[摘要] 编者按：开发商终于对楼市前景的判断达成一致：冬天来了！
（来源：财经日报）编者按：开发商终于对楼市前景的判断达成一致：冬天来了！
于是，为了避免死在冬天的严寒中，并顺利熬过冬天，开发商们开始筹谋过冬良策。降价是最直接也是一些大开发商最愿意采用的方法，且屡试不爽，比如万科，从2008年领路降价潮，到今年以各种名目打折促销，其目的只有一个，尽可能多地消化存货。只不过，今年降价潮中，跑得最快的是中海地产。
那些不愿意降价求生的开发商，如绿城集团等以开发高端项目为主的开发商，或者一些中小型开发商，在融资不畅且难以通过销售回笼资金的情况下，只能选择“断臂求生”——绿城集团已表示，正考虑出售部分项目股权。
更多的开发商选择转型。但转型又谈何容易？一窝蜂地转向商业地产，旅游地产，或者美其名曰转向矿产资源开发，看上去，这些似乎都与土地有关，但实际运营与住宅开发存在着千差万别。一不留心，亦有可能死在转型的途中。有时候，躲避也并非上策。
无论如何，现金为王，准备“足够厚实且暖和的棉衣”以熬过冬天，那才是顺利度过楼市寒冬之上策。
卖股权、少拿地、缓建房开发商“断臂”求生
“银行贷款放不下来，存货又消化不掉，很多项目已经‘跑不动’了。”近日，一位业内人士正受托为上海三个住宅项目寻找资金，据他向《财经日报》记者透露，不少开发商现在正急于给项目找资金，“股权收购也好，投资也好，只要能够提供资金，都可以坐下来谈。”
无独有偶，来自上海产权交易所的挂牌信息同时显示，截至11月16日，共有21家房地产企业在这里挂牌等待新主人，6个项目的挂牌价格超过1亿元人民币。
一位知情人士向记者透露，年关将至，史上最严厉的地产调控却毫无放松态势，越来越多的中小开发商已回天乏术，被迫“卖身”，对于还有“腾挪”空间的标杆房企来说，“收缩”也已成为不二选择。
断臂求生者众
看似平静的房地产股权交易市场，越来越多的收购兼并正暗流涌动。
而在上海产权交易所的挂牌信息中，新华人寿保险股份有限公司正挂牌出让其持有的北京紫金世纪置业有限责任公司24%的股权，挂牌价格高达21.5亿元；上海新江湾城投资发展有限公司50%股权也赫然在列，挂牌价格13.13亿元。
此外，截至今年10月，有机构对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，而去年同期则不足今年的一半。
一家知名投行的分析师告诉记者，因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。“受迫于资金压力，在未来一段时间里，我们会看到更多收购兼并的案例。”该人士指出，目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。
一些公开数据或许可以用来佐证房地产市场“洗牌潮”已经来临——记者查阅万科年报发现，其2010年年报显示，万科去年共收购了24家房企，合计支付收购对价约22.19亿元。2011年半年报则显示，今年上半年万科又收购了10家公司，合计支付收购对价已达约33亿元。
拿地、开工量均下降
事实上，在楼市寒冬，就连上半年还在市场中频繁收购项目的万科都已显露出一丝疲态。万科总裁郁亮提出，2012年万科将实行冬天模式，而该模式的核心就包括现金为王、快速销售、更谨慎拿地。
据中原地产的监测数据，10月，仅有万科、绿城两家标杆房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中，绿城参股山东东营一宗商住用地仅花费9800万元。而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月均未有动作。
一位央企开发商代表向本报记者透露，该公司目前还在市场中寻找优质地块，但已不如之前那样激进。“明年的计划还不清楚，但估计拿地方面肯定要收缩。”
与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。
高盛高华证券投资研究部董事总经理王逸向记者指出，楼市的低迷，已直接影响到开发商在土地市场的活跃程度。与之相对应的，商品住宅新开工面积也将在未来一段时间出现明显下降。
据国家统计局公布的房地产运行数据，10月当月新开工面积1.29亿平方米，同比上升2.2%，较9月份的8.9%继续回落，1~10月商品房新开工面积16亿平方米，同比增长21.7%，增幅较上个月下降2个百分点。
