[摘要] 上述“华润置地”人士表示，华润置地能够持续获得“低成本”“融资”的原因基于三大优势：第一是央企背景优势，第二是依托母公司的信用与金融优势，第三是商业模式优势。而持续获得的低成本融资，或可以实现华润置地的弯道超车。
（来源：中国房地产报）“这个新闻根本不属实。”12月8日，华润置地财务部相关负责人在接受本报记者电话采访时说。
12月1日，有外媒报道，(华润置地，1109.HK)正在寻求20亿港元的俱乐部贷款，其中包括一部分人民币贷款。据报道，该笔贷款分为两年期港元贷款和3年期人民币贷款，两种货币的具体贷款金额尚未确定。
在该华润置地负责人接受本报采访的当天，华润置地发布的融资公告，就3.8亿港元循环贷款与一家银行订立融资协议，该笔贷款期限为3年，但并没有透露融资成本。
一位分析人士表示，观察今年以来华润置地的多笔融资，融资成本都较低，而此前透露的20亿港元贷款的固定年利率也仅为160~170基点。基于此，相信该笔3.8亿港元融资的利率也不会高。
上述华润置地人士表示，华润置地能够持续获得低成本融资的原因基于三大优势：是央企背景优势，第二是依托母公司的信用与金融优势，第三是商业模式优势。
而持续获得的低成本融资，或可以实现华润置地的“弯道超车”。
高频率融资
12月8日的公告，并未透露与华润置地订立3.8亿港元贷款协议的银行是哪家。
这是华润置地今年下半年以来的第四笔融资。从公告中可以清晰地看到华润置地频繁的融资举动，包括银行贷款和发行债券等方式。
6月22日，华润置地从中银香港、中国银行(澳门)、交通银行、创兴银行、上海商业银行获得15亿港元3年期贷款。该贷款所有费用的价码为160个基点，融资有效期为3年。
9月30日，华润置地宣布与一家银行订立10亿港元循环贷款融资，还款日为2013年5月31日。
7月28日，华润置地公告称将增发2.5亿美元优先票据，利率为4.625%，为现有及新项目融资或作为营运资金。这次票据是在5月19日发行7.5亿美元票据基础上增发的，除了发行价略有变化外，包括利率、期限等条款都与此前相同。
根据华润置地融资策划部总经理王国华的公开表述，今年1~4月份，华润置地已经融得了80亿元的资金，折合约96亿港元。
据不完全统计，发行债券加上银行贷款，华润置地今年以来的融资规模已逾200亿港元。这一规模超过包括内地和香港的所有上市房企。
香港证券专业学会专业委员、招商证券(香港)董事总经理温天纳在接受本报采访时认为，华润置地寄希望于依托大笔融资来为改善经营业绩做铺垫。2010年，华润置地的业绩并不理想，销售额同比下降11.3%，与2009年同比增长214%的业绩形成鲜明反差。
2011年6月，华润置地首次对外宣布全年销售目标为300亿元。
6月25日，华润置地管理层宣布了5年计划，目标为5年后销售额将达1000亿元，年净利润将达150亿元。
但现实问题是，华润置地需要强大的资金来支持其宏伟目标。华润置地主席王印曾对外表示，目前公司共有未付土地款130亿元，同时还需要支出150亿元的建安成本。财报显示，华润置地还有85亿港元的贷款将在一年内到期。
这意味着，华润置地至少会产生350亿元的资金流出，但截至今年年中，其拥有的货币资金为152亿元。
低成本优势
“房企不论是国有企业还是民营企业，在2011年都面临资金紧张的情况，像华润置地这样有一系列的融资活动实属不易。”温天纳表示。
“华润置地有央企的平台，融资比民企有优势。”盛富资本总裁黄立冲认为。
上述华润置地人士表示，能够大手笔及成本低廉地融资，得益于公司的三大优势。
是先天优势。华润置地为央企，跟民营企业相比，华润置地的信贷评级肯定会高一些。
实际上，评级机构对其较高的评级恰可以说明这一点。在香港上市的房企中，华润置地和中海地产是仅有的两家被标普和穆迪评为BBB的美元债券债务评级和cnA的大中华区信用评级。“这是在内房企中评级的，这对我们的融资成本也有降低的作用。”该人士说。
第二是母公司的金融优势。该人士介绍，母公司有战略合作银行，华润置地作为其子公司也因此受益。华润集团整体的信用额度也给华润置地带来了相关优势，降低了融资成本，增加了融资机会，使公司的融资渠道比一般房企会更广一些。
第三是商业模式优势。该人士表示，华润置地除了有住宅销售收入，还有租金收入，租金收入在当前市况不好时给华润置地提供了稳定的现金流。“租金收入在今年就可以给我们带来超过两倍的利息支付能力。这也比其他的纯住宅开发商有更多的融资优势。”
