一季度全国土地成交降三成

房天下综合整理  2012-04-26 11:06

[摘要] 一季度住宅市场成交出现暖意的同时，全国土地市场表现冷清，整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。

一季度住宅市场成交出现暖意的同时，土地市场表现冷清，整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。

（来源：中国新闻网）编者按：房地产调控政策实施已两年多，政策效果可谓明显，多地楼市先后出现“量价齐跌”，今年两会期间，温家宝总理再次强调，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。但3月以来，北京、上海、广州、杭州、南京等多地楼市出现成交量大幅攀升的迹象，迎来调控以来罕见的“暖春”，由此也引发了一些有购房需求的民众不安，纷纷计划出手入市。楼市真的“回暖”了吗？中新网房产频道记者就此采访众多业内人士、专家、开发商以及消费者，推出楼市“回暖”真相系列报道，力求呈现最真实的市场现状。

楼市“回暖”真相系列报道之四：土地市场成交能否回涨？

中新网4月26日电一季度住宅市场成交出现“暖意”的同时，土地市场表现冷清，整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。北京在前三个月出让的45宗土地，全部底价成交，为7年来首次。同时，以万科、恒大、绿城等为代表的大型房企拿地谨慎。土地市场成交量能否回涨，还有待后市观望。

一季度北京45宗土地全部底价成交

楼市宏观调控以来，各个城市房价出现普遍下调，市场成交量明显回涨。相对住宅市场的“暖意”，土地市场则显得过分“冷清”。

根据北京市土地整理储备中心成交信息统计，一季度北京共出让45宗土地，出让金总额达96.7亿元，同比下降39.3%。值得关注的是，这45宗土地全部底价成交，为7年来首次，于是“零溢价”成为过去一季度北京土地市场的主旋律。其中，成交的地块中住宅用地仅有5宗，平均楼面价为4796元/平方米。在5块住宅用地中，仅招商地产和九龙仓联合体所拿来广营地块每平米楼面价超过万元。对此，中原地产分析认为，除受土地供应结构影响外，开发商的拿地热情和调控下的拿地能力明显打了折扣。面对住宅市场的“回暖”，土地市场全无“暖”字可言。

突破零溢价土地市场“暖意”难现

然而，进入四月份以来，北京两块土地的成交，似乎打破了一季度土地市场的“冷清”局面。4月9日，北京通州区永顺镇商务园C2地块以5.63亿元的价格成交，溢价率为1.62%，结束了3月份北京全市住宅地块零成交的尴尬，也打破了土地“零溢价”的局面。4月16日，备受关注的北京东城区香河园地块经过40轮竞价，被南昌市政以19.15亿元的价格竞得，溢价率为43%。该地块的成交，不但结束了北京土地市场低溢价的拿地局面，也创造了2012年来北京住宅土地市场楼面价值。

对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，本地块的热度难言土地市场回暖。从截止目前的土地市场交易看，本地块受到热捧难言土地市场探底。地段决定价值，在没有区位支持下的其他住宅类地块，依然以底价成交，比如，通州永顺镇地块溢价率也仅为1.62%。

就在东城区香河园地块成交前三天，北京土地整理储备中心网站公布了批北京2012年经营性用地拟供应项目信息，首批拟供应土地共54块，总用地面积高达731.07公顷，其中纯住宅用地供应为362.54公顷。“政府也看到了目前土地市场的现状和存在的问题，于是适时出台了土地供应计划。”亚豪机构市场总监郭毅表示，“这有利于开发企业根据自身经营现状和用地需求，提前甄选所需要的地块。”同样，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，提前公示拟入市土地详情，在一定程度上促使开发商放弃观望，积极购买适合企业自身需求的土地，有利于土地市场成交量的回涨。

一季度土地推出量和成交量降三成

北京土地市场的成交情况，一定程度上反应了土地市场的现状。日前，中指研究院发布的2012年一季度300城市土地市场交易情报显示，1-3月份，300个城市共成交土地5752宗，环比减少32%，同比减少24%；成交面积23053万平方米，环比减少33%，同比减少30%。1-3月份，300个城市成交楼面均价为788元/平方米，环比下跌20%，同比下跌22%。一季度整体土地推出量和成交量环比均下降三成以上。

4月初，部分城市公布了2012年住房土地供应计划。资料显示，北京、上海、宁波、湖南等地的供应计划较去年相比，都有不同程度的缩减。

另据链家地产市场研究部统计，4月份中上旬，北京、上海、广州、天津等20重点城市土地市场，共计推出住宅用地94块，流拍7块，流拍率为7.4%；土地溢价率为7.34%，仅比2012年一季度1%左右的溢价率小幅提高。

可见，随着国家对房地产市场调控的不断深化，各地政府推地谨慎。2012年初以来，土地市场明显供应放缓，环比、同比均有下跌。

万科、绿城等大型房企拿地谨慎

因住宅市场销售受阻、库存积压的影响，开发商拿地热情极低。据了解，一季度万科新增土地为零，仅4月份在唐山和青岛购得2块土地。恒大地产2011年下半年几乎停止了拿地，其董事局主席许家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。近期，绿城中国在2011业绩发布会上宣布，公司发展策略将告别以往通过高负债率追求规模扩张，侧重依靠品牌和管理输出稳健发展，在拿地方面也将更趋谨慎，2012年暂无拿地计划……

由此可见，多数房企皆对拿地表现出谨慎态度。郭毅表示，部分开发商因为资金问题导致拿地实力不足，现在土地市场成交低迷，可能会在未来一年半或两年时间内影响商品房的供应。

