[摘要] 据中国“商业地产”联盟近期发布的20102011中国商业地产发展报告显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。
（来源：中国证券报）“成都的商业环境良好，但三环线外新规划的不少大型商业综合体与市区明显脱节，且总体开发量很大，前期招商已经很成问题。”从事商业地产财务投资的阳光厚土基金有关负责人对中国证券报记者表示，目前，部分二三线城市的商业地产已出现泡沫，其中关注的是昆明、沈阳和成都。
业内人士指出，随着住宅市场调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。“二线城市的商业扩容如果没有足够的人流和消费力来支持，那么开发这些项目的风险将是巨大的。”中国土地估价师协会理事李旭表示。
商业规划迅速膨胀
“现在，主要的地产商几乎都在成都有项目；香港的新鸿基、太古、九龙仓都已进入成都。”阳光新业集团总裁助理梁绍裘介绍，与成都一样，重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量均十分庞大。
以成都为例，据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险隐现。
在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。
从住宅领域“转型”的开发商，正大举进入商业地产投资。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。
“受前期租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”中国商业地产联盟副秘书长邓俊文表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商业地产的价格不断上涨。
地方政府推波助澜
“现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。”王永平指出。
数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。
住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待这些项目在产业转移过程中扮演重要角色，然而这种商业地产市场的“强劲”表现在未来很可能形成高空置率。
阳光新业总裁助理梁绍裘介绍，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”梁绍裘指出，目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。
“郊区新城主要的卖点是商业配套，一直以来，住宅和商业相辅相成。住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。但是，住宅卖不动后，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。现在，不少城市郊区的项目都面临这个问题。”梁绍裘坦言。
业内专家指出，除供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多挑战。”
地段是关键
阳光新业副总裁杨宁认为，商业地产真正的风险就是财务风险，特别是对只租不卖的运作模式来说，现金流极为重要。“做商业地产，最重要的是地段、地段，还是地段。”
近两年由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成部分城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验的不足，也使得后期操作风险大大增加。
但在这种背景下，仍有不少开发商继续涌入二线城市。日前，阳光新业就推出其在成都一环线内的高端综合体项目——阳光新业中心。在这个25万平方米的城市综合体内，将建设成都九眼桥区域高端购物中心。
“风险总是与机遇并存。”梁绍裘认为，商业项目风险的大小取决于该项目所在区位。区位决定了项目的消费群体、消费特征、竞争环境等判断项目未来预期的重要因素。特别是在城市“老区域、新商圈”的商业格局内，高端零售商业对商务、旅游消费需求的“补缺”依然有空间。
同时，梁绍裘也不避讳商业地产行业目前面临的风险：短期内项目供应量过大；企业的开发、运营能力参差不齐；人才瓶颈；融资困境等。“未来3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”
（来源：上海证券报）
随着5月份的临近，楼市真正意义上的个年度旺季正在到来。各大房地产企业开始积极备战红五月，但部分高端地王项目几近“成本定价”，这被业内戏称为“贴地飞行”。
中海长风项目即将入市
有消息称，中海地产在上海长风地王项目预计在4月底入市销售。虽然目前没有最终确定销售价格，知情人士介绍，最终公寓定价可能在3.5万至4万元/平方米。相比中海拿地之初预计的7万销售单价，折让近一半。
中海长风地王项目，目前定名为“中海紫御豪庭”，从2008年7月次挂牌，到2009年9月最终成交，中海长风地块成为当年地王的代表。2009年7月31日， 长风7C地块加上旁边相邻的6B地块，起始价格为30.58亿元。在华润、中海、龙湖、仁恒等近10家地产巨头的角逐中，中海地产以70.6亿元胜出，溢价率高达129%。而今天，这个被热抢的馒头成了烫手的山芋。
资料显示，该项目总建筑面积为31.2637万平方米，楼板价达到22409元/平方米，在项目取得之初，这个价格已经与周边二手房的价格基本持平。
时隔近三年后，长风板块目前一二手公寓价格仍在3万元/平方米左右徘徊。中海地王此时入市，定价确为成败关键。
据了解，中海长风项目近十分之一为双拼或联排别墅，其余为超高层公寓。“从公寓来看，这个地块肯定是不赚钱的。”一位为中海提供项目决策咨询的房地产界人士告诉记者。
豪宅项目纷纷“贴地飞行”
大型房企豪宅项目“贴地飞行”的还有很多。
近日，万科上海今年的重头项目五玠坊将于4月底正式开售。销售人员表示，这个非毛坯豪宅产品，销售均价可能在4 万元/平方米，单价或在3.5万元左右。业内人士称，此前万科对这一项目的最乐观预期曾经达到6至7万元/平方米。
不过万科五玠坊4万元/平方米的定价最终能否得到市场的认可，业内却并不乐观。“我们觉得万科的定价还是高了，周边的星河湾无论位置还是装修都优于万科很多，价格已经降到5万元/平方米了。”一位房地产咨询人士称。
另一家上市房地产企业负责人告诉记者，因为中低价房源在去年通过降价已经消化的差不多了，存在手里的多是高端物业。这些物业在今年五月要集中上市，却一直没有确定最终销售价格。“我们担心降少了卖不动，降多了赔不起。随着持有成本的不断增加，现在基本上降价空间已经很少了。”这位负责人称。
龙头房企对豪宅定价的保守策略并非源自房企急迫的资金压力，而是豪宅市场整体去化困难的现实。
中国房产信息集团发布的报告显示，近期，上海豪宅纷纷大幅度折让促销，较两年前的高位相比，基本上是6折出售。其中包括海珀旭辉、世茂滨江花园、华丽家族汇景天地等多个典型豪宅。
海珀旭晖尽管在2011年11月开盘就在售价8.3万的基础上打8折，但是至今年2月份仅成交23套房源。无奈之下，今年3月份该案在原先打8折的基础上再打75折，整体房价跌幅比开盘报价下跌超过40%。
同样是世博滨汇知名豪宅的华丽家族汇景天地跌幅也同样惊人，2010年开盘时部分房源的成交价超过5万元，如今已跌破3万关口，跌幅超过40%。汇景天地低区房源的价格更可能跌近2万元的水平，成为个房价跌破3万的滨江豪宅。
中房信的报告还显示，绿城黄浦湾、尚海湾、星河湾、外滩九里、嘉里华庭、华府樟园等大批豪宅的价格也都出现不同程度下跌，导致价格下跌的主要原因是豪宅成交量的持续低迷。上海豪宅(均价5万以上的一手商品住宅)成交量在2010年4季度达到高锋的900套之后就逐季下滑。今年一季度豪宅的成交量创下了2009年2季度以来近12个季度的水平，仅成交285套。
在16日举行的上海市政府工作会议上，上海市市长韩正明确表示，上海将继续坚决贯彻落实好中央有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。
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