该人士认为，综上所述，加上公司财务管理能力的进一步提升，所以能在整体融资环境比较困难的时候，华润置地可以很好地获得低成本融资。
除此之外，去年年底，华润集团系统内贷款议案也获得了通过，华润信托、华润万家等华润集团子公司结余资金可互相拆借，这也为华润置地提供了获取资金的便利性。
平衡资金与发展
“今年完成300亿元销售目标肯定没有问题。”上述华润置地人士肯定地回答。她透露，截至10月份，公司已完成273亿元的销售额。
同时，该人士表示，未来将会进一步提升商业地产比重。以2010年来看，华润置地商业地产占营业额收入的比重约为8%，净利润贡献约占13%。
在中金公司地产分析师白宏炜看来，今年以来，华润置地有逆周期发展的迹象。
王国华在7月底接受本报采访时也表示：“土地价格有所回落，是选择逆周期发展的良好机会。”
但也有分析人士认为，如此频密的大规模融资，华润置地的财务链条已经开始绷紧。今年年初时，华润置地的净负债比例仅有56.3%，到年中时，已上升为68.1%。有分析师预测到今年年底是，华润置地的净负债比例可能会到达76%。
对此，上述华润置地人士表示，公司的发展与财务安全问题一直是管理层非常重视的问题。会尽力达到短期的现金流安全，中长期发展战略安全。
“华润置地的内部财务管控对负债率和现金流都有上限规定。公司的发展会在谨慎的前提下进行，先考虑安全。”该人士说。
该人士表示，华润置地判断，刚需是当前在宏观调控下市场需求的主流，公司会提供以满足自主性刚需为主的住宅产品，用灵活的定价策略和正确的产品定位来促进销售。
正略钧策管理咨询顾问龚超认为，尽管华润置地今年开始加快资产周转，但目前其整体资产周转率仍然较低，存货压力较大。
地方“财路”双降
时至年关，房地产市场调控仍在持续。从“新国八条”的颁布实施到“限购、限贷、限价”等多项调控政策的叠加，使得房地产市场一片萧条。当下，房地产“拐点论”甚嚣尘上，“房地产黄金十年”已一去不复返，“楼市十年涨十倍”也已成为过往传奇，人们对降价的预期渐浓。一年间，房地产市场丧失了昔日的荣光，骤然变冷。
本报记者查阅财政部“2011年1~9月税收收入情况分析”发现，前三季度与房地产相关的税种增速明显回落，其中房地产营业税和契税同比分别增长20.1%和25%，比去年同期增速分别回落23.2和18.6个百分点。根据中原地产统计的数据显示，今年1~11月，130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，与去年同期相比减少5200亿元，降幅达30.5%。
对于近10个城市限购政策的年底到期，市场上充斥着各种猜测，或中断、或微调、或持续。然而在地方政府不断试图为调控松绑时，中央部门适时表态称，2012年将继续实施紧缩性楼市调控。接受本报采访的多位专家表示，对于眼下已十分黯淡的房地产业而言，持续紧缩的调控政策，收紧的不单是行业发展的空间更是地方政府的“财路”。在房地产税收和土地收入锐减的情况下，地方政府势必会做出大的动作，在持续房地产调控政策的同时将不乏变相的扶持政策出台。
房产税收增幅回落
对于而言，在政策紧缩之下，来自房地产行业的税收正逐步收缩。除财政部统计1~9月与房地产相关税种增速回落外，记者追踪财政部公开的“2011年10月份公共财政收支情况”发现，由于房地产市场商品房成交量萎缩，相应房地产营业税下滑，与去年同期相比，1~8月累计增长20.9%，9月份增长12.3%，10月份则下降至5.2%。在地方小税种中，契税154.1亿元，同比增长0.5%，增幅比1~9月回落24.5个百分点；土地增值税121.72亿元，同比增长7.9%，增幅比1~9月回落66.3个百分点；耕地占用税41.42亿元，同比增长2.7%，增幅比1~9月回落17.2个百分点。
中国社会科学院财政税收研究中心副主任杨志勇在接受本报记者采访时认为，房地产业税收的锐减跟当前房地产市场实施的调控政策相关，与房地产相关的税收是地方政府的重要收入来源，房价越高，地方政府获得的财产税收入就越多，现有的税收政策与“遏制房价过快上涨”要求还有一定差距。由于土地出让金和房地产税收正相关，所以地方政府面临着房地产行业的各类税收和土地出让金双降的压力。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉接受本报采访时认为，从房地产营业税和契税的征收主体来看，2011年出现增速回落的主要原因在于房地产行业交易量的下降；从房地产行业来看，由于楼市调控政策的逐渐深入，刚需购房者逐渐转化为观望心理，交易量增幅下降影响到房地产营业税和契税的税收收入。
