[摘要] 央行日前发布最新储户问卷调查报告显示，城镇居民购房意愿再度大幅下滑。对于城镇低收入和中等偏下收入群体、新就业者和外来务工人员等，急需房而又无力支付商品房房价，保障房就凸显了其不可或缺的意义。
央行日前发布储户问卷调查报告显示，城镇居民购房意愿再度大幅下滑。有专家认为，房价今年出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面,今年宏观调控不会出现明显放宽；另一方面,去年房企高成本融资,存在较大的还贷和信托兑付压力,对于资金的需求并不亚于去年。
调控周期内,房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略。未来降价趋势不会改变。专家同时指出，虽然房价合理价位的实现仍需要一段时期的调整来实现，但房价有其刚性成本，加之自住性、改善性需求旺盛，消费者也要打消大跌、贱买贱卖的心理预期，避免盲目杀跌。
不会出现“硬着陆”“崩盘”
在过去10年里，国内房价平均涨幅超过100%，市场积聚了巨大风险，不仅影响了市场的健康发展，还危及国民经济的有序运行。
经历了两年多的房地产调控，在限购、限贷、限价等行政手段和货币政策进一步紧缩的叠加作用下，楼市交投明显萎缩，成交均价涨幅回落。根据国家统计局发布的数据，今年1—2月，房地产投资与新开工仍处于下行趋势，其中，房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。
专家指出，如果现在放松调控，那么刚刚见效的调控就可能前功尽弃。这样不仅将面临房价的大幅反弹，经济结构调整的进程也会受阻受挫。
前不久，管理层首次提出“下调房价”的调控目标，相比之前提出的“抑制房价过快增长”之类的说法，彰显调控力度的加大，表明今年楼市的政策面将依然从紧，也预示着房价调整仍未结束，今年房价依然会以“降”字当头。
著名经济学家樊纲说：“经过这一轮调整，有些地区价格可能下跌百分之几十。而由于采取比较及时的措施，部分地区的房地产泡沫没有波及二、三线城市。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。”
房价收入比有望接近四年前
房价究竟跌到多少才能是合理区间？合理的房价，应该与居民的收入相适应，房价、投入和合理的利润相匹配。
以房价收入比分析，国际上目前比较通行的说法认为，房价收入比在6倍左右为合理区间，发展中国家要稍高一点，在6—8倍之间为合理区间，一般的住房支出(包括还贷、土地税、直接用于住房的其它开支)应小于家庭总支出的33%。如果按此判断，部分一线城市房价总体可能要回落30%才可以达到合理的价位，整体均价大约每平方米1.2万元。
对于地区差异化较大的中国而言，平均房价收入比与居民实际感受之间可能存在较大差距，这一点在一线城市表现得格外明显。数据显示，从情况看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在房价收入比偏高的城市中，如北京、上海、杭州等，房价调整需求比较突出。
根据市场走势，预计2012年新建商品住宅成交价格同比会有小幅下跌，若按近5年人均住房建筑面积的复合增长率以及城镇人均可支配收入增幅大致估算，则2012年房价收入比有望降至6.87，接近2008年水平。
对于房价与成本和合理的利润相匹配这一要求，虽然相对于房价收入比，这一指标更难取得明确的量化标准，不过从行业发展的趋势看，未来开发商利润率下滑是一个大趋势，由房价超预期上涨而带来的高利润率时代将逐渐终结。
回归不是无底线地降低
房价的回归并不意味着无底线地降低。若如此，那么不仅从房地产利润上说不通，还会造成房地产市场乃至整个大经济环境的混乱。有专家表示，房地产转型不能仅仅理解为是对房价的打压。房价下跌但不会跨越其合理区间，贱买贱卖。
对于城镇低收入和中等偏下收入群体、新就业者和外来务工人员等，急需房而又无力支付商品房房价，保障房就凸显了其不可或缺的意义。业内表示，总体而言，中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅(包含经济适用房)；但中等以下低收入阶层，需要将他们纳入住房保障体系中。
