[摘要] 时近年关，又到了一年盘点时刻。一方面受资金链压力影响，一方面受完成年终销售任务的影响，开发商终于开始降价，房价的大幅下跌也得到了市场的正面激励，通过降价换取了周成交量的回暖。上周，南昌楼市周成交量出现回暖，新建住宅成交量更是出现激增，周成交套数环比上涨99%。新建住宅周成交面积也出现大幅上升。
周成交量的回暖说明市场刚性需求和投资性需求依然强劲。目前，在股市、黄金市场滑坡，艺术品市场泡沫破灭的情形下，除房地产之外的资本市场正处于熊市之中，投资渠道的狭窄，让投资者依然将不动产投资作为资产理财的。这样即使面临房地产市场整体下滑的态势，当房价出现合理价位时，投资者还是强势入市。这样，南昌楼市出现间歇性回暖也是情理之中。
房价回归合理能吸引购房者入市，但由于2012年信贷政策依然从紧，以及投资资本杠杆的缩短，未来房价整体下探的趋势依然不会改变。购房者对房价下跌预期在增强，房价下跌空间依然较大。
上周新建住宅共成交351套
据南昌房地产信息网数据显示，上周（12月19日~12月25日），南昌市新建普通住宅共成交351套，日均成交约50套，环比上涨99%；新建商品房住宅成交总面积约为3.5万平方米，成交面积环比增长84%。上周南昌市区非住宅产品周成交总套数为231套，环比上涨1.3%，成交总面积约为1.8万平方米，环比上涨38%。从数据上看，南昌市区新建商品住宅周成交量出现大幅上涨，非住宅产品周成交量则相对稳定，南昌楼市周成交量出现间歇性回暖。
周成交量的短暂回暖只有一个原因，那就是房价的理性回归。从上周住宅项目成交套数排行榜来看，排名前十的大部分项目成交价格都出现了一定下滑，或者定价非常的理性。排名的九仰梧桐公寓是一个新开盘项目，其成交均价仅为4955元/平方米，相比项目附近的满庭春MOMA以及御湖国际顶峰时7000元/平方米的均价，其价格优势明显，这样受购房者追捧在清理之中，同样，作为新盘的达观国际也是如此，其相比附近的世纪风情，浪琴湾，虽然产品类型不同，但价格优势也是明显。在上榜的老盘上，有几个楼盘都出现了不同程度的价格下跌换取成交量的上升情形。
“在当前形势下，国家宏观调控已经调调低了购房者对房价下跌的预期，开发商要获得销售回款的出路就是调整价格，项目只要价格调整到购房者的预期心理价格，楼盘价值还是会被投资者认可的，项目才有可能出售。除此之外，别无他法！”青云汇营销总监万志军对记者说。
投资市场低迷促使楼市成交量回暖
南昌楼市周成交量的回暖，除了价格回调的因素之外，其他投资市场的低迷也是主要一个原因。在A股市场，上证指数失守2200点，市场一朝回到10年前，股市持续低迷震荡，让许多投资资金对股市望而却步，也让一部分投资资本从股市抽身；另外国际黄金市场也开始呈现低迷态势，黄金价格也在下跌；同时，艺术品投资泡沫也开始破灭，艺术品投资风险重重。
在投资渠道日益狭窄的情形下，投资者又开始重新审视不动产投资。不动产投资有近可投机炒作，远则可长期持有、或者可以自住的属性，其投资技术操作简单，深受投资者的青睐，这样出于对楼市的长期看好，当部分项目价格出现回归时候，投资者还是义无反顾进入楼市。
不动产投资除了看整体大势之外，还需要看项目的本身价格，项目地段、未来规划、交通、产品、配套和环境，这些都能给项目带来附加值，项目因这些因素的差异，而出现价格差异。所以当前情形下，价格符合项目市场赋予它的价值，许多投资者都会对其追捧。
信贷依然从紧房价整体下探趋势依然
房价跌，成交量回暖。这在一定程度上会刺激更多开发商加入降价大军。同时也会刺激购房者下调对房价的预期。在一定时间段，虽然成交量会出现一定程度的回暖，但房价整体下探趋势依然。2012年信贷政策依然从紧，开发商资金压力的存在，以价换量的策略将会长期存在，这样楼市房价将会继续下探。
据一位不愿意透露姓名的银行内部人士告诉记者：国家明年的基调就是适度的货币政策和积极的财政政策，货币政策就是信贷控制方面保持微调，微调的信贷资源会鼓励向中小企业、在建工程和重大工程。而房地产还是严控的行业，按揭贷款和开发贷款依然限制很严，房地产行业的资金依然很紧张。
没有信贷的支持，开发商只能寄望上市融资、房产信托和销售回款。但股市进入熊市，国家严厉监控民间房产信托，这两个融资渠道依然无法给开发商造血，销售回款是通道，而房价下跌是换取销售回暖的途径，由此可以看出，未来房价整体下探趋势依然。
文/记者廖林立
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