但王逸认为，虽然从数据上看，各项指标均有所增长，但是如果剔除保障性住房的开工面积的话，商品住宅开工面积已经出现萎缩，这种情况还会在未来一段时间加剧。
“我们预计未来几个季度库存将加速上升，到2012年中期库存月数可能升至17个月以上。据我们估算，开发商需要在未来两到三个季度继续削减资本开支才可令净经营现金流转负为正。”王逸预测，除了少数土地储备量不大、开发流转速度较快的公司之外，其他多数公司都会放缓开发速度，且不排除一些小公司停工的可能性。
地价下跌两成
市场分析人士纷纷指出，未来一段时间，尤其是今年第四季度到明年第二季度，多数开发商都会采取少拿地，缓建房的策略以度过楼市“寒冬”。
在近日举行的“中国土地·安居工程和房地产市场”的论坛上，中国国土资源部作家协会主席陈国栋向记者透露，今年前三季度土地出让金总收入为12587亿元，基本与去年持平。但维持这一收入的背后，是成交土地面积较去年同期增加约21%。也就是说，比去年多耗费了1.22亿平方米土地才换得了土地出让金的基本持平。
高盛高华近日发布的《2011年中国投资前沿年会》也指出，该机构研究的130个城市地价同比下滑20%，较基准地价的溢价也收缩至13.5%。
来自中原地产的报告则显示，13个主要城市1~10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。同时，随着降价在北京、上海的蔓延，部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落，较前两年同区域均价下降10%~26%。
去化艰难 东渡国际无锡项目停卖近一月
严厉调控的负面影响正从一线城市向部分二三线城市蔓延。
总部在上海的东渡国际位于江苏无锡的东渡海韵艺墅香颂湾最近也陷入了“售楼处沙盘已撤走，老板跑路”的负面传言中。
本周三，《财经日报》记者拨打该项目售楼处电话，显示为空号，而接待中心电话也一直占线，种种迹象表明，东渡国际无锡香颂湾项目很有可能出了“问题”。
昨日，记者以购房者身份来到了项目的售楼现场。对于购房者的到来，三名“瘫坐”在售楼现场的工作人员显得颇为惊讶。“楼盘已经停卖近一个月了，现在刚刚恢复看房，项目销售目前还未恢复，原来的销售人员已经全部走光了。”现场留守的一名自称东渡物业的工作人员告诉记者。
香颂湾项目正对面宝龙香槟湖项目的一名销售人员告诉记者，香颂湾项目的售楼处已经关门，至于具体原因，他表示并不知情。
记者了解到，香颂湾项目为纯别墅社区，今年4月16日开盘，推出了24栋联排加6栋独栋别墅。联排别墅面积294~320平方米，均价为7000元/平方米左右，独栋别墅面积约477平方米，均价在11000元/平方米。此前有媒体报道称东渡集团一名姓郑的负责人透露，香颂湾已经有4套被预订，只是还没有正式签约。但该信息目前无法证实。
记者在项目现场看到，目前售楼处已经恢复运营，另有零星几名施工人员正在对其中两幢别墅的外立面进行粉刷。
“之前的销售人员走了以后，售楼处的电话就停掉了，项目停售已经将近一个月了，售楼电话再过几天就会恢复，但项目销售何时恢复还没有定下来。”上述东渡物业的工作人员表示，交房日期原定在2012年年底，但现在肯定要往后推迟了。
东渡物业的一位经理并不认为项目已经停卖，他表示，只是销售上稍微放缓了一下脚步，“销售人员也在，施工人员也在，部分房源也已经竣工了，我们只是把销售重点暂时放到别的楼盘而已，香颂湾项目还是在继续运营。”
随后，记者来到东渡国际官方网站上标明的无锡分公司地址——无锡市惠山区堰桥镇政和大道209号2号楼第4楼。现场的一位工作人员告诉记者，东渡国际无锡分公司在2008年年底就已经搬走了。
事实上，东渡国际旗下项目出现类似的状况已并非例。早在今年6月，公司常州项目也曾出现过售楼处“失踪”的情况，后经当地媒体前往探访后才获悉，项目公司人员称由于“售楼处内部装修”临时将销售中心搬至一小区租来的房子里。
公开资料显示，东渡国际集团始创于1989年，主营业务为房地产投资开发，目前在上海、南京、苏州、无锡、常州、连云港、成都等城市拥有全资子公司和合资公司。
一位业内资深人士向记者坦言，东渡国际专注于青年人居产品研发，在行业内算是一家比较有特色的公司，之前其在上海开发的几个楼盘销售情况还是不错的。但是开发商想把这个模式复制到二三线城市，在目前的市场环境下，销售困难也是很正常的。
