[摘要] 开发商危如累卵的资金疫情，正在蔓延至整条食物链。4月23日，中国建筑一位高层告诉本报记者，从工程付款进度来看，位于长三角和珠三角的一些开发商，资金十分紧张。
（来源：21世纪经济报道）开发商危如累卵的资金疫情，正在蔓延至整条食物链。
4月23日，中国建筑一位高层告诉本报记者，从工程付款进度来看，位于长三角和珠三角的一些开发商，资金十分紧张。
但海尔地产董事长卢铿此前在接受本报记者采访时表示，开发商的资金并没有像外界形容的那么紧张，现在是建筑商和供货商一起帮开发商撑。
本轮调控持续时间之久，程度之严厉，都超过了许多开发商的想象。从最近破产的 房地产公司暴露的债务关系来看，建筑商、供货商是最直接的受害者。据了解， 地产拖欠施工方长城建设工程款5000多万元，拖欠广厦建设工程款2000多万元，拖欠杭州圣基建筑特种工程有限公司200多万元。
施工单位、供货商已经闻到了危险的气息，而长期以来的行业潜规则，则将其推向了危险的境地。
垫资潜规则畅行
虽然早在1996年，原国家计划委员会、建设部和财政部就联合颁布了《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》，但垫资承包现象从未禁止，甚至日趋严重。
据知情人员介绍，目前除财政性投入的工程外，多数工程在招标文件中，有的付款方式含糊，有的虽表面写明按规定办理，但在询标时，或在事前或事后暗中协定，强令施工企业垫资（又称带资）。垫资与否，是决定工程中标不中标的必要条件。而垫资数值之大，令行外人士瞠目。
一些私营开发商，由于资金有限、项目投资较大，往往只在项目前期投入少量资金，然后大量占用施工企业资金进行建设，待房屋销售后再支付工程款。中坤集团董事长黄怒波告诉本报记者，很多开发商都在这么做，包括国内有名的大开发商。对于开发商来说，投入的一笔资金是土地款，土地款付清后，就开始运作各种融资，而建筑商垫资则是重要的融资方式之一。
从垫资的时间及程度上讲，工程垫资形式有以下几种：一是带资施工，亦可称为前期垫资，主要表现为由承包商垫付预付款或部分进度款，施工到一定阶段后，承包商再以进度款的形式收回已经垫付的全部或部分资金。
二是形象节点付款，亦可称为阶段性垫资，主要表现为承包人以自有资金完成节点工程如基础工程、主体结构工程、装饰工程时，发包人在扣除约定的用于保修等事项的比例后支付相应部分的工程价款。
三是低比例形象进度付款，亦可称为按进度款比例垫资，系指承包人在完成阶段性施工或节点工程施工后，发包人仅以较低的比例支付工程价款，承包人不但拿不到前一施工阶段的进度款，而且还要对随后的工程进行垫资施工。
四是工程竣工后付款，此种方式亦可称为完全垫资，或100%的垫资施工，指承包人在前期的开工及整个工程施工过程中，需完全依靠自有资金完成工程，待工程竣工后才能够期冀得到工程价款。
总部在杭州的昆仑置业董事长蒋传良告诉记者，一般施工单位的垫资占整个工程款的30%至40%左右，施工单位可以通过银行贷款，而一段时间里，施工单位和材料供货单位获得贷款甚至要比开发商容易。
垫资承包常常令施工单位和供货单位陷入被动，但有些建筑单位还是愿意替开发商垫付。“很多小公司议价能力不强，而建筑施工领域又是充分竞争的领域，部分公司不得已而为之。不接工程，公司和个人都得挨饿。”某在北京亦庄进行开发的施工单位高层对本报记者说。
一些议价能力很强的大公司，则通过内部管理和项目取舍控制风险。“资质不好的开发商的项目不接，同时加强内部管控，程度地降低风险。”中国建筑前述高层对本报记者说。为了控制风险，提高利润，中国建筑已将战略聚焦为高端市场，兼顾中端市场，彻底摒弃低端市场。在中国建筑看来，大客户付款更有保证。
部分施工单位，不得已从乙方身份转换为甲方。据本报记者了解，部分开发商因资金需求，不得已主动找建筑企业寻求垫资，并主动表示出让部分房地产销售利润，以求项目能够运作。他们希望建筑商先垫资施工，最后收取施工款并参与房地产销售利润分成。
王石(微博)在其2006年出版的自传《道理与梦想》中曾谈到：“（目前）上市企业的资产负债率平均水平为60%……可是如果再加上普遍存在的开发过程中建筑商垫资，许多公司的资产负债率实际高达75%。”
建筑商大幅垫款是在资产负债表上无法体现的现金流压力。一旦超过60%的资产负债率，则业务开拓中随时浮现的隐性负债压力，就难以得到有效地掌控。亦有研究认为，本土上市公司总负债水平的临界点在80%左右，超过这一临界点之后，企业的财务状况呈加速恶化趋势。
距离《道理与梦想》出版已经六年。行业潜规则不但没有改变，施工单位、供应商面对的是更加险恶的生存环境。
危如累卵？
蒋传良在接受本报记者采访时透露，有许多项目已经在不公开的场合发生转让了，很多企业把项目割掉。尽管楼市出现小阳春，开发商的资金状况仍没有大的好转。在杭州，降价降到65折至7折，销量才有所好转，开发商面临着很大的困难。
在湖南长沙，近期就有湘江700、枫树园二期等多个项目出现停工、开发商跑路等状况；在江苏常州，近期也有楼盘在工地门口高悬起“工程已经停工”的标志，建筑商承认停工是因为开发商出现资金缺口。在广东惠州大亚湾，被深圳投资需求支撑起来的“空城”，也出现了在建楼盘大面积停工现象。
目前二三线城市出现停工的楼盘并非个别现象。这些楼盘有的是开发商没有投入或较少投入资金的“图纸房”，有的是因开发商同时投资多个项目导致资金不足，不排除一些开发商跑路是由于无力偿还高利贷。
3月7日，黑龙江某媒体刊出一则催款公告：公告方黑龙江华风房地产开发有限公司称，2005年8月8日，北亚实业（集团）股份有限公司曾与黑龙江省北亚房地产综合开发有限公司和华风房地产签署一份协议书，约定将就“华风国际商城”项目支付12亿元合同款项给施工方华风房地产。但是，北亚集团至今仍未按合同约定全额支付款项，致使华风国际商城停工。
前述中国建筑高层预测，调控的效应将持续发酵到2013年至2014年。而这样的恶性循环很可能发生：开发商拖欠建筑商的工程款，建筑商拖欠材料供应商的货款，供应商再拖欠原料商的货款。如此，不但建筑商苦苦挣扎在生死线上，建材商、原料供应商也将面临被拖垮的风险。
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