[摘要] 2012中国楼市展望猜想 房价全面回落何时能到来
2012年上半年，由于存量继续高企，调控持续，价格战的继续似乎已是不可避免，但房价是否会在上半年见底?如果降到底，底部离现在还有多远?2012年楼市八大猜想楼市降价你心里有底没?
猜想一
上半年，更大范围的价格战也许不可避免
虽说2012年刚过了没几天，但相关报告已对今年的房价走势作出了判断。元宵后的3月份可能就是年后波价格战的开始。
其实，一月份，一些楼盘已做好了降价的准备。只不过，因为临近过年购房者已无心购房，担心签合同来不及所以推迟到年后。一位营销负责人的话反映了他们复杂的心态：很想马上行动，但最担心的就是定价不准，或者定了价但成交量达不到预期的回笼标准。就在这犹犹豫豫之间，降价行动从年前拖到了年后。“今年楼市下调恐怕是个大概率的事件。”中国国际经济交流中心专家王军认为，房价下跌是近两年我们持续对房地产市场宏观调控的必然结果，实际上反映了房地产市场深层次调整的开始，也是符合我们调控方向的开始，是我们对于经济结构调整的重要的组成部分，这可能会成为贯穿今年乃至明年的大方向。
而对于房价持续下跌的原因，武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，这是由于前几年房价累计涨幅确实过大。他对本报记者表示，过去10年随着国民财富的迅速增长，来自改善住房条件的购买需求以及不动产财富效应产生的投资需求，极大地激活了人们对房产的购买与投资欲望，在地价不断创出天价的特殊背景下房价最终出现了暴涨。房价过快上涨所累积的风险和泡沫也在不断加剧，正是在此情形下，中央果断采取了一系列限贷、限价、限购等措施，从而遏制了房价的上涨。
点评：大多楼盘年前不降是因为资金还扛得牢，但这并不代表其上半年不会降。一般来说，一二月份是地方两会召开的密集期，三月份则是两会召开的时间。大多数年前没公开降价的楼盘希望两会后会有松动的政策出台。如果没有松动政策出台，可能就是大范围价格战的开始。
猜想二
上半年，房价也许会见底
2012年，大家最关心的也许就是，上半年房价会否见底?接受记者采访的大多数业内人士认为，房价很可能在今年上半年见底。
据中国科学院预测科学研究中心预计，2012年商品房平均销售价格为5024.4元/平方米，同比下降5.3%左右。其中，一季度商品房销售均价同比将下降10.7%左右，第二季度同比下降8%左右，三季度同比下降3.6%，只有四季度会同比上升1%左右。
不仅如此，由中国证券市场研究设计中心等机构联合主办的财经中国2011年会上，接受调查的经济学家中高达69.9%的人认为，2012年国内房价是下行趋势，11.7%的经济学家甚至认为房价会大幅下跌。
点评：2012年上半年，周边楼盘跟着筑底楼盘“跳水”的空间非常大，等到大面积的降价开始了，底筑稳了，购房信心恢复了，购房者也许就跟进了。
还有一位营销老总则认为，年前，虽说成交量不如意，但个别促销楼盘价格已达到成本线。再接下去，如果再降个10%，能换回八九成的成交量，开发商也许愿意，但如果再降个20%，倒不如直接卖项目了。反正亏钱，不如卖项目，还可省去开发的投入和精力。所以，现在的房价离底部已不远。2012年上半年，应该各板块都会建起新的价格体系。
猜想三
转让项目或股权大量出现
2012年，调控政策究竟会如何演绎?谁也不知道。但毋庸置疑的是，虽说不少房产公司老总寄希望于两会后的政策放松，但采访中，不少大牌公司的老总还是做好了长期准备。
点评：2012年上半年，房企转让项目或股权现象可能会集中出现。可能有更多房企也会以这样的方式来改善现金流。今年初开始，首套房贷利率虽说已下调，刚需购房者购房压力减轻可能会在一定程度上促进成交量，但从目前来看房地产开发贷款依旧没放松，而开发贷款才是缓解开发商资金链的关键。限购政策短期内放开的希望也很小，假如两会后房产税试点城市再增加，一些房企在降价不能换来满意成交量的情况下，不排除转让股权缓解资金压力的可能。
猜想四
两个房地产市场并行?
一边是对房地产市场全方位的调控，另一边住建部已经在着手制定2012年保障房建设规划。
住建部副部长齐骥12月5日接受媒体采访时表示，明年要一手抓新的项目开工，一手要继续推进今年结转过去项目的续建和完工。明年对保障性安居工程建设的资金投入和施工力量的组织都要比今年还要大一些。
点评：之前中央政府提出“十二五”期间总共要开工建设3600万套保障性住房，2012年保障房指标总量不低于2011年。但近期随着中央表态的变化，明年乃至3600万套的目标已做出调整。
猜想五
政策加码，房产税出台?