曾详细考察过东渡国际常州和苏州项目的业内人士则透露：“东渡国际选择在二三线城市比较偏远的郊区开发大面积别墅，这种定位在目前调控下显然很难生存，当时拿地肯定很便宜，但是房子建起来卖不出去，无法回笼资金就成大问题了。”
进军金融、矿产 房企另觅财路
史上最严厉的限购政策以及一轮又一轮的宏观调控措施，已经令大部分城市的住宅地产市场几近冬眠。销售回款不畅、融资渠道收紧……种种不利因素使得传统房地产企业的生存空间越发逼仄。
转型，显然已经成为想要继续生存下去的房地产企业不得不认真思考的重要问题。
纵向转型
楼市调整以来，一线房企纷纷开始转型以适应风云多变的市场。港股上市公司首创置业（02868.HK）在开发商中为数不多地选择了以产业链为基础纵向迈进。
在转型选择房地产产业链的上游还是下游的问题上，首创置业总裁唐军分析表示：“如参与工程承包、物业管理等等，这有利于节省成本、加快工程进度和扩张速度，但这不是我们的优势；我们确定的是往上游走，往资源整合方面去走，这才是我们的优势。”而资源整合的思路，被首创置业具体化为“地产+产业”的模式。
其实，首创置业的转型考虑，早在2008年就已经开始，彼时，国内的房企正经历着国际金融海啸和首轮房地产调控的洗礼。
“金融危机之后，我们开始反思，究竟向什么方向发展。经过一次次讨论，最终定位的发展方向是‘地产+产业’。这个转型具有很大的挑战性，但我们正在不遗余力地推进。”唐军如是说。
“地产+产业”的模式，具体来说就是首创置业通过整合资源，携手奥特莱斯商业品牌，从一线城市到二三线城市“攻城略地”，将住宅开发与奥特莱斯商业、教育、创意文化、养老等产业因素密切地结合起来。
唐军表示，在二三线城市的拓展中，以“符合自身需求”为选择标准。做产业地产，不同于做住宅开发，住宅只是其中很少一部分，需要根据不同区域经济的特点，把不同的产业引进来，从而带动整个区域经济的发展。
按照计划，继广东佛山、浙江湖州及北京奥特莱斯项目之后，未来三年内首创置业将在东北、华北、华中、华东和华南5个主要区域的重点城市建设5家奥特莱斯旗舰中心。目前奥特莱斯产品线之北京芭蕾雨·悦都已成功开售，浙江湖州和海南万宁奥特莱斯综合体项目亦已动工，预计年内将推向市场。根据其规划，未来10年，奥特莱斯项目数量将增加至30家。
此外，首创置业去年开始打造青岛“空港国际中心”，规划为企业独栋办公楼、孵化办公楼、企业会所、项目展示中心和独立商业等在内的多业态复合式综合体。
对整个首创置业来说，目前已先后进驻成都、沈阳、天津、无锡、西安、重庆等14个城市，初步完成了针对环渤海、长三角、中西南、珠三角的区域战略布局，在建项目也从2008年的11个增至今年的27个。
为转型产业地产所作的一系列调整已经给首创置业带来业绩的变化。自2009年首创置业跨入“百亿俱乐部”后，据唐军透露，在市场剧烈波动的今年，首创置业突破百亿已无悬念。
多元化方向
种种迹象表明，正确的转型方向不但可以使房企抵御调控风险，甚至还有可能享受到政策带来的利好。
实际上，在转型过程中，开发商的选择可谓多样化。
万科、保利、龙湖、远洋等此前一直以住宅开发为主的开发商，最近一两年以来就纷纷宣布进军商业地产、旅游地产、养老地产等，并由此引领了一批开发商的转型。
而“招保万金”之一的金地集团则在去年明确了“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型地产开发商”的“一体两翼”发展战略。除商业地产之外，房地产金融也成为在传统住宅产业之外被金地集团寄予厚望的新增长点。
有统计显示，目前有多达近20家的房地产上市公司涉足矿业，占全部房地产上市公司的六分之一，而这些房企在矿业上的投资总金额也超过了200亿元。
“对于房地产企业来说，矿业的投资相对较小，一般只需要几千万，房地产发展至今通常都需要几亿至几十亿才能撬动一个项目。而如果矿业的选择准确的话，其利润十分可观。”已进军矿产资源开发的华业地产董秘赵双燕曾对《财经日报》如此表示。
有券商认为，在市场低迷和政策调控之下，房地产企业寻找新的业绩突破口是一种正常需求。与大型房企纷纷投资商业地产和旅游地产不同，中小房企因相对灵活，更加偏爱在房地产外投资其他产业，尤其是对业绩贡献较大的资源类产业。
中航证券则表示，在未来3~5年，受经济进入转型期的影响，整个房地产行业极有可能进入洗牌阶段。
