[摘要] 在多次调控失败后，中国的房地产政策趋向于明智与稳定，既不会让冒进的政策激起反对派大联盟，更不会让房地产调控被经济下行、地方政府破产的阴影强行中断。
给点阳光就灿烂。有史以来最严厉的房地产调控，似乎没有减弱投资者对房地产市场的信心。
股票市场表现得格外明显，从今年1月以来，房地产指数节节上升，而从2242点反弹以来，深证和上证地产指数均创出了年内新高，4月分别上涨11.73%、11.55%，远远跑赢大盘，地产板块的市盈率回归17倍左右的水平。招商地产与保利地产两大龙头甚至创出3186点以来的新高，刚披露完毕的基金一季报显示，地产板块成为公募基金增仓的板块之一。
股票市场的走势与房地产市场出现悖反。
房地产市场依然阴云密布。据多数研究机构预测，今年房价还将继续下行，降幅在3%到5%不等。2012年3月初，渣打银行的研究团队在二三线8座城市，包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。参与调查的开发商报告称，贷款违约数量上升，预期破产的开发商数量将会上升。上市房企的整体销售毛利率水平从2011年中期的39.82%下滑至三季度的38.96%;整体销售净利率则由去年中期的15.94%下滑至三季度的14.86%。标普认为，如果房地产商的销售规模下降30%，很多房地产商出现大面积的资金紧张状况。
开发商已经降低房地产投资。2012年前3个月房地产累计开发投资为1.09万亿元，同比增长24%，比2011年34%的增长，下降了10个百分点。预计投资增速将进一步下降，低于五年来24%左右的平均增速。
在此背景下，不要奢望房地产板块持久上升。在多次调控失败后，中国的房地产政策趋向于明智与稳定，既不会让冒进的政策激起反对派大联盟，更不会让房地产调控被经济下行、地方政府破产的阴影强行中断。
保持房地产市场稳定的手段多种多样，最重要的是保障刚性需求。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。地方政府出台一系列扶持刚性需求的政策，多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款。不管承不承认，扶持刚性需求是给房地产打的强心针，以保持投资的基本稳定，如果房地产市场成交量进一步下滑，导致下半年投资增速大幅下降，地方财政出现大面积的紧缩，鼓励改善型需求就是可以预见的事。
鼓励改善型需求并不困难，关键是要甄别改善性需求还是投资性需求。以拥有一套房为标准，拥有两套房的人只要在一定时间如两个月内出售原有住房，即可视为改善性住房，政府退还税费，不愁改善性需求起不来。只要保持房地产投资的稳定，保持地方政府财政的稳定，保持银行业的稳定，房地产政策就不会发生太大的转变。
今年的不确定因素在地方政府财政紧张，与经济增速下滑，倒逼出过于宽松的货币与财政政策。从一季度的情况看，地方政府财政缺口全年在万亿以上。另据央行的一季度金融机构贷款投向统计报告，房地产贷款继续下降，引人注目的是，保障房贷款大规模增加。
3月末，地产开发贷款余额7710亿元，同比下降8%，降幅与上年末基本持平。房产开发贷款余额2.83万亿元，同比增长11%，增速比上年末低6.1个百分点。个人购房贷款余额7.3万亿元，同比增长12.1%，比上年末低3.5个百分点;1季度增加1574亿元，同比少增1757亿元。3月末，保障性住房开发贷款余额4306亿元，同比增长63.7%，1季度增加391亿元，占同期房产开发贷款增量的47.1%，比上年全年水平低3个百分点。
投资者看懂了房地产市场，房地产市场上下两难，在狭窄的区间内震荡求稳。股票市场忠实地复制出市场人士对未来房地产市场的预期。从2009年7月以来，房地产板块下行，并不是像2007年式的断头铡刀式的下跌，而是在震荡中逐步走低，到现在也没有出现突破性行情，可见股票市场投资者只是在观望中“捡漏”，绝非对房地产市场有了逆转的预期。
