[摘要] “顺风船”时代结束 房企调整期刚开始
（来源：华西都市报）四川明宇房地产开发有限公司总经理刘建忠
企业不同的生命周期一定有不同的发展策略。从1到10可能选择专业的一元化策略，从10到100、1000可能选择相关多元化策略。“条条道路通罗马”，重要的是找到适合企业特色的发展路径。
朗润地产机构总经理白林
对于房地产企业来讲，竞争、压力和紧迫感会逐渐增加。当你的鸡蛋还不够多的时候，你连分开放的资格都没有，当你连篮子结构都没搞清楚的时候就去放鸡蛋，很可能篮飞蛋打
5月14日，万科发布公告斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.91%股权，一石激起千层浪，尽管万科表态，收购目的在于进行国际化尝试，但还是惹来市场关注。其中最引人关注的预测认为，万科将以南联为商用物业发展的平台，借机大举进攻商业地产。
次周，万达发布收购消息，正式收购全球排名第二的美国AMC影院公司，并购总交易金额26亿美元，商业地产之外，万达图谋国内文化产业领军地位的目标清晰可见。对此，成都房地产市场的业内人士作何感想？
房企一直都在谋变
问：房地产企业是否到了“谋变”和“突围”时刻？
刘建忠：永远不变的是变化！房地产企业面对政策环境变化、市场变化肯定会因时“谋变”。万科当年秉承“减法战略”从13到1，造就了万科成为专注住宅产业的千亿规模开发商。但在住宅市场空间愈显逼仄的今天，万科还是会做适量的加法进入商业地产领域。
白林：应该说，房地产企业一直都在“谋变”，包括产品创新、营销创新以及战略调整等，这是外部条件变化的必然应变；而“突围”这个词，我认为用在当下十分贴切，确实，房地产企业的境遇从未像现在这样困难过，限购政策执行之下，大约4成的需求被砍掉了，缺少投资，投机性的介入，以刚需为主的住宅市场表现得大不如意，价格一路走低的同时，成交并未有相匹配的上升，偶有爆发，但却是后劲不足。而上层的表态，未来调控政策将不会松动。所以目前的情况，寻找新的机会，确实正其时也。
大手笔收购做加法
问：如何看待万达、万科等企业这个阶段的大手笔动作？万科收购以主营商业地产的香港南联，是否表明了其将大举进攻商业地产？
白林：至于万科，万达两位带头大哥的并购动作，这问题本身已经做出了回答，答案均十分肯定，分散风险也好，寻找新的利润增长点也好，均是题中应有之意。万科从成立之初便谨慎探索商业开发，放弃多元化专攻住宅，使万科在过去二十年迅速成长为全球的住宅开发商，而万达历经十余年发展便成长为全球第三大不动产企业，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名的不动产企业，所以万科进攻商业地产是必然的，万达电影院线是亚洲排名的院线，将来极有可能和万千百货从万达集团拆分出来，分别上市进入资本市场。
刘建忠：万科收购以主营商业地产的香港南联，目的应该是很明确的，一是为国际化做铺垫，万科可以从中学到先进的管理经验，特别是商业地产的运营管理经验；二是万科
可以借助南联地产这个平台，拓宽融资渠道、降低融资成本，避开内地房地产调控政策的压力。三是为加大商业地产在万科开发产品线中的比重而做好资源储备。
万达的商业地产模式则一直在做加法，其业务结构以商业地产为核心主业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。万达收购美国AMC，符合其强化商业地产产业链的商业逻辑。至此，万达不仅一跃而成全球规模的电影院线运营商，也极有可能因此收获进口电影第三张牌照；进而助推万达院线IPO的进程。从此意义上解读万达收购美国AMC，不仅是再建“一条腿”，完全可以说是万达再造一个“身子骨”。
“把鸡蛋放在不同的篮子里”
问：从香港地产行业看，不少地产大鳄在发展到成熟阶段后，也采取了多元化策略，如长江实业旗下有能源、基建、电讯、港口服务等；新世界旗下有周大福珠宝、君悦酒店等。“把鸡蛋放在不同的篮子里”，对国内房企是否有启示意义？
刘建忠：企业不同的生命周期一定有不同的发展策略。从1到10可能选择专业的一元化策略，从10到100、1000可能选择相关多元化策略。关键是把握好企业自身可掌控的具有比较优势的资源配置，与市场需求趋势的匹配度。“条条道路通罗马”，重要的是找到适合企业特色的发展路径。
白林：把鸡蛋放在不同的篮子里，是多元化策略的不二法则。对于国内的实力房企来说，这是一条看得见的发展道路。
实际上，万科和万达，一个是目前中国的专业住宅开发企业，一个是中国商业地产品牌，到现在殊途同归，不管是分散风险也好，还是突破瓶颈寻求新的增长点也好，都走上了多元化之路，已经在事实上践行香港同业的运营模式，华润和保利就是典型的成功的多元化企业。
楼市下半场是“出场时间”
问：万科郁亮曾表示楼市进入了下半场，下半场有不同于上半场的游戏规则，你认为对于房地产企业而言，如何顺应这种变化？
白林：下半场和上半场的不同在于，上半场是进场时间，很多人参与进来，而下半场则是出场时间，要么晋级，要么出局。
对于房地产企业来讲，竞争、压力和紧迫感会逐渐增加。当你的鸡蛋还不够多的时候，你连分开放的资格都没有，当你连篮子结构都没搞清楚的时候就去放鸡蛋，很可能篮飞蛋打，要么就在还能选择的时候做出选择，要么从各个方面提升综合竞争能力，争取成为晋级的一员。
刘建忠：中国房地产行业真正意义上的大调整正在发生，而调整的方式和应对策略可能是：一是理性定价，以价换量，备好棉袄好过冬；二是布局二三线城市，三线城市价格基本合理，降价空间不大；三是产业地产应是单一的房地产企业转型的方向之一；四是房地产金融日趋活跃，掌握房地产金融工具成为房地产企业的必修课；五是房地产商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
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