[摘要] 记者从南昌市国土资源局获悉，虽然目前南昌并没有被列入试点城市，但是南昌对小产权房的控制非常严格，小产权房在南昌很难“转正”。
（记者 焦芳 揭屯）2月21日国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展“小产权房”清理试点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买“小产权房”，国家要求对各地农村集体经济土地进行确权登记，但是对于“小产权房”的违法用地不予登记，“小产权房”将不予确权发证，不受法律保护。记者从南昌市国土资源局获悉，虽然目前南昌并没有被列入试点城市，但是南昌对小产权房的控制非常严格，小产权房在南昌很难“转正”。
“城中村”成南昌小产权房
记者从南昌市国土资源局获悉，南昌目前的小产权房大多集中在青云谱和青山湖区，其中最典型的例子就是青山湖区湖坊镇。“湖坊镇那边有很多城中村大多数都是小产权房，这点毋庸置疑。”南昌国土资源局地籍科蒋新元这样说道。
湖坊镇湖坊村位于南昌东郊，近邻青山湖畔，已建成数年的农民公寓一栋栋高楼林立，走进小区内，数步间便见到好几处房屋的招租信息。年近五十岁的魏先生便是其中正在招租的一位当地居民，据他介绍，村里的农田土地早在1998年的时候已陆续被国家征用开发。“因为湖坊村紧临顺外路玉带河，距规划建设中的火车站东广场不足一公里，距市中心也不过三公里，是城区地价上涨最快的之一。”魏先生家原来的老房正好处于商业开发规划范围之内，他和湖坊村所有居民一起，听从政府安排，迁往它处。2004年后，随着周边楼盘和商铺的相继建成，湖坊村很快便成了繁华的城市街区。
《南昌市农房拆迁安置补偿指导意见》中规定，从2003 年10月1日起，一律停止单家独院住宅建设审批，推行农民公寓建设，农民不得使用宅基地自行建房。魏先生家在拆除前本有老房2栋，沿街店面4间，2005年农房普查时测量的房屋总面积约为八百多平方米，同年拆迁后，湖坊镇政府将魏先生及当地居民们统一安置在离原住处不远的已建好的农民公寓内，“我得到了村里分配的10套农民公寓房（按村里说法是每套80平方米）补偿，总面积约800平方米。”魏先生说。据他介绍，他分到的那些农民公寓因为属于集体用地，是小产权房不能交易，所以目前都租给他人以金。
类似湖坊村这样的农民公寓，被大多数人称为“城中村”。
所谓“城中村”，是指农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘的农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。而“城中村”中存在的土地所有权状态分为国有土地所有权与集体土地所有权两类，南昌的“城中村”土地所有权大都属于后者，即属于小产权房范畴。
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无论是尚未彻底完成改造的，被周围高楼包围和分割而形成独特的“城中村”，还是已经改造好的农民公寓，其土地性质都属于集体土地，在产权分类上属于“小产权房”。
南昌“城中村”的形成原因比较复杂，这也是为什么小产权房饱受争议的原因之一。
比如说实行城乡二元体制，农村成了没有耕地的村庄，很多人便在自己的非农建设用地上建楼房，俗称“种楼”，这种农民公寓性质的楼房并不具备合法有效的产权证。
除了农民公寓，当然还有一些已被并入商住社区的农民拆迁还建房，如位于红谷滩的凤凰花园、卫东花园，以及现在正在建设的湾里区旧城改造还建房等。
而还建房是否属小产权房也要视其房产所归属的土地性质是国有还是集体，若属集体性质则定为小产权房，不能转户。
江西社科院经济研究所所长麻智辉告诉记者，小产权房形成原因是多方面的，其中包括我国对农村土地制度以及房屋产权制度没有明确规定，就会有农民擅自建房；其次就是城市商品房价格居高不下，市场需求导致小产权房的泛滥。
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江西省农民公寓式居住小区于2003年开建，是位于南昌市东郊的青山湖区进顺村的“进顺小康家园”。2005年10月，随着一幢幢融现代与徽派建筑风格于一体的农民小康楼的交付使用，进顺村很快迎来了“江西村”的美誉。