大开发商降价抢收了“三五斗”
中海地产
路径：深圳——杭州——上海
成效：4月底，中海地产在深圳以相当于周边新房价格八折的优惠率先推出1000套房源，成为本轮调控中明确公开降价的开发商。
9月底，中海地产将降价之火烧至杭州，推出七折房源，引起当地楼市地震。1个多月后的10月底，中海地产上海项目御景熙岸以相当于前期房源价格低20%多的折扣推出一批房源，连夜销售。
率先降价的策略令中海地产今年前10月的销售额已达781亿港元，基本完成全年销售目标，且前10月的销售额同比增近五成。
龙湖地产
策略：一降到底
路径：上海
成效：10月底，龙湖地产在上海的几个项目均大幅降价，降幅超过20%。由于此次降价较为突然，龙湖地产在上海的降价行动基本在销售接近尾声后才为大众所知。
但龙湖地产此次降价也引来老业主的集体维权。龙湖地产也因此在上海声名大噪。
截至11月5日，龙湖地产今年的合同销售金额突破334亿元，超过2010年全年总额。
策略：静悄悄降价
路径：深圳“万团大战”——北京——上海
成效：万科今年的降价策略以各式各样的促销为主，从7月在深圳启动的团购活动“万团大战”开始，到11月初在北京以品质较低为由将金隅万科城以约20%的降幅推出一批房源。最近在上海，万科项目降价的说法亦愈传愈盛，致使已有老业主前往售楼处维权。
根据万科发布的信息，公司今年前10月的销售金额已达1074.3亿，同比升23.6%，提前2个月破千亿。
【】 部分企业"弃车保帅"退出房地产
（来源：中国证券报）惨淡的楼市令不少房地产领域涉猎不深的上市公司萌生退意。今年以来，已经有恒顺醋业(600305,股吧)、金发科技(600143,股吧)、西部矿业(601168,股吧)等跨行业进入房地产的上市公司宣布离开或打算撤离房地产行业。
楼市惨淡下滑
业内人士表示，调控政策难放松的预期、资金链告急、债务高企等多重因素，导致不少企业主动退出房地产行业，有的企业是部分退出，有些则是全面撤离；有的企业采取项目完全转让的方式，有的则是通过股权转让的方式逐渐剥离房地产相关业务。
恒顺醋业在三季报中表示，由于国家对房地产行业的宏观调控，商品房市场成交低迷，本公司房地产销售下降，导致效益同比大幅下降。一位长期跟踪恒顺醋业的行业分析师称，恒顺醋业从2010年起规划用3年左右的时间开发完现有的土地后，才能全面退出房地产业务。恒顺醋业上半年房地产业务收入约为8303万元，同比增长34.70%。从前三季度的预收账款来看，较去年同期下降超过50%。长城证券分析师丁钰表示，在目前的调控大背景下，恒顺醋业舍弃非自身主营业务的房地产，其实比较明智，颇有“弃车保帅”的战略考虑，但是在具体退出过程中仍应慎重。
央企辅业资产剥离的重要标志之一，央企地产业务的退出也同样推进缓慢。一位央企房地产行业内人士表示，央企退出的意愿不强属情理之中，毕竟房地产行业目前仍是朝阳行业，为企业创造的利润相当可观。海通证券(600837,股吧)等券商研究机构认为，国资委或许会将78家央企地产资产注入以房地产为主业的优势央企。但目前来看，更多央企可能希望通过产权交易所挂牌方式退出房地产业务。
多家中小房企“被退市”
分析人士表示，当前出现中小开发商被动退市的案例并不罕见。在销售不力、资金链紧张及库存高企等压力下，中小企业“被退市”的可能性。
北京市住建委近日公示，北京东方时代房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业，因资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销，将注销其房地产开发企业的资质。北京房地产业协会秘书长陈志表示，注销资质公司的数量激增很有可能因为部分中小房企因经营不善而退出市场所致。
多位业内人士表示，集中注销资质的确导致部分中小房企“被动退市”。但从长远看，的确只有土地储备、项目运营、资金实力等各方面都资质较优的房地产开发企业才能在市场上长期生存。
除了被动出局，也有被动加入的。中房集团理事长孟晓苏表示：“我们不能光看到一些企业退出了房地产领域，应该看到随着保障房建设的推进也有一批新的企业进入到房地产领域。比如各地为了保障房建设的需要，已经纷纷成立了土投、城投等新的企业。”
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