[摘要] 在严格的限贷、限购等调控政策下，楼市成交量下跌，房价出现松动迹象。楼市低迷的同时，房企资金链也愈加绷紧。而今年有超2000亿房地产信托面临集中兑付，无疑进一步加重房企资金压力。
（来源：每日经济新闻）
在严格的限贷、限购等调控政策下，楼市成交量下跌，房价出现松动迹象。楼市低迷的同时，房企资金链也愈加绷紧。而今年有超2000亿房地产信托面临集中兑付，无疑进一步加重房企资金压力。
接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，房地产信托面临刚性兑付风险的可能性较小，但信托资金集中到期会加剧房地产行业重组兼并，部分房企在今年尤其是下半年面临被淘汰出局的命运。
由于银行信贷收紧，从2010年开始，通过信托途径融资成为房企无奈选择。用益信托数据显示，2011年新成立房地产信托达2670.74亿元，在集合信托中占比，达38%。
楼市低迷，房地产行业背后金融风险逐渐凸显。目前，已有多家机构发布报告提示房地产信托背后的风险。中金公司报告称，7000亿房地产信托还款期集中在今后三年，其中2012年预计到期信托规模2234亿，总还款额约2500亿。
“刚性兑付风险可能性不大，就算房企销售回款不能及时到位，也可以发新补旧、找第三方接盘缓解一时资金压力，在流动性上会面临一些困难。”一位信托公司高管对记者说。他还表示，相对于信托公司，房企的资金压力无法转移，如果降价促销仍不奏效，只得出售项目股权，将项目卖给大型房企或房地产基金，甚至最终被淘汰出局。
北京大学房地产发展基金研究中心副主任、中国城市商业网点建设管理联合会副会长杜猛告诉《经济参考报》记者，一般上市房企利润率在15%至25%，而信托途径融资成本都在15%以上，再加上严格调控，地价和房价被打压，利润空间进一步压缩，房企资金困局将进一步显现。他还向记者透露，除2000多亿信托资金外，还有超2000亿投资于房地产行业私募股权基金面临偿付，而私募股权基金一般在18%至25%之间，更将加重房企资金负担。在他看来，房企利润降低，资金成本加大，同时面临集中还款境遇，房地产行业今年下半年将出现破产和并购潮。
用益信托研究员岳婷对《经济参考报》记者说，开发商资金链紧张甚至断裂，要从整个房地产行业政策环境和经营环境考虑，信托只是其中一部分，不排除个别房企因为信托兑付问题被兼并淘汰出局。
在房地产信托集中兑付加大房企资金压力的同时，楼市调控的持续及卖房难度的升级使得股权交易日渐升温。据北京中原市场研究部统计2月首周以来的京沪产权交易所数据，新增挂牌的房地产产权股权数量达到了近10宗，总市值数十亿 元 ， 其 中 更 是 有3家 企 业 转 让100%的股权。
中原地产分析认为，在目前看来，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局，在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。
国泰君安研报则称，除房地产信托今年进入还款高峰期外，银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期，预计部分中小开发商资金链将有断裂的可能。对于部分优质大型开发商来说，具有融资优势，手握大量现金，能够抓住有利的并购时机。
上述信托公司高管告诉记者，通过信托途径融资房企既包括大型上市公司，也有很多中小开发商，信托集中兑付将考验它们的资金融通能力。杜猛则称，包括信托、私募股权基金在内的高成本资金将加速房地产业的洗牌进程，为大型房企并购小型房企提供机会。在他看来，未来融资能力弱、内部营销能力差和产权不清晰中小房企将率先出局。
（来源：广州日报）
主要上市房企信托发行及负债统计情况
这个春天有点冷
房企的春天似乎远远没有到来。
自2010年4月“国十条”颁布以来，房地产市场在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，渐入寒冬。
而当2012年的春天到来时，资金链已然紧绷的房企却还将迎来到期信托支付这一场暴风雪。国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。
分析认为，房企的资金链恶化程度将超过2008年。而当这场暴风雪席卷过后，将可能有超过6000家开发商消失。
上火
房企急“找钱”
“我们老板这几天忙得很，基本上都是忙着筹资。今年钱不好借啊！”在一家小型房企做设计的小林表示。记者试图亲自找这位“忙人老板”聊聊，被小林拒绝。最近，即将到期信托让许多房企负责人很“上火”，一方面债主逼债步步逼近，一方面到处筹资钱难借，沉寂一时的开发商融资再度火热起来。
要么断臂求生
要么向民间借贷
根据小林透露，像他们这样的中小开发商在本轮楼市调控中伤。政策调控一方面卡住购房人贷款，资金回笼受影响；另一方面，又把开发商资金来源收紧。
“我们这样小的企业不可能去股市套钱，银行在政策调整之后，也不愿意再给我们贷款。中小型房企要么把项目卖掉，断臂求生，要么向民间借贷，渡过难关。但民间借贷成本高，时间短。所以现在老板很‘上火’。”小林感慨，同往年相比，今年的钱实在不好借。
今年以来，忙着筹钱的开发商又多了起来，从中小企业到大型巨头，从A股公司到港股公司，新一轮融资的帷幕似乎已经悄然拉开。
1月份12家房企融资238.5亿元
