[摘要] 楼价大幅下滑，各地楼盘降价的消息不断出现，造成住户“抗议”不断……面对号称史上最严厉的调控政策，房价“hold不住”了。记者对上市房企三季度的业绩进行梳理，在销售量普遍下滑的形势下，迫于近期销售压力，部分龙头房企开打价格战。
（来源：中华工商时报）楼价大幅下滑，各地楼盘降价的消息不断出现，造成住户“抗议”不断……面对号称史上最严厉的调控政策，房价“hold不住”了。记者对上市房企三季度的业绩进行梳理，在销售量普遍下滑的形势下，迫于近期销售压力，部分龙头房企开打价格战。
上市房企三季度存量再增
前三季度过后，调控的影响开始大面积体现到上市公司的财务报表中，上市房企存货高企。截至10月末，沪深两市交易所公布的131家上市房企三季报中，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。
从明细来看，前三季度131家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元，同比增长14.4%；合计实现净利润263.8亿元，同比增长14.31%。同时，131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。其中，净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。
从存货指标来看，131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿元大增44.93%；同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比增幅达12.31%。积压迹象明显。
其中，库存的前几名房企分别为：万科、金地、招商、首开、滨江集团。这几家房企的库存总额高达4540.7亿元，总量同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。
值得注意的是，虽然存货合计仍在持续增长，但存货周转率指标显示，今年第三季度房地产公司显然已开始加大促销力度，大部分房企的三季度存货周转率比上半年有了增长，平均存货周转率从今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存货周转率平均值仅有0.52%。分析人士认为，随着年末回款压力的增大，预计在四季度房地产公司的存货周转率会进一步提升。
调控不可回头
自2009年12月以来，房地产调控政策可谓是一浪高过一浪，但眼下，在各地降价潮和放松限购令的呼声下，调控政策似乎将慢慢转向风平浪静。
10月27日，在十一届人大常委会第二十三次会议上，对于人大常委会财经委员会副主任委员吴晓灵的一番“目前限购政策太严厉”的说法，住房和城乡建设部部长姜伟新的解释是，限购是个行政办法，是不得已而采取的办法，并称“在住房信息完善后将不再限购”。这一解释当即被市场推测为房地产调控放松的信号。但随后国务院的表态击退了这一猜想。
10月29日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会议提出，坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵近期在2011汇丰财富论坛上则表示，房地产价格的调控不可能走回头路，即使中国经济增长速度再次放缓，也不会对房地产调控政策进行大调整。李稻葵说，中国当前经济格局正在发生变化，过去若干年靠高投资，靠地方政府卖地，靠房地产蓬勃发展的这种比较简单、粗鲁、原始的发展方式已走到尽头，房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。
“房地产价格的调控不可能走回头路，不是因为经济问题，增长速度再往下降我也不认为房地产会重新回到过去的形势。已经出台的限购政策我认为不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。中国经济靠卖地、靠房地产价格快速上涨这个发展模式已经过去了。”李稻葵说。至于货币政策，李稻葵表示：“相信未来5到10年都不会有重大放松，会比较谨慎。”
政策未来难松
最近一段时间，高层多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。当地时间11月6日下午，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控决不可有丝毫动摇，要使房价回归合理的价格。业内人士认为，总理此番表态再度表明，房地产调控短期不会出现松动。在此背景下，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。而随着开发商降价潮的蔓延，楼市已动了真格，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。
