[摘要] 诺亚财富认为，如果一些房地产信托产品发行是在2010年第三、第四季度，并且将在2012年第一、第二季度到期，那么这些房地产信托产品的兑付风险最大，值得市场重点关注，诺亚统计在此区间内的房地产信托产品规模约为168亿元。
【财新网】(见习记者尹娜)诺亚财富认为，如果一些房地产信托产品发行是在2010年第三、第四季度，并且将在2012年、第二季度到期，那么这些房地产信托产品的兑付风险，值得市场重点关注，诺亚统计在此区间内的房地产信托产品规模约为168亿元。
2011年12月19日，国内独立财富管理机构之一诺亚财富在北京发布房地产信托行业研究报告称，2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元，2012年全年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰。随着房地产信托产品的集中到期，开发商将面临巨大的兑付压力。
诺亚认为，有两个时间段需要特别关注：一是在2010年第三、第四季度发行的房地产信托产品，理由是，当时融资门槛与风险控制均相对较宽松；二是在2012年、第二季度到期的房地产信托产品，因为届时可能将是房地产企业流动性最紧张的时刻。
2010年年底之后，随着银行对房地产信贷的收紧，信托资金成为了房地产行业重要资金来源之一。房地产信托单季度发行规模从之前的平均200亿元左右增长到500亿元以上，2011年第二季度更是接近1000亿元。2010年以来房地产信托大规模发行，并在2010年第三、第四季度发行规模达到顶峰。
房地产信托产品的存续期一般为1.5年到3年，以2年期产品占多数，这表示大部分产品将集中在2011年第四季度和2012年到期。
诺亚研究报告称：“从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势。不过，由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。尽管如此，在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。”
诺亚研究认为，房地产信托即将到期的1172亿元占整个房地产行业规模的4.5%左右，如果大量信托产品融资方发生现金流风险，并通过资产低价处置方式回流现金，将对整个房地产行业造成一定威胁。
从区域分布上看，房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津，规模分别为122.74亿元和157.07亿元。其他规模相对较高的省份有江苏和浙江，规模分别为84.58亿元和108.57亿元，但从城市角度来看，数据分布较为平均，无特别集中的城市。
诺亚研究认为，2012年房地产信托产品的到期高峰，对房地产行业整体尚不构成重大威胁，但后期值得关注。整体来看，2012年至2013年到期的房地产集合信托在各季度分布较为平均，对市场而言，集中兑付的压力并不明显。
当楼市寒冬来临，众多房企想方设法促销卖房时，早已热销出货的房企则从容“逆市买地”，为来年做准备。
昨日，记者从北京市土地整理储备中心获悉，中化方兴和融创集团首次合作拿地，以30.67亿元的价格拿下朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目（下称来广营地块）。
熊市下底价成交
公告显示，来广营项目总建筑面积28.38万平米，挂牌起价为30.67亿元，最终该地块由上海拓丰投资咨询有限公司、天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司联合体以底价成交，折合楼面价10807元/平米。目前,该区域在售楼盘中国铁建花语城的价格在26000元/平米，如果以此来推断的话，10807元/平米的楼面价并不高。
融创在北京逆市拿地已不是首次。2008年12月，首钢融创以20.1亿元拿下西北旺地块，总体量28.7万平米，楼面价仅为7000元/平米。当时全球正经历金融危机，中国楼市一片熊市，首钢融创斥巨资逆市拿地行为被业内称为“疯狂”。而今年西北旺地块已被打造成为“西山壹号院”项目，而目前的售价已飞涨到5万元/平米。
融创集团相关人士表示，来广营地块地理位置好，底价成交的价格也便宜，拿下该地块的意义与2008年拿下“西山壹号院”的意义一样。
融创中化首度携手
据悉，上海拓丰投资咨询有限公司为央企中化方兴地产的全资子公司，而天津融创奥城投资有限公司与北京融创恒基地产有限公司则为融创集团子公司。
而此次拿地是中化方兴和融创集团的首次合作。而两大公司的共同特点则是今年旗下项目销售业绩不错。
融创集团相关人士表示，今年融创没怎么拿地，而“西山壹号院”项目又热销，因此手中有资金，并且也有逆市拿地的经验，因此遇到来广营地块这么优质的项目，融创便收入囊中。
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