目前土地价格下降、成交低迷的环境下，购房者是否合适买房呢？对此，华远地产董事长任志强在出席“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示，土地价格越是下降越需要买房。他说，“因为房价下一轮一定是高涨，我们的规律是，下降趋势就意味着下一轮的高涨。”郭毅认为，目前土地价格低，使开发商具有了成本优势，但是，商品房销售的价格还是要看当时的市场情况，跟市场价格接轨。

 

号称佳兆业有史以来规模的促销活动在4月下旬展开。深圳佳兆业方面称，活动将持续到整个5月，集中推出百亿货值的刚需产品，对80-120平方米的中小户型有不同优惠。

一场房地产商的营销和价格暗战将在五一打响。本报记者获悉，在一季度地产行业存货高企和销售惨淡之下，二季度被视为全年任务达成的风向标，被房企普遍寄予厚望。众多房地产商已做好准备，将于近期推出大规模推盘及促销活动。

另一方面，房企代表们如任志强等又不断对外界暗示，一季度实体经济放缓乃是房地产投资增速下滑的影响，目前保增长仍是主要方向，房价不会像一些人期待的那样继续跌下去。而房地产投资增速下滑会影响未来两三年的供应，房价或将反弹或暴涨。

事实是否果真如此？

高存货压力

3月份至今，虽然楼市出现明显的回暖，但房地产行业基本面并未发生根本改变。

4月23日，广东省房协发布报告称，截至3月期末，广东省商品房待售面积3105.42万平方米，待售面积处于10年来位。一季度，商品房销售面积与销售金额均出现明显下滑，销售均价则为7702元/平方米，同比下降4.9%。

房企的存货数据也仍在增长。截至4月23日，万科、保利、招商和新城四家房企发布的一季度报告显示，四家房企的存货合计4516.82亿元，比2012年初增加4.36%。链家地产市场部陈雪认为，与去年相比，今年四大房企存货增速明显放缓，并非“以价换量”去库存效果好于2011年同期，而主要是房企拿地谨慎及新开工量的减少。

中原地产报告亦称，2012年是房企的偿债高峰年，其中仅房地产信托偿还的规模就已达约2500亿。房企资产负债率处于历史高位，偿付能力堪忧。

在上述背景下，北京中原市场研究部分析，去库存成为房企共同的选择。包括万科、金地、中海、保利、恒大、龙湖、绿城等众多品牌开

发商，都将提高去化速度作为今年重要的经营策略。

二季度抢收成了房企的主要目标。

抢收的主要市场，瞄准了刚需人群。佳兆业总裁金志刚认为，市场现状是，投资客基本撤离，刚需客户成为主要需求对象，在一季度业绩惨淡下，今年刚需产品成为房地产公司们最为关注的市场。

“现在的市场是谁走在前面谁就赢得先机。”接近佳兆业的人士对记者表示，佳兆业想在二季度业绩实现“弯道超车”，利用五一假期随行就市采取优惠活动，锁定刚需。

3月份超万亿的新增信贷，让房地产市场受益，刚需入市明显。

“在通州、大兴等之前深跌的区域，房价已经出现止跌。”北京中原地产市场总监张大伟对本报记者表示，之前降价的项目如龙湖时代天街等，一旦有足够的需求入市，便停止降价的优惠，时代天街已从去年底入市的11000-12000元/平方米，回升到13000元/平方米。

不过，本报记者的调查显示，这种价格的回升仅限于少数项目，市场主流仍是降价促销。

张大伟也认为，市场已逐渐出现底部特征，降价项目已换来成交量，再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量必然会跟进降价，部分刚需盘已出现相对高的性价比。“楼市依然存在继续降价的空间。”张大伟说，之前未降价项目可能会迎来一次补跌过程。

21世纪不动产高级分析师粟日表示，去年四季度以来的市场已经证明，只有降价才能换得成交量，而一旦涨价就会吓跑购房者，新房二手房均是如此。5月作为传统销售旺季，很多开发商加大了推盘力度，只要符合消费者预期的价格，就能获得较好的收成。预计成交回升的市场态势有望在二季度得以保持。

五一价格暗战

无须担忧供应减少推涨房价

与积极去化形成显著对比的是，一季度房企购地意愿持续低落。据中原地产数据，一季度购地金额环比和同比分别大幅下降，十大标杆房企权益购地金额为143亿元，仅相当于去年同期的3成。其中，富力、华润、金地和绿城4家房企都未补充新的土地储备。

据国家统计局4月13日发布数据，2012年1-3月份，房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。商品房销售面积和住宅新开工面积均出现负增长。

有经济学家分析，一季度实体经济下滑，一个重要的原因来自于房地产投资放缓的影响。有一些开发商则公开表示，房地产投资的下滑，将影响未来两三年供应，导致房价反弹。

国土部近日却警告说，国内在建工程存在过量的风险。国土部数据显示，截至2011年底，国内尚在开发过程中的房地产用地15.04万宗，面积47.99万公顷，相当于过去三年年均供应量的4倍。国土部做出判断，“处于在建状态的已供土地数量充足，总体上能够满足持续开发需求。”

保利地产董事长宋广菊对本报记者表示，无需担心投资放缓对供应的影响，她认为今年乃至今后的调控政策一定会有对冲机制，确保楼市供需平衡。

在国土部看来，对冲措施之一，就是促进已供应土地尽快推向市场。据悉，国土部已经将促开发、促竣工作为2012年的重点工作，防范未竣工土地成为闲置土地。

而住建部则主抓控制投资需求。“政策面控制投资性需求短期不能放松，无论是主观、客观都不敢放”，住建部政策研究中心主任秦虹表示。