2011年，南昌市政协在针对我市30多个城中村现状进行调查了解的基础上，形成了《关于城中村改造应与城市化建设管理同步的调研报告》，报告表明，在南昌市，像进顺村这样的“城中村”有百余个，其中有部分“城中村”位于一些主干道两旁，比如东湖区的永溪村、贤湖村、谢家村等。另外还有一部分属于城乡交错型，主要位于青山湖区、青云谱区，比如青山湖区的湖坊村、顺外村、石泉村以及高新开发区的很多农民公寓；青云谱区的太和村、热心村等。还有一种类型的城中村被称为乡村型“城中村”，指的是相对来说近期不会被规划列入城市重点建设范围的村庄，比如京东镇的许多村落。
娟子2005年嫁入南昌市昌北郊区的范家村（东华理工学院附近），当时的婚房是一整栋新楼。新楼有三层半，虽然在一排排的新楼间，它并不出众，但是当时整个村庄的新楼一排排尚能数清。娟子的丈夫是本村人，除了原来补偿已拆迁老屋的面积之后，每家还有购房指标，只需要不到15万元，三层半的新楼便可收入瓤中。它们被称之为“农民公寓”，也是新农村改造的成果之一。
新农村改造的效果很明显，不到三年，再走到东华理工学院附近，娟子看到不仅仅是范家村，旁边袁家村、郭家村等新楼无一例外也在不断地朝更大范围扩展。“村子面积越来越大。”娟子说。
南昌大学的硕士生熊青在自己调研的《南昌市城中村形成及其改造研究》中记载，截止到2005年，南昌市辖城区范围内共有145个行政村，涉及村民30.69万人、6.95万户，共有农房82947栋，建筑总面积为22227.8万平方米。主要分布在青山湖区5个乡镇75个行政村，东湖区6个行政村，西湖区13个行政村，青云谱区12个行政村，红谷滩新区12个行政村，高新技术开发区7个行政村，南昌经济开发区20个行政村，据了解，上述数据均引用于南昌市统计年鉴。延至2012年，南昌到底还有多少小产权房，确实难有具体的数据。以南昌城区为例，其中规模大些的城中村占地面积超过10万平方米，规模小些的城中村面积也近1万平方米。无论这百多个城中村是旧房还是新农民公寓，其产权性质并不曾改变，由此可见，现在南昌小产权房面积保守估计也在百万平方米以上，这其中还不包括南昌郊区仍旧还在不断扩建的农民公寓。
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2012年年初，因为工作调换，在南昌工作的妹子小夏和室友在南京西路上的殷家巷小区租房住下，因为找房子找得急，虽然不太满意住房环境但也只能将就着。只是这个“小区”里的环境实在让小夏不敢恭维，因为是自建房，为节省空间，房子靠得很近，她们住在2楼，在阳台上很难见到太阳，通道狭小，汽车都进不了。
同样的困扰也出现在谢女士身上，谢女士家住青山湖区的星光村，她告诉记者，小区到了夜间治安很不好，经常会有居民丢失东西的现象。“我已经丢了三辆自行车了，因为没有门卫，人员进出都很随意，将车子停在楼道下面很不安全，尤其是在晚上，即使上了锁也是一样的，自行车和电动车被偷是常有的事情。”谢女士说。
负责星光村治安的塘山派出所赖诗冬警官向记者表示，类似星光村这样的“城中村”，房顶违章搭建比较普遍，“他们一般会在房顶搭建一些临时的板房。”“另外，因为‘城中村’人员流动大，很多外来务工人员租住在这里，晚上失窃的现象肯定是不可避免的。我们也鼓励住户或者村委采取一些措施，例如星光村就有6个村民自发组成维稳小组，每晚在外巡逻，自从这个小组成立后，案发率降低了许多。”
“城中村”以其低廉的生活成本，成为外地人来南昌的栖息地。租住户除农民工之外，还有离校在外租房的学生群体。因为居住人员复杂，小偷小摸的事情也时有发生；而租住的流动打工者增多，各种小餐馆、小吃铺、杂货店也在城中村火了起来，卫生难免得不到保障；为了能收取更多的房租，楼顶可见各种违章搭建……
“城中村”虽然已成了南昌市不可分割的组成部分，但因为其特殊的性质，与城市又大不一样，从而引发了种种问题。诸如违章建筑泛滥、公共设施匮乏、市容环境极差、治安暗藏隐患、社会保障缺失等。