此次房地产调控还将持续数年，很多中小开发商体验绝境中的痛苦，而对于房地产市场而言，将迎来绝境重生的机会。市场大局初定，未来出现大反复的可能性极小。万幸，房地产市场终于恢复了一点理智，这是中国市场逐步恢复理智的前兆。
（来源：解放日报）
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今年以来，部分二三线城市出现房产调控政策“松动”迹象，上海市住房保障与房屋管理局局长刘海生昨日作客“民生访谈”时表示，上海坚持房地产调控政策不动摇，各项市场调控政策“力度不减、政策不变”，确保全年房价稳中有降，促进市场健康发展。
“限购政策”取消要看条件
“上海依然还是高房价地区之一。”刘海生昨日说，房地产调控的目标之一，是让住房回归合理价格。“住房问题的核心是房价问题，背后实际上是支付能力的。从这个概念上说，目前上海的房价依然偏高。”
刘海生说，上海大力推广保障房，背后动因就是房价太高，“政府通过住房保障体系，缓解中低收入家庭的住房矛盾，而不是完全把他推向市场。”
刘海生表示，上海坚持贯彻房地产宏观调控，市场中的投资、投机行为得到基本遏制，去年以来房价基本没有涨，调控成果进一步显现。
统计数据显示，今年季度，上海商品住房销售面积275万平方米，同比减少9.9%。二手存量住房买卖登记面积124万平方米，同比减少63.7%。2月下旬以来，随着房地产开发企业降价销售范围和力度加大，加上支持首次购房的差别化信贷政策落实，市场化新建商品住房和二手存量住房成交面积回升明显。
值得一提的是，今年3月份，上海新建住房和二手存量住房价格环比指数分别下降0.2%和0.5%，自去年10月份以来已经连续六个月出现下降。同比指数降幅比上月扩大，分别下降0.8%和1%。
而对社会关心的“限购政策”，刘海生表示，这项政策“什么时候取消还是要看条件，包括房价是不是得到控制，而且回到一个相对合理的水平。”刘海生强调，上海坚持抑制投资、投机行为，包括继续执行房产税、差别化信贷等政策杠杆，调控房价合理回归。
经适房廉租房无缝衔接
上海近年连续调低廉租住房准入门槛，一些廉租房保障对象家庭，也同时进入共有产权房保障线。
刘海生昨日表示，对部分享受廉租房政策有余、购买共有产权房不足的“下夹心层”，上海正研究尝试廉租房与共有产权保障房的衔接政策。
据刘海生介绍，为做好廉租住房与共有产权保障房的衔接，上海去年8月进一步放宽了廉租住房申请条件。收入标准调整为人均月可支配收入1600元以下，财产标准调整为人均财产5万元以下，并实行分档租金补贴，将上海廉租住房保障范围覆盖到购买共有产权保障房存在困难的“下夹心层”群体家庭。
同时，放宽廉租住房实物配租申请条件。将廉租住房实物配租的保障范围从原有的孤老病残、社会优抚等特殊廉租家庭放宽至家庭人数在2人以上、人均居住面积在5平方米以下的一般廉租家庭。条件放宽后，经测算，预计约有65%的廉租家庭可以申请廉租住房实物配租。
据了解，上海正在积极探索新的房源配租机制。今后，中心城区等特定区域内建设筹措的廉租房源，只能一直用于廉租家庭租赁使用；近郊大型居住社区中的廉租房源，则可经市和区（县）政府批准后转化为共有产权保障房，允许廉租家庭可以在租住满一定年限且符合共有产权保障房申请条件的情况。这样，廉租实物配租家庭可根据支付能力和实际需要，在符合共有产权保障房申请条件的情况下，直接选择购买已配租的房源。
目前，上海正在研究廉租住房实物配租实施细则、廉租住房保障对象复核管理办法等配套文件，5月份有望正式下发实施。同时，加快落实资金和房源，尽快确定从近郊市属大型居住社区保障房基地中转化安排的廉租房源。
据悉，上海目前已制订全市实物配租新政策启动实施方案。其中，黄浦、虹口、长宁、闸北、徐汇、青浦等6个区5月下旬启动；其余中心城区、浦东新区、闵行、宝山等7个区6月份启动；余下5个区（县）7月份启动。
此外，刘海生昨日还表示，目前有的人买不起共有产权房，但也不符合廉租房，上海也为“夹心层”设立了相关政策，即在小区提供一些优惠租金的租赁房，但这与公租房有一些区别。
（来源：上海商报）
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