多地税收减少
与此同时，各地方政府房地产税收也受到了极大冲击。记者根据公开数据统计发现，北京、上海、南京、郑州、济南等地的房地产税收均出现不同程度的减少。
北京市上半年预算执行报告显示，财政收入增速呈现“回落”的趋势。房地产业仍是北京市主要收入来源，但相关税种呈下行走势，支撑作用减弱，比如主要税收收入来自于开发商出售房屋及个人转让二手房的房地产营业税快速下滑，同比增速由年初的41.5%降至上半年的5.5%。
上海市税务系统公布的“2011年税收收入统计情况”显示，上海一季度来自房地产的税收有13亿元，二季度约37亿元，二季度比一季度增幅达约184%，但三季度的房地产行业税收仅为4亿元左右，相比二季度减少了约90%。
11月中旬，南京市发布信息显示，1~10月，房地产业累计入库地税103.7亿元，同比增长10.4%，增幅比去年同期下降22个百分点，低于总体税收增幅14个百分点。房地产行业税收贡献额占总税收的比重从去年同期的29.4%下滑至26%。
12月5日，郑州市通报前11个月数据显示，1~11月房地产行业入库税款9.1亿元，与去年同期相比下降幅度达到13.1%，减收1.37亿元。
而近日披露的浙江省10月份经济运行监测分析报告显示，浙江全省房地产业税收同比下降19%，是今年以来的首次负增长。济南上半年房地产业税收增幅继续回落，1~6月份房地产行业地税收入完成34.14亿元，同比增长18.4%。该行业税收占全部收入比重为24.47%，同比下降1.82个百分点。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受本报采访时认为，楼市交易量的急剧下降，自然是房地产税收收缩的主因。营业税、契税、土地增值税都跟交易量有关，交易量大了税收收入就高，交易量小了税收收入就少，10月份房地产行业的营业税已经出现了负增长。随着土地市场和房产市场同时陷入低迷，地方政府的土地出让金收入及房地产的税收会进一步收缩，这对地方财政将构成一定压力。
韩长吉认为，从房地产税收征收主体发展来看，行业发展限制也是导致地方政府房地产行业税收减少的根本原因，不仅在开发商层面，政府征收税源也有所减少，而在消费者层面，由于交易量减缩导致地方税收量也有所减少。当前房地产行业发展中，受到政策影响较为严重的环节在于房地产交易环节，所以房地产业营业税及契税由于交易市场陷入下滑，受到的影响较为严重。 明年政策纠结
据悉，部分地方政府的土地出让金和房地产相关税收，占地方收入的四成到七成。在成交量低迷、房价下跌、房地产税收紧缩以及土地出让金减少的背景下，地方政府“土地财政”也面临紧张局面。因此市场猜测，若房地产经济威胁到经济增长，适度放宽楼市调控会是惟一的选择。然而，在目前执行限购政策的46个城市中，有8个城市限购截止日期均为2011年12月31日，至今这8个城市均未表示是否将延长限购政策的执行期。
杨红旭认为，房地产税收和土地出让金的双降，势必导致地方政府更加缺钱，进而试图放松调控。目前来看，中央还是不希望地方政府放松的力度过大，但地方的财政压力大，随着房价的持续下跌，明年上半年地方政府动作将会越来越多，尺度也会越来越大。
杨志勇表示，房地产市场的“限购”不是市场化手段，“限购”就是为了要打压投资和投机需求，但市场经济环境下，投资和投机有存在的合理性。房价不断上涨的原因是商品房短缺，所以要扩大商品房的供给，而不是一味地“限购、限价”，同时要适当地增加地方的财权和财力。
韩长吉认为，从部分重点城市的财政收入结构来看，部分地方财政过度依赖土地出让收入，虽然房地产税收的比例占比不高，但随着房地产行业陷入困境，这一部分收入将逐渐缩小，从而影响到地方政府在财政支出、债务问题等方面的财务分配。当前房地产所捆绑的行业非常广泛，如果过早提出松绑恐将导致房价报复性反弹，楼市调控需再持续执行至少三个月，另外在限制政策方面，会有变相的支持政策出台，以保证房地产行业不会脱离理性发展。
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