各地政府也正在朝着这一方向努力。以北京为例，“十二五”期间，北京市三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。截至“十二五”末期，北京市将供应住宅用地9300公顷，其中包括4800公顷保障房用地，所占比例达到51.6%。
“居者有其屋”并不是“人人有产权”。中国银行国际金融研究所所长宗良说，公租房是保障房的发展方向。在发展保障房的同时，应提倡租房。
刚需成为购房主力
（来源：中国证券报）继今年1月70个大中城市房价环比止涨后，2月有66个大中城市房价环比下降或持平，上涨的4个城市均为二三线城市。相比之下，一线城市房价则延续下降趋势。随着低价楼盘不断入市，沉寂已久的刚性需求正悄然释放。
18日，在北京房山区长阳某楼盘的开盘现场，百余人组成的看房团齐聚售楼处。中国证券报(微博)记者发现，这个看房大军中的主力大多是年轻人。
“这回开盘的都是八九十平方米左右的中小户型。”该楼盘销售人员表示，每平方米12000元-13000元的价格，一套房子总价约100万元。
“我觉得这个单价还能承受，而且楼盘离地铁和商业区不太远。再加上有2万抵6万的优惠活动，对我这样的刚需来讲，还是挺有吸引力的。”一位女士坦言。
中国证券报记者注意到，前来看房的大多是所谓的“刚需”，这些人通常工作了几年，手头有了一定积蓄，但对于城区动辄每平方米三、四万元的房价仍难以承受。“性价比”成为刚需购买自住用房的首要考虑。总价100万元左右、位于交通沿线附近、周边有购物及学校等设施，这些都成为吸引刚需的“卖点”。
“刚需群体主要包括两部分，一是首次购房置业人群，二是首次改善住房置业人群。”中国房地产学会副会长陈国强表示，房地产政策对于购房群体和购房决策都产生了较大影响。“去年北京市场购房群体中，首次购房人群占比达80%以上，而限购之前首次购房群体的占比不到50%。”
“新一轮房地产调控以来，很多城市的郊区房价出现明显下调，而这些区域恰好是刚需的集中区域。”北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，刚需对政策更为敏感，再加上银行出现额度和利率优惠调整，使得依赖贷款的刚需减少了部分购房负担。因此在考虑自身购买力以后，近期有不少刚需购房者选择入市。
从近期成交量的变化来看，价格因素显然已成为吸引刚需入市的直接诱因。如果按照“房价与居民的收入相适应”的标准来测算，业内人士普遍预计，未来房价还需要10%-20%的下调空间。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，一个城市主流居民的家庭年收入总和与能够满足舒适居住环境的房屋总价值之间的比值，按照联合国的标准在1:5到1:6之间。“考虑到我国一线城市人多地少的现状，在1:8之内都是可以容忍的。如果算上收入分配制度改革等因素，预计居民收入增长或在10%左右，那么未来1-2年北京房价在目前基础上回落10%-20%可以达到比较合理的价位。”
张大伟认为，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300。按照目前北京的情况，1:400应该是房价回归合理的上限，也就是说目前的房价应该有10%-20%的下调空间。
尽管如此，专家指出，促进房价合理回归并非意味着房价将马上下调。政府对楼市调控的决心，将以建立健全房地产市场稳定可持续的长效机制体现。
新一轮房地产调控已持续一年有余，房地产市场的“虚火”得到极大遏制，楼市博弈格局也在悄然发生变化。因房价过高而被挤出的刚性需求正重新成为购房主力军；开发商为了加快资金回笼，也将推盘目标锁定为以中小户型为主的刚需项目。
业内人士认为，未来房价仍存在10%-20%的下调空间，但房价向合理价位回归或是长期过程，在这一过程中还需要银行贷款、居民收入增长等一系列政策配合。
地产企业力推刚需项目