虽然房价已现降价之势，但调控政策仍然不会放松。瑞银证券首席经济学家汪涛在一份研究报告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不会放松房地产的相关政策。但他同时认为，到那时会出现明显的宏观政策放松，包括增加财政支出和信贷额度。
不过，市场也不乏有一些乐观人士。有业内人士认为，中央的调控政策会持续到明年初，因为按照当前态势，随着经济下滑和通胀缓解，经济政策还将持续放松，房地产政策预计到明年一季度将有明显松动，预期年底会有少数城市如期取消限购。
对于市场对政策微调的诸多猜测，汪涛明确指出，这是面对温和放缓的实体经济、中小企业困境以及依然处于高位的通胀水平，政府为中小企业放松信贷条件、减税并释放了不再继续收紧货币政策的信号。在他看来，政策微调并不是针对房地产市场的。
据报道，温家宝总理在圣彼得堡谈到国内房地产调控政策时说：“房地产调控，说起来我们已经进行两年了，一些重大的措施都已经出台，特别是我们今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求。”温家宝表示，目前房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始出现松动。
温家宝特别强调：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
9月份以来，高层多次表明对于继续推进房地产调控的坚定态度。9月，温家宝总理在《求是》杂志发表署名文章指出，“房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。
专业人士表示，高层近来频频表明继续推进房地产调控的决心，无疑是给当前处于降价风波中的楼市明确了方向。虽然部分开发商目前有一定压力，但政府推进调控的决心坚定，政策短期不会出现松动。预计未来一段时间，房价将进一步向合理水平回归。
从目前调控政策的执行效果来看，“限购令”和紧缩的房贷政策的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度，入市谨慎，使大部分新推楼盘均面临销售困境。但在房地产拐点到来的热议中，深层次的博弈依然激烈。
（来源：浙江在线）11月7日，在俄罗斯访问的国务院总理温家宝表示，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来开始松动。温总理强调，“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
误读导致市场信息混乱
这一番讲话，被香港一家媒体解读为“总理表态：下调房价是国家坚定的政策”，引得整个房地产业内业外一片哗然。在当前房地产市场高度敏感时期，无论是购房者还是开发商，对于政策的神经都绷紧到，一点风吹草动就可能被过度解读。
“调控”和“下调”虽然是一字之差，却让市场发挥了巨大的想象空间。“不管现在的房价水平如何，必须都要下调，也就是说，降价将是强制性的一刀切。”不少人认为，如果真是这样，这意味着宏观调控政策的重大变化，从目前杀伤力的两限政策来看，政策的着力点还在降低需求上，是让已有房子的购房者少买或不买。而下调房价，则着力在房价水平的重构上，这样一来，即使想买房的人看到未来必定会降价，更加不会出手买房，对楼市的打击也将是灾难性的。
事实证明，这家媒体对讲话误读。昨天新华社发布新华快评《房价松动，调控不能动摇》，就这一消息配发评论。而该香港媒体随后删去了“下调房价”的说法。
开发商要更重视内功
最近一个月，是房地产价格开始松动的一个月，在金华也是如此。金华房价开始松动，应该在更早的8月底9月初，市区江南的几个楼盘公开打出9.5折的促销政策，在市场上开了先河，但由于楼盘规模和影响力不大，并没有引来更多的跟风楼盘。随后保集蓝郡的部分特价房源从9500元/平方米起价，将市场对其至少每平方米1.1万~1.2万元的预期大大拉低，首批推出的房源当天就销售了将近九成，证明了促销的成功。
而后悦府江南的8450元/平方米特价房继续震惊了业界，在刚刚结束不久的金华房博会上，更多的楼盘采取了特价房这一对品牌损害较小，同时又能实际促销的方式。这也从实际上拉低了购房者对于楼盘价格的定位，房价的松动仍在继续，但在统计数据中并没用马上得到反映，百城指数中金华样本房价最近两个月的跌幅微乎其微。
金华房地产业内人士叶某认为，最近市场频传调控有可能放松，而总理的讲话，虽然没有明指“下调”，但“使房价回归到合理的价格”也包含了类似的意思，只是含义更为广泛。而且强调“调控决不可有丝毫动摇”，则基本上是封死了楼市调控在年底放松的可能性。
记者想起了之前在金华房博会上遇到金华一家老牌房地产商的老总，他说，开发商要正视现实，在目前的大环境下，幻想政策在短期内的松动是不现实的。看谁有实力有耐力挺过去，到最后，还是要看产品说话。只有品质好，适销对路的房子，才会被购房者和市场认可。而价格水平也有一个重新找定位的问题，这需要一个时间过程，开发商在加大促销的同时，要更重视练好内功。
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