南丰集团1月融资6.5亿美元。2月6日，瑞安房地产宣布计划通过全资附属公司，发行一笔优先票据用作资本开支、收购发展及还债等用途。同日，九龙仓公告表示近期将发行一笔规模为6亿美元的担保票据。评级机构标普披露，中海近期也正在进行一项债券融资行动。
粗略统计，仅今年1月份万科、华润置地、金科、凯德置地、名流置业(000667,股吧)、广宇集团(002133,股吧)、瑞安房地产等12家房地产企业以债券、信托等方式在资本市场融资238.5亿元。
安信证券邹文军指出，在房地产开发资金来源构成中最重要的三个部分分别是：企业自筹资金、销售现金回款（定金与预收款）和贷款。
而影响企业资金来源的的两个源头是银行与购房者。
下雪
房地产信托产品进入密集兑付期
而让很多包括大型开发商在内的房企感到头疼的还有即将的信托支付。有机构预计，今年仅房地产信托到期的额度就达到千亿元级别。有消息透露，部分地区的银监部门甚至已经开始对所处辖区的信托业展开检查，提前防范风险。
国泰君安孙建平统计的数据显示，今年2月～3月份，房地产信托将迎来兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元。孙建平表示，2010年以来，房地产信托大规模发行，特别是2010年3季度和4季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是两年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。
兑付压力将持续到2013年
根据国泰君安统计结果，今年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，其中季度高峰在三季度，为716亿元；单月高峰在7月份，到期总额达到504亿元。
“对过多依赖信托融资的公司来说，大量的到期支付无疑又是一场暴风雪。”东莞一位房企副总对记者表示。
孙建平也指出，2010年密集发行的房地产信托产品都是按照高房价的房地产市场设计的，比如指标一般在15％~20％。而房地产的冬天来临，开发商一般难以达到设计产品时的高利润。而且信托一般不能展期，到了结束的时点就要兑付本息。因此，从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力将持续到2013年。
冰冻
房企资金链恶化或超2008年
每一次地产的调控、危机与变局演变的焦点最终无不集中在房地产企业的资金链上。有机构分析指出，房企资金链的恶化程度将超过2008年，其中，今年的资金缺口就可能超过万亿。
2012年资金缺口将达12423亿
安信证券邹文军表示，在项目未达到销售条件时，银行贷款对企业现金流产生决定性影响。个人按揭部分属于银行贷款，其来源的关键在销售环节。根据安信证券对万科、保利地产(600048,股吧)、金地集团(600383,股吧)三家大型开发商的对比，现金回款大约占到当期销售额的80%左右。而在当前清淡的销售业绩下，开发商出现了大量资金缺口。
“根据我们的估算，2011年资金缺口约3506亿，相对于2011年5万亿左右的销售体量，该资金缺口对行业的影响并不大。但是2012、2013年房地产资金链缺口加大，分别将达到12423亿、20351亿，资金缺口大致相当于当期销售额的25%、40%。”邹文军指出。孙建平也预计，部分中小开发商资金链将有断裂的可能。
莫尼塔机构施琪博士也表示，2012年上市房企筹资获得现金的低谷将和销售回笼资金的低谷相重合，房企资金链进一步恶化，情况将比2008年最差水平还要差。“由于2009年二季度以来的大量借款将集中到期，上市房企今年可能开始持续面临较大的筹资压力，并于二季度出现现金缺口。”施琪认为。
蒸发
三方夹击推高 房企“消失潮”
在政策高压、销售不畅、资金紧张三方夹击下，大型房企自然收缩战线，中小房企要么卖项目死撑，要么退出游戏，另谋他路。根据2008年情况，预计今年被踢出局的开发商超过6000多家，给部分大型房企提供难得的“美餐”。
2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。这意味着这473家房地产开发企业将在京城楼市消失。“房企消失潮并不只是出现在北京，在各方压力共同作用下，房企今年可能会出现大面积被蒸发的现象。”上述东莞房企负责人预计。
2008年开发商“蒸发”7155家
记者从同花顺系统查询发现，1997年，房地产开发商企业为21286个，而在2008年的房地产低迷中，开发商突然蒸发了7155家，减少了8.17%。在2009年市场好转的刺激下，2010年开发商数量又增加到85218家。
因此，有业内人士预计，如果按照8%的比例计算，今年一年可能消失的房地产开发企业将达到6800多家。杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化。
行业大鳄或享并购“美餐”
部分开发商清盘出局或许会给一些购房者奉上一些“廉价品”，但最为受益的应该还是那些行业大鳄们，每次危机或许都能给他们带来丰盛的“美餐”。预计二季度将出现房地产信托兑付风险、资金链断裂和开发商变卖股权。而具有充裕现金及管理优势的龙头公司的并购机会将大幅上升。
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