作为限购政策较为严厉的城市之一，北京市的房价自调控以来出现了较明显调整。伟业我爱我家市场研究院数据显示，由于低价盘大量入市，相比2011年三季度新房价格的高点，北京今年的成交价格出现明显下滑。据测算，2012年一季度纯商品住宅(不含保障房、商住房)均价约18620元/平方米，比去年三季度的高点下降17.6%。
“由于过去一年来各项目累计的库存量比较高，部分项目已经开始加大折扣幅度，这是房价下调的基础。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮直言。
值得注意的是，当前北京市降价幅度较大的区域集中在周边甚至是郊区楼盘。数据显示，与2011年三季度的高点相比，2012年一季度北京市三四环之间均价仅下降0.3%，三环以内房价上涨5%；此外，其他区域房价均出现明显下降，其中四五环之间、五六环之间均价分别下降25.6%和20.2%。
市场人士认为，当前五环以外的成交量占据北京市总成交量的八成，去年该区域成交量比重则不到七成，郊区成交比重的上涨在结构上导致全市成交均价下降，而这部分区域的需求主体就是刚需人群。
“郊区性价比相对较高的刚需项目占据了市场销售主流。”张大伟认为，当前成交环比走出春节时期的低谷，但成交量值仍处于相对低位，10%的降价项目占据了市场90%的成交量，而未降价项目销售冷清程度甚至超过1-2月。从4月计划开盘的项目来看，针对刚需的低价郊区盘依然占据多数。北京地区预期在4月份开盘的项目仅有24个，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应相对较多。
今年以来，不少大型房企陆续启动较大规模的降价促销活动。万科董秘谭华杰近日表示，2012年万科产品将以中小户型、刚需房为主。
绿地集团也在调整策略，推出更适合刚需的中小户型产品。目前绿地在上海推出的小户型刚需类产品占比在六成以上。此外，金地、恒大等房企3月在推和4月预推的项目中也以中小户型为主。
从京沪深楼市表现来看，刚需青睐的中小户型销售红火，而大户型相对冷清，市场走势已现分化。在2月深圳成交前十名的楼盘中，除了一个楼盘项目的售价超过2万元/平方米外，其余楼盘均以刚需置业者为客户主力，单价均在2万元以下。
业内人士指出，刚需群体主要购买的是单价较低、户型面积较小的项目。这部分群体对于价格的敏感性比较强，当项目出现降价时，会出手入市。相比之下，大户型楼盘的目标客户则是改善性需求，价格小幅下跌对其刺激有限。正是由于中小户型周转速度加快、大户型相对冷清，使得开发商将推盘重心转向中小户型为主的刚需项目，并引发市场结构的转变。
专家预计，开发商面临着高库存以及资金层面的重重压力，提高周转率和资金回流速度成为开发商的经营重点，有着较快周转力的中小户型刚需产品将成为今年的销售重点。
应多措并举促房价回归
随着低价项目不断入市，近期部分城市的成交量有所复苏。业内人士表示，房价向合理价位的回归是长期过程，不仅是开发商的推盘结构发生变化，在回归的过程中还需要银行贷款、居民收入增长等一系列政策的配合。
春节过后，首套房贷款重新出现优惠。北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率已从2月的基准利率下调到9折左右。与此前优质的购房者才能享受利率优惠不同，当前只要购房者符合正常的首套房条件，大部分可以享受9折优惠。
业内人士测算，如果按照9折优惠利率计算，相比之前的基准利率，20年期百万元的贷款将节省利息约10万元。购房者成本已经有所降低，使得刚需入市热情有所复苏。
业内人士还指出，本轮调控房价回归合理不应该单纯是房价下调，除了银行贷款政策配合外，还应该包括居民收入上涨等政策综合作用。
陈国强指出，房价合不合理，不同城市、不同区位甚至是不同项目而言都对应不同的价格，不能一概而论。对于刚需人群而言，应该积极关注市场，当符合自己需求的项目价格达到预期价位的话，可以考虑选择入市。
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