12月14日，中央经济工作会议落下帷幕。会议上首次明确提出明年将推进房产税改革试点。至此，2012年房产税征收范围扩大已成定局。
现在的房产税暂行条例是国务院在1986年颁布，当时的规定是个人拥有的非营业用房产，即自用房产是免费的，房产税主要是针对企业、个人有生产经营性质的房产。
时至今日，房地产已经成为居民个人财富的重要组成部分，买房子不仅仅是为了满足住房需求，还有相当一部分是用来做投资或者投机。这是房产税改革提上日程的一个重要背景。
据媒体报道，住建部目前正在推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库异地联网工作，联网候选城市逾40个，严格控制异地购房。可以说，数据库也为未来全面征收房产税做好了铺垫。
“房产税试点这一步迈出去以后，应该说是开弓没有回头箭，大家寄希望于两个城市试点，试到一定程度就无疾而终，无声无息的消失了，这是不可能，它一定会往下推。”上述财政部税政司负责人说到，要逐步使房产税成为地方政府的重要税源。
不管担心与否，悬在头上的第二只靴子总会下落。
点评：打年初房产税在重庆、上海试点开始，业内认为先试点后推广以打击炒房的猜测就一直未断。即使短时间内在范围推广条件尚不完善，但未来房地产调控方向无疑是以房产税等经济手段逐步替换“限购令”这样的行政手段。
猜想六
房地产业迎来行业洗牌
从当前的楼市来看调控作用已显现，但影响力却有限。成交量虽出现下滑，但调控根本目标之房价未曾出现符合预期的下降。限购将持续的信号加重了房地产市场观望和消极心态，反过来更增加房价下行的可能性。
点评：即使遭遇不利经济环境影响，政府仍旧调控不放松。相对于08年的政府救市今年从上而下贯彻的调控政策只会更紧。为了长远考虑，只怕要以“阵痛”的方式来“疗伤”中国楼市。
此次调控标志着房地产“暴利时代”已经过去，正式步入“微利时代”。预计在2012年将会进入真正的洗牌淘汰时间，很多资金实力不雄厚的、管理不规范的房地产开发企业将会被淘汰出局。同时，由于竞争加剧，越来越多的企业为了存活，将会壮士断腕，房价将会步入规模降价时代。
猜想七
限购还将持续多久?2012年会取消吗?
转眼“限购令”执行已满一年，有10多个城市出台的限购政策即将到期。继海口率先表态继续执行限购之后，北京、上海、青岛等一批城市都表示2012年限购令不松绑。在房产税没有接棒之前，限购仍然被主管部门认为是“效果比较明显”的临时干预措施。
从住建部对90个重点城市的监测来看，前11个月商品房成交量下降了9.6%，二手房下降了26.3%。同时，90个城市价格指数涨幅明显回落，比去年同期回落17%，环比连续两个月下降。张小宏对此判断，10月份以后，市场下降形成了比较清晰的态势，成交量的下降和萎缩是因为投资性需求得到了控制。
国家统计局数据也显示，限购城市的房价降幅已经明显超过非限购城市。政策往往是一把双刃剑，利益关联方的立场在这个时候尤为突出。
12月初在央行下调存款准备金率之前，住建部就知会地方政府，对于“限购令”即将到期的城市，如果没有极其特殊的情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。近日召开的中共中央政治局会议也提出“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。
点评：目前从总体上看，房地产调控已经取得初步成效，但一定程度上是通过限购、现代、限价等行政手段来实现的，并不是市场自发调节的结果。在这种情况下，一旦对限购政策进行松绑，且无其他政策“接棒”，就可能引发房地产市场价格的迅速反弹，也就是说，限购令等调控政策在年末以及明年继续延续的可能性甚大。
猜想八
房价何时触底?
国家统计局18日公布的统计数据显示，在70个大中城市中，11月共有49个城市的新建商品住宅价格环比下降，比上月增加15个。
据统计的47个大中城市中，逾7成城市11月的成交量环比呈下滑趋势，其中超9成城市签约量不及去年同期。
点评：受政策的影响，楼市购买力被大幅度缩减，绝大多数城市的成交量仍处于历史低位，期望回归到往年的成交水平仍有着较大难度。伴随着低迷的成交，向来“慢半拍”的邯郸开发商也有些坐不住了，越来越多的打折优惠得以“见光”。虽降价幅度远不如一线城市凶猛，但如果大环境对房地产市场持续利空，房价下行空间将增加，量变必引起质变，相信届时房价将迎来一次调整。
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