公司拟以8.36亿元收购华人置业旗下至祥置业61.96%股权。
而据华人置业6月29日公告，签订买卖协议后，金地已向BILLIONUP LIMITED支付按金8362万元，而代价余额约7.53亿港元存放在托管代理处，留待交易完成日期发放给卖方。公告称，该项交易预计将于7月29日或之前完成，否则买卖协议将失效。
资料显示，至祥置业为香港联交所主板上市的有限公司，主要经营范围包括物业发展、物业经营、物业买卖及证券投资等。
据了解，辉煌商务为金地在港注册的全资子公司，金地旗下主要的基金平台和集团部分项目公司股权皆在其下。
不少业内人士据此推测，金地或通过此次收购获得香港主板上市平台，进行海外融资，支持商业地产的发展。
平安证券日前发表报告亦指出，此次收购将为金地商业地产发展提供平台融资支持，与集团大力发展商业地产的战略相匹配。
平安证券预计，未来至祥置业将会对辉煌增发，以购买后者持有的部分资产。同时，考虑到外汇管制及产业政策等因素，未来至祥可能实现的融资主要以资本金的形式投入内地项目，支持集团商业地产发展，避免商业地产投入大、周期长、过度占了用集团资金的情况。
保利:大规模投入商业地产
保利集团日前透露，将在广州集中推出100万平方米商用物业，在广州住宅市场受到限购影响之际，商用物业的批量出售将为保利今年的销售业绩提供较大支撑。按保利地产（600048）的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿-25亿。
有消息显示，保利即将在广州推出的六大商业项目，包括位于广州新中轴线CBD板块天河北、珠江新城和琶洲，可售可租总面积超过100万平方米，物业类型为超甲级写字楼和酒店服务公寓式写字楼。据悉，这批项目中仅有小部分是保利计划自己持有的，其余都会公开发售。
一次性集中推出100万平方米的商业项目，对保利而言也属首次。保利地产副总经理胡在新表示，这几个商业项目都是在公司规划的时间点入市，并没有特别的选择，推出后对公司收入影响还要看市场的反应如何。
据悉，保利后续推出的商业项目也将主要集中在广州，今年公司商业地产的发展还将以一线城市为主。
资料显示，2010年，广州保利世贸中心实现租赁和经营收入2.5亿元；佛山保利水城购物中心的招商率达97%，实现营业收入4596万元；佛山保利洲际酒店在开业后三个月亦实现了正现金流，全年实现营业收入9189万元。整个2010年，保利的商业地产实现经营收入突破5亿元。而对于今年保利商业地产的营业收入预期，胡在新认为，今年至少会较去年翻一番。
胡在新表示，保利旗下的商业地产分两种类型，一种是用于销售快速回款的，另一种则自行持有，包括酒店、购物中心和地标性的写字楼。该集团提供的数据显示，截至目前，公司规划及在建项目中，共有41个项目属于持有型物业，涉及总建筑面积298万平方米。
有分析人士指出，持有型商用物业的增加，势必会影响集团的整体周转速度、占用现金以及摊薄投资周期内的每股，但未来现金流的稳定以及固定的租金非常可观。
金元证券分析师王斌卿评论，目前万科、保利、金地等开发商依然以住宅开发为主，对商业只是刚刚涉足，因此还看不到对ROE（净资产率）形成明显稀释的迹象。加上目前这些公司扣除预收账款后的实际负债率仅40%~50%，持有型物业的增加也不会对负债和现金流造成过多负担。
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