[摘要] 近期，外资投行频繁预测楼市调控政策将在年内有松动，给出的理由是地方财政收入可能受不动产投资及建筑开工面积的快速下降的拖累而出现下滑。然而，去年房地产业的税收数据，使上述预测的可靠性受到质疑。
（来源：每日经济新闻）最近，外资投行频繁预测楼市调控政策将在2012年年内有松动，其给出的理由是地方财政收入可能受不动产投资及建筑开工面积的快速下降的拖累而出现下滑。但是，2011年房地产业的税收数据，使上述预测的可靠性受到质疑。146家A股上市地产公司去年税收交纳资料显示，这些房企2011年整体支付的税费比2010年增长了42%，而同期这些地产公司的整体净利仅仅增加了18%。
是什么原因导致了开发商的税收支出大幅增长？业内对此有着两种看法。一是房企业绩的增长令企业税费支出增长；二是去年政府对房地产企业的税收征管加强，很多地产公司因土地增值税清算加强而支付了更多的税费。
兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆表示，从税收增长的幅度看，很有可能是因为土地增值税、企业所得税等税收征管力度加强。如果这种说法成立，那么房企可能会因为税收的征管力度加大而遭遇更严峻的财务压力。
多家房企税费支出大幅增长
据和讯房地产频道提供数据，A股主要上市地产公司2011年的税收支出均较前一年有大幅增长。其中保利地产增幅明显，2010年公司各项税费支出仅有67.04亿元，而2011年支付的税费一举增至113.12亿元，增幅近70％；万科2011年支付的税费也由前一年的93.82亿元增长至146.98亿元。除此外，金地、招商、金融街、中航等房企2011年度支付的税费均较前一年有大幅增长，其中，中粮地产的土地增值税支出增长超过100%。
也有部分房企的税费支出较前一年明显下降。如，荣丰控股去年的税费支出由2010年的6000多万元，锐减至3000多万元；世纪星源的税费支出由前一年的4000多万锐减至1000多万元。但税收支出大幅减少的公司，多为中小地产商，数量和缴税金额占行业比重不大。
而类似于保利、万科这样的大型地产公司很显然已经成为房地产业税收贡献的主体，上述两家公司仅仅是去年支付的税费就占到了整个140多家A股上市公司缴纳税费的33%。
根据财政部统计数据显示，2011年土地增值税同比增长61.3%，城镇土地使用税同比增长21.7%，房产税同比增长23.3%，高于税收总收入增幅。
中指研究院上海研究总监陈延彬表示：造成房企的税收增长重要原因，是部分地产公司业绩增长的结果。以万科为例，该公司2011年的营业收入较前一年增长了41%，营业利润增长了32.52%。业绩的增长，直接导致万科的营业税、土地增值税和企业所得税大幅增长。
《每日经济新闻》记者查阅万科的年报发现，该公司去年营业税达到77.78亿元，较前一年增长了38%，所得税则增加了32%，仅上述两项税收就超过了110亿元。
和万科的情况相同的是，保利地产2011年的营业收入也较前一年增长了31%，带动当期的营业税增长了41%以上，企业所得税增长了42%。
但万科、保利等少数房企的情况，不足以说明房地产企业税收增长的根本原因。和讯房地产频道提供的统计数据显示，140多家上市地产企业整体营业收入的增长幅度只有20%，远远低于税收支出增长的速度。这就显示，业绩和利润的增长，并不是导致房地产企业税收支出的全部原因。
征管力度正在加强？
那么，在整个房地产行业销售额增幅放缓，地产类企业上市公司整体净利增长水平只有18%的情况下，税费支出增长却超过42%，这背后的真正原因是什么？
上海一家房地产公司的董秘告诉记者，房地产的税收，尤其是土地增值税的征收力度正在加强。是税收增加的主要原因。中海地产的一内部人士也向记者透露，青岛等城市对土地增值税的征收力度从去年开始增强，有的项目一次性清算的土地增值税就达8亿元。
上海新闵律师事务所合伙人刘福元同时也向记者表示，2012年税务部门确实加大了对各类税收的征管力度，土地增值税成为被严格征管的税种。
深圳众厦地产总经理助理林晓华进一步向记者透露，现在一般土地增值税的清算会发生在项目销售完成后的两年，而房地产市场的销售在2009年和2010年最为火爆。按照这一规律，去年和今年的土地增值税的清算将大幅增加。他同时表示，由于市场交易量的下滑，发生在交易环节的各项税收相应下降，土地增值税因此成为弥补税收收入下滑的重要保证。