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记者了解到，所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
虽然，对于小产权房，政府有明文规定城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不得购买小产权房，但是，如何界定南昌的小产权房却存在着一定难度。对此，南昌市国土资源局地籍科蒋新元告诉记者，小产权房在南昌界定起来确实比较复杂。据他了解，相关部门也曾计划过开展清理小产权房，但正因为小产权房难以界定，无形中增加了清理的难度。蒋新元对记者举例称：“比如说当地村民的土地，村民自己盖了栋房子，他又转手卖给了村外的人，这个算不算小产权房？又比如说有些村民在自己的耕地上盖了房子将其卖给了其他人，这个算不算小产权房？”
按说产权只有有无之分，不应该有大小之别，因此，牵涉复杂、鉴定困难的小产权房格外引起人们的关注。小产权房的产权未来是能够变大还是会变没？数量相当庞大的小产权房，有很深的社会影响力，成为政府不得不严肃面对的问题。
为了了解小产权房的性质，记者首先来到了南昌市房管局咨询，在房管局工作人员的介绍下，记者找到了该单位的产权处，产权处工作人员告诉记者，小产权房并不具备产权证，应该归南昌市农房管理办公室监管。而南昌市农房办的工作人员说南昌农房办成立时间不长，目前尚未真正着手对小产权房的监督管理工作。最后蒋新元说，小产权房因为涉及部门较广，管理有一定难度，所以需要多方协作。
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国土资源部2月21日召开新闻发布会宣布，今年将选择部分城市开展“小产权房”清理试点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买“小产权房”，国家要求对各地农村集体经济土地进行确权登记，但是对于“小产权房”的违法用地不予登记，“小产权房”将不予确权发证，不受法律保护。
“因为它涉及到历史遗留问题，包括土地所有制上的一些问题，所以目前小产权房在南昌只能说处于观望态度。”江西法制律师事务所律师肖文军说。
蒋新元还透露，目前南昌的小产权房有很大比例是农民在宅基地上建房然后出售。如若房屋建设违法，这就意味着有些小产权房非但不受法律保护，还可能在不久的将来被治理。随着国家国土资源部政策的出台，南昌市相关部门也一定会加紧研究南昌小产权房的步伐，积极出台严格的监督管理政策，可以说对小产权房的治理只会越来越严厉。
其实严格来说，“小产权房”并不是无产权，只是与“大产权”相对应的一个说法，“小产权房”主要还是建设于集体土地上的房屋。从其产生以及发展来看，主要还是由于当地城市的地价房价太高，迫使一部分刚性需求者只能通过购买小产权房满足居住需求。而有农村集体土地使用权的开发商，则通过兴建小产权房换取相对较高的土地收入。从这个角度上来看，小产权房的存在也是市场发展的一种选择结果，在一定程度上稀释了部分刚性需求，同时也为城市化过程中农村的发展带来相对丰厚的资金。
所以从小产权房诞生到现在的十几年中，虽然政策上屡屡要求严厉禁止，但是实际上却依然不断地在生根发芽。经过十几年的发展，小产权房一朝一夕是很难彻底“清除”的。
“目前小产权房市场比较混乱，在很多城市占所有住房的比例都超过了20%，深圳更是超过了50%。对小产权房的管理，一刀切是不行的，很容易造成社会问题，引起群体事件。”麻智辉认为，小产权房应该因地制宜从如下几个方面管理，首先由于国家是2008、2009年开始出台相关法律规矩小产权房的，对于此前符合城市规划、不影响城市建设的小产权房，可以采取补交一些税款的方式把它们合法化；其次，对这些符合城市规划的小产权房可以采取国家收购的方式，再以廉租房或者经济适用房的方式卖给那些买不起高价房的人；再者，对于不准建还要建的农民公寓就应该通过法律采取强制手段进行拆迁；对于影响规划但是在2008、2009年之前建的小产权房可以采取相应措施给予一定的补偿；最后，可以采取农民集体组织统一管理和收购。
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