未办出房产证 房屋买卖合同就无效？

新民晚报  2011-12-09 10:30

[摘要] 未办出房产证 房屋买卖合同就无效？---从法律性质来分析，要进行房屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法院支持。

问房博士，你好！去年我通过中介和房东泰先生签署了房屋买卖合同，约定对方将其名下一套尚未办理产权证的商品房以100万元卖给我。在签订合同后，我向泰先生支付了首付款70万元，那套房子也交付给了我。余款30万元，约定在泰先生取得房屋产权证之后再支付。

一年多来，由于开发商的问题，泰先生那套房子的产权证一直没办下来。上个月，泰先生以房屋未办理产权证不能买卖为由，向法院提起诉讼，提出房屋买卖合同无效。我想问一下，那份房屋买卖合同真的无效吗？我该如何维护自己的权益？

读者姜先生

答姜先生，你好！你的来信收到，经向上海中原地产法务总监姚志云咨询，答复你的问题如下：

姜先生遇到的问题确实比较棘手，姜先生与房东泰先生签订的所谓房屋买卖合同虽然不至于认定无效，但履行却是非常困难的。

从法律性质来分析，要进行房屋产权的买卖交易，前提条件应该是房屋产权的存在，即房东已经取得该房屋的产权证。目前该房屋产权尚未取得，因此所谓的房屋买卖合同关系尚未生效。但这“尚未生效”，跟无效还是有本质的区别。依据合同法的规定，无效的情形，通常是交易本身违背法律的精神，而目前的状态仅是生效的条件尚未达成。

因此，通常情况下，法律上不会认定该合同无效，而是认定双方构成了一个房屋买卖预约法律关系，即双方预约在条件成就的情况下进行约定条件的房屋买卖。在条件尚未达成的情况下，任何一方均不得擅自解除该预约关系，除非对方存在严重的违约行为等。

由此可见，房东现在试图以未办理产权证为由请求确认合同无效，可能难被法院支持。但同时，姜先生想实现房屋买卖的愿望，恐怕也不太容易。要具体分析房屋产权证无法办理的原因，如果因土地出让金、规划、竣工验收等问题导致该房屋无法取得大产证(初始登记)，那么房东想在短期内取得房屋产权几无可能。倘若合同中有关于业主未能如期取得产权的处理方案甚至违约责任，可以依据合同处理。

因此，借鉴上述个案的经验教训，在类似案件中，建议购房者对房屋产权证办理的期限进行明确约定，并对办理或拒绝办理房屋产权证的后果进行约定，以减少双方的分歧，避免交易风险。刘珍华

业内：开发商“优惠赠面积”可能导致无法办房产证

新华网深圳12月8日电（武彩霞王益峰）深圳市南山区规划土地监察局相关工作人员提醒购房者，一些新建楼盘在售卖时，开发商往往打着“赠送面积”“两房变三房”的口号，以此作为“不降价、促销售”的法宝。这可能会诱导消费，使消费者拿不到房产证。

南山区规划土地监察局7日披露，继今年11月深圳南山区52户违法加改扩建的房地产被暂缓产权登记以来，目前南山区又有77户存在违法加改扩建的房产被上报暂缓产权登记，其中包括47户未办理房产证的新房。据介绍，47户已签订房屋买卖合同新房未能办理房产证的主要原因就是房主在入户花园、卫生间、楼顶等位置违法搭建，有的房主将入户花园封死变成一间房，或将卫生间改建。根据《深圳经济特区房地产[简介动态]登记条例》的规定，涉及违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的，登记机关可作出暂缓登记的决定，直至暂缓登记事由消失。这意味着，以上47户如果不拆除违法加改扩建部分，将无法办理房产证。

南山区规划土地监察局称，由于入户到办理房产证还需要几个月的时间，购房者往往不了解情况在此期间就进行改搭建，因此无法办理房产证。深圳市房地产权登记中心的工作人员也提醒，开发商采取“赠送面积”的方式，实际上是在工程竣工验收后再进行搭建，并未经过规划部门的许可，是房产管理部门所不允许的，属违法建筑。消费者要提高风险意识，如果所谓的“赠送面积”不能“见光”，在产权证和购房合同中都无法体现，则要小心购买。