[摘要] 2011年最后几个月，南昌开发商该如何突破销售困境?南昌房价又将会何去何从？搜房网独家专访了南昌赛特思商业运营机构董事长曹裕生，听他畅谈南昌楼市的发展动向。
2011年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。2011年最后几个月，南昌开发商该如何突破销售困境?南昌房价又将会何去何从？搜房网专访了南昌赛特思商业运营机构董事长曹裕生，听他畅谈南昌楼市的发展动向。
南昌赛特思商业运营机构董事长曹裕生
降价是南昌中小房企出路
记者：最近绿城破产的消息不时传出，越来越多房企资金链断裂，负债加重，据您观察，南昌房企现在资金周转情况如何？您认为南昌房企该如何突破资金困境？
曹裕生：从目前南昌房企扛着房价不降的现状来看，资金流转眼下还是没问题的。不过，据我预测，今年春节之前，很大一批房地产企业一定会扛不住。原因有这么三个，一是传统春节到来，银行信贷规模大量缩减同时贷款资金不断回笼，开发商还贷压力空前巨大。二是临近过年，很多开发商需要向建筑公司支付大笔建筑和材料费用，这是一笔不小的支出。三是目前多数开发商在扛房价，无法实现“以价换量”，房源成交上不去，就等于啃老账没有销售回款。
我认为南昌房企要突破资金困境，最有效的办法就是直接降价。眼下楼市成交量上不去，库存大量积压，银行贷款无门，中小房地产商岌岌可危。一些资金实力相对弱小的民营企业处境更艰难，如果不抢先一步降价回笼资金，等到有实力的品牌开发商行动之后才效仿，那么会死的很惨。我记得08年那会万科突然75折优惠，大量资金就迅速流向万科，首批降价房企的吸金能力是相当可怕的。如果相对较弱的中小房企没有意识到一点，到时会后悔不已。
房地产电子商务迅速吸引人气关注
记者：成交上不去，有些开发商选择了在营销方式上调整与创新，比如尝试网络营销模式，请问您是否认同房地产市场网络营销模式？您如何评价以搜房网“狂拍团”为代表的电子商务模式？
曹裕生：市场疲软时，大家都会比较理性地旁观，宅在家里上网了解市场动向的购房者也就大量增加，这时候网络提供的信息也就非常重要和关键。相对来说，网络的敏感度本来就很高，通过网络传达房价暗降的信息也是不错的选择，比如你们近期很火的搜房狂，可以瞬间吸引人气关注。不过我个人觉得，如果开发商想实现真正的快速成交，那么直接降价效果会来得更好。直白地在网络媒体或是纸媒宣布房价下降20%或是多少，这样最终的成交数据一定比团购优惠更吸引购房者。
南昌房价年底或降20%-30%
记者：面对空前的销售压力，近期不断有房企“以量换价”降价促销。包括中海、绿地、龙湖等品牌房企也开始大规模打折，不过从目前南昌楼市来看，房价降幅并不明显，您为认为是什么支撑了南昌房价的继续高昂？
曹裕生：南昌房价近期松动确实不明显，首先因为，相比其他一二线城市，南昌楼市市场敏感度要低很多，这股楼市降价潮还没有猛力掀动南昌，也就是说这股降价潮还不够猛烈。其次，由于南昌房价相对长沙、武汉等中部城市要高出不少，南昌房企利润空间较大，这样就有一定的资金储备。
记者：截止目前，南昌新房库存为11629套，面积超140万平方米，楼市库存创新高，市场成交量却是近年来点，面对如此市场，您认为2011南昌房价有没有可能下跌，如果下跌，跌幅大概是是多少？
曹裕生：据我观察，春节前，南昌房价一定会下跌。有价无市一直僵持不现实，开发商痛苦，购房者难受，政府也不好过。行业融资困难、成本增加，面对资金与业绩双重压力，开发商肯定要做出一定的让步。我预估年底前，南昌房价大概会有20%-30%的降幅。房价下降过猛，超过30%，折扣给到7折以下，一是开发商自己扛不住得破产，二是老业主不买账要闹事，所以不现实。房价降幅太低，一个点或者不到一个点的优惠，对购房者来说就没有诱惑力，达不到他们的降价预期，以致成交仍然上不去。所以说，20%-30%的降幅，大概目前房价基础上75折的样子很有可能。楼市回归理性，刚性需求自然就会引爆，这也是房企给自己退路。
记者：非常感谢曹总接受本次采访，谢谢！
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