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谢国忠:房地产泡沫正破裂 楼市陷且调且涨怪圈

房天下综合整理   2012-03-05 16:31

[摘要] 谢国忠:房地产泡沫正破裂 楼市陷且调且涨怪圈

2012年,世界很可能将经历剧烈动荡。在过去三年里,信贷泡沫带来的新兴市场增长维持了全球经济的发展。随着泡沫破裂,全球经济很可能再次走向衰退。这将迫使美联储和欧洲央行扩大量化宽松政策来稳定经济。

全球经济的健康有赖于几个主要国家推行严肃的政治改革,否则更多量化宽松政策只会导致更高的通胀。即使改革启动了,也可能需要几年时间才能改变经济趋势。滞涨仍然难以避免。

2008年以来的经济改善,在很大程度上是由不可持续的西方政府援助和新兴经济体国家的泡沫所营造的海市蜃楼。这两者都将在2012年泯灭,海市蜃楼也将消失。

从金融危机到政治危机

2008年全球金融危机迅速演变成经济危机。人们希望经济刺激计划将会启动另一轮的增长周期,以此支付救助和刺激的成本。

很显然,迄今为止经济刺激计划带来的只是暂时的、缺乏活力的增长。经济刺激计划的高昂成本在大多数西方国家都导致了财政危机。在欧元区,因为债券市场怀疑几个主要国家的偿付能力,这已经演变成了一场主权债务危机。削减财政赤字的政治困难正在将几个国家引向政治危机。

在美国,国会和白宫就预算问题争斗不已。政府经常面临关门威胁。近来达成的妥协只是在一个非常临时的共识基础上给政府提供了融资。随着总统大选临近,政治斗争将会更加激烈,政府越来越可能会被关闭,从来带来一轮大的经济动荡。

在截止于2011年9月底的财年中,美国财政赤字为1.3万亿美元,相当于GDP的8.6%,总支出的36%,财政收入的57%。美国从来没有面对过如此大的压力。过去,美国主要依赖增长解决赤字问题。现在其增长潜力似乎大大低于从前,财政赤字水平却是空前的。美国不能依赖增长解决其财政问题,必须实施大规模紧缩。

共和党和民主党对于如何解决赤字基本上毫无共识。共和党拒绝考虑提高税率,民主党不想触动医疗和社保等福利计划。这意味着几乎没有可能达成政治解决方案。随着大选临近,政治可能更加动荡,尤其是街头抗议可能会影响整个政治体系。当然,一些外部力量如街头抗议等可能会促成两党制重新恢复正常运作。这个过程将会波谲云诡。金融市场可能会因此受到影响。

欧元区债务政治更加复杂紧迫。美联储一直将国库券率压得很低,给了美国政府更多时间来解决赤字问题。欧洲央行却没有起到这种作用。因此,像西班牙和意大利这样的债务国只好依赖债券市场。一旦市场风声鹤唳,它们就没有资金维持政府正常运作。债券市场的动荡将迅速演变成政治危机。尽管意大利和西班牙的新政府很重视紧缩,债券市场可能还是不会被说服。除非欧洲央行改变立场,否则不管意大利和西班牙多么积极推进紧缩政策,市场都不可能改变观点。

欧洲的精英们似乎正在联合起来通过紧缩挽救欧元,但是要让他们的人民接受这种做法似乎并不容易。南欧国家生活水平可能要下降超过五分之一,很难想象这可以在不引发社会暴力的情况下实现。紧缩可能会在意大利和西班牙引发政治危机。这些国家生活水平的下降幅度,以及糟糕的经济引发的高失业率,将会导致暴力的街头抗议,从而会让债券市场更加消极。欧元区很可能会在2012年上半年陷入这种恶性循环。

“那时候,美国加息,我的判断是购房者的融资能力会下降。”谢国忠2009年12月22日接受本报记者采访时回忆说。然而,4年过去,泡沫没有破裂,房价且调且涨。只有在金融危机爆发的2008年,部分地区房价有所下降,随即而来的是今年“报复”式的上涨。

调控陷入一个怪圈。“现在已经没有人相信,调控政策会给市场带来不好的影响。”谢国忠说。

市场变得更疯狂。2009年底,国务院又出台了若干房地产调控措施。在谢国忠看来,游戏还将继续,直到泡沫破灭的那一天。

没有调控,市场将更疯狂

从2003年开始,国家陆续出台了一系列措施。住房商品化后,新一轮房地产市场的宏观调控大幕由此揭起。2004年,宏观调控措施出台的密集程度之高此前少见,有效地遏制了过热的房地产经济,房价上涨势头被视为有所缓解。随后的两年,每年都会出台一些调控政策。

但在2007年,经过连续两年的房地产调控之后,中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落,反而迎来一轮全面上涨的浪潮,而深圳无疑是其中的“领头羊”,仅在上半年,深圳房价即暴涨了50%以上。

当年,国家亦出台了众多调控措施,2007年被视为是我国进入新一轮宏观调控后,针对过热的房地产业出台一系列宏观调控政策和力度的一年。中央政府通过对房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断规范来调控市场。

但调控总是滞后于市场。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受本报记者采访时说,2008年市场的大落和2009年市场的大起都是之前所无法预料到的,调控是针对市场当时出现的问题提出对策。顾云昌认为,2009年的大涨是源于流动性过于充足。而在对外开放不可逆转的时代,基于外汇高企而出现的流动性泛滥,并不是一国政府可以直接管制住的,流动性泛滥根源在于美国的货币贬值政策。

尽管宏观调控政策总是引起市场争议,但中国房地产研究会副会长兼秘书长 端认为,制定政策的根本在于,如何使房地产业持续稳定发展和加快解决住房问题步伐中寻找平衡点。

12月18日,2009年度住房和城乡建设工作会议暨住房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在京召开。不出意料,会议并未传出超越国务院“新四条”调控精神以外的政策。

会议现场,一位不愿透露姓名的市长告诉本报记者,调控会给市场带来影响,他相信调控措施肯定会让市场更健康。

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标签: 房产

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