而事实上，2011年12月27日，国家税务总局党组书记、局长肖捷非常明确地要求各地做好土地增值税清算工作。
据数据显示，140多家上市公司即期土地增值税由2010年的98.24亿元增长至去年的121.7亿元，增幅超过20%。
值得注意的是，2012年2月份，财政部曾公布了去年的土地增值税收入情况，土地增值税实现收入2062.51亿元，同比增长61.3%，占税收总收入的比重为2.3%。
这些数据或许可以表明主要A股上市地产公司2011年的税收支出的增加与税收征管力度加强存在一定的联系，而对于部分尚未清算土地增值税的房企来说，税收征管加强，或将给他们带来更大的压力。
（来源：经济参考报）
资金链愈发紧张、负债持续攀升、存货量快速增加“三座大山”正在灼伤上市房企。“暂缓拿地，降价保量”是当前大部分上市房企运作的真实写照。业内人士预计，在限购等政策持续的背景下，降价促销，加快销售回款将是资金较为紧张房企的选择。
W ind统计数据显示，按照申万一级行业分类，今年一季度，146家上市房企共计实现营业收入713.37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94.42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元则下降了2.54%。146家企业中，有76家出现了净利润下滑的情况，其中万通地产一季度亏损2302.55万元，净利润同比下滑3953.14%。
从现金流指标来看，146家上市房企虽然有所改善，但整体依然处于入不敷出的状态。W ind统计数据显示，一季度，上述房企经营活动现金流量净额为-171.99亿元，相比之下2011年同期，该数据则为-444.91亿元。从负债情况来看，146家房企的总负债依然高达1.49万亿元，较2011年底的1.44万亿元有所上升。其中，“万保金招”四大龙头企业的资产负债率依然维持在高位，分别为77 .73%、78 .92%、71 .94%和70.32%。从短期借款来看，上述企业一季度末的短期借款总额为1154.73亿元，同比2011年一季度的876.48亿元大幅上升了31.7%；长期借款总额由3064.26亿元上升至3447.05亿元。
长江证券的研究显示，房地产板块净负债率再创2008年以来新高，达到了73%，企业杠杆的运用空间已经变得很小，短期偿债能力也进一步减弱至2008年水平。降价促销，加快销售回款将成为资金较为紧张的房企的选择。
另外，从存货指标来看，146家房企的存货总量一季度末为1.34万亿元，同比2011年一季度的1.01万亿元上升了32.7%，也较2011年末的1.29万亿元有了进一步的上升。从应收账款的情况来看，上述企业的一季度应收账款总额为220.88亿元，同比2011年一季度的189.77亿元上升了16.4%。
《经济参考报》记者发现，在主要房地产企业当中，新开工与投资增速一季度明显放缓。
中原集团研究中心监测显示，前4个月，富力、华润等十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元，较去年同期下降63%。从购地和销售的对比情况来看，前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%，这一水平是自2008年以来的位。在销售不畅的市场大背景下，开发商在土地拓展方面愈发谨慎，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备。
中原地产分析认为，对开发商而言，由于土地储备的规模依然充足，企业的杠杆水平仍然偏高，因此最近一段时间内，去库存依然是房地产企业优先考虑的问题。
截至3月底，中原监测到的标杆房企在47个城市的在售项目的库存量约为2462万平方米。大多数标杆房企的库存量与此前一月变化不大，仅招商环比增加约1成，富力、金地环比减少约1成。相对于2011年6月底，标杆房企的库存量增加55%，库存压力仍较大。广州、沈阳、杭州、武汉、上海、佛山等地的库存量较为集中。
长江证券认为，二季度存货周转率的上升几成定局。伴随着新开工与投资增速的放缓，房地产板块明显已进入去库存阶段，目前多数开发商已经选择降价促销回笼资金，在去库存周期内，降价促销行为将持续下去。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
