[摘要] “顺风船”时代结束 房企调整期刚开始
（来源：华西都市报）四川明宇房地产开发有限公司总经理刘建忠
企业不同的生命周期一定有不同的发展策略。从1到10可能选择专业的一元化策略，从10到100、1000可能选择相关多元化策略。“条条道路通罗马”，重要的是找到适合企业特色的发展路径。
朗润地产机构总经理白林
对于房地产企业来讲，竞争、压力和紧迫感会逐渐增加。当你的鸡蛋还不够多的时候，你连分开放的资格都没有，当你连篮子结构都没搞清楚的时候就去放鸡蛋，很可能篮飞蛋打
5月14日，万科发布公告斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.91%股权，一石激起千层浪，尽管万科表态，收购目的在于进行国际化尝试，但还是惹来市场关注。其中最引人关注的预测认为，万科将以南联为商用物业发展的平台，借机大举进攻商业地产。
次周，万达发布收购消息，正式收购全球排名第二的美国AMC影院公司，并购总交易金额26亿美元，商业地产之外，万达图谋国内文化产业领军地位的目标清晰可见。对此，成都房地产市场的业内人士作何感想？
房企一直都在谋变
问：房地产企业是否到了“谋变”和“突围”时刻？
刘建忠：永远不变的是变化！房地产企业面对政策环境变化、市场变化肯定会因时“谋变”。万科当年秉承“减法战略”从13到1，造就了万科成为专注住宅产业的千亿规模开发商。但在住宅市场空间愈显逼仄的今天，万科还是会做适量的加法进入商业地产领域。
白林：应该说，房地产企业一直都在“谋变”，包括产品创新、营销创新以及战略调整等，这是外部条件变化的必然应变；而“突围”这个词，我认为用在当下十分贴切，确实，房地产企业的境遇从未像现在这样困难过，限购政策执行之下，大约4成的需求被砍掉了，缺少投资，投机性的介入，以刚需为主的住宅市场表现得大不如意，价格一路走低的同时，成交并未有相匹配的上升，偶有爆发，但却是后劲不足。而上层的表态，未来调控政策将不会松动。所以目前的情况，寻找新的机会，确实正其时也。
大手笔收购做加法
问：如何看待万达、万科等企业这个阶段的大手笔动作？万科收购以主营商业地产的香港南联，是否表明了其将大举进攻商业地产？
白林：至于万科，万达两位带头大哥的并购动作，这问题本身已经做出了回答，答案均十分肯定，分散风险也好，寻找新的利润增长点也好，均是题中应有之意。万科从成立之初便谨慎探索商业开发，放弃多元化专攻住宅，使万科在过去二十年迅速成长为全球的住宅开发商，而万达历经十余年发展便成长为全球第三大不动产企业，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名的不动产企业，所以万科进攻商业地产是必然的，万达电影院线是亚洲排名的院线，将来极有可能和万千百货从万达集团拆分出来，分别上市进入资本市场。
刘建忠：万科收购以主营商业地产的香港南联，目的应该是很明确的，一是为国际化做铺垫，万科可以从中学到先进的管理经验，特别是商业地产的运营管理经验；二是万科
可以借助南联地产这个平台，拓宽融资渠道、降低融资成本，避开内地房地产调控政策的压力。三是为加大商业地产在万科开发产品线中的比重而做好资源储备。
万达的商业地产模式则一直在做加法，其业务结构以商业地产为核心主业，支柱产业包括：高级酒店、文化产业、连锁百货。万达收购美国AMC，符合其强化商业地产产业链的商业逻辑。至此，万达不仅一跃而成全球规模的电影院线运营商，也极有可能因此收获进口电影第三张牌照；进而助推万达院线IPO的进程。从此意义上解读万达收购美国AMC，不仅是再建“一条腿”，完全可以说是万达再造一个“身子骨”。
“把鸡蛋放在不同的篮子里”
问：从香港地产行业看，不少地产大鳄在发展到成熟阶段后，也采取了多元化策略，如长江实业旗下有能源、基建、电讯、港口服务等；新世界旗下有周大福珠宝、君悦酒店等。“把鸡蛋放在不同的篮子里”，对国内房企是否有启示意义？
刘建忠：企业不同的生命周期一定有不同的发展策略。从1到10可能选择专业的一元化策略，从10到100、1000可能选择相关多元化策略。关键是把握好企业自身可掌控的具有比较优势的资源配置，与市场需求趋势的匹配度。“条条道路通罗马”，重要的是找到适合企业特色的发展路径。
白林：把鸡蛋放在不同的篮子里，是多元化策略的不二法则。对于国内的实力房企来说，这是一条看得见的发展道路。
实际上，万科和万达，一个是目前中国的专业住宅开发企业，一个是中国商业地产品牌，到现在殊途同归，不管是分散风险也好，还是突破瓶颈寻求新的增长点也好，都走上了多元化之路，已经在事实上践行香港同业的运营模式，华润和保利就是典型的成功的多元化企业。
楼市下半场是“出场时间”
问：万科郁亮曾表示楼市进入了下半场，下半场有不同于上半场的游戏规则，你认为对于房地产企业而言，如何顺应这种变化？
白林：下半场和上半场的不同在于，上半场是进场时间，很多人参与进来，而下半场则是出场时间，要么晋级，要么出局。
对于房地产企业来讲，竞争、压力和紧迫感会逐渐增加。当你的鸡蛋还不够多的时候，你连分开放的资格都没有，当你连篮子结构都没搞清楚的时候就去放鸡蛋，很可能篮飞蛋打，要么就在还能选择的时候做出选择，要么从各个方面提升综合竞争能力，争取成为晋级的一员。
刘建忠：中国房地产行业真正意义上的大调整正在发生，而调整的方式和应对策略可能是：一是理性定价，以价换量，备好棉袄好过冬；二是布局二三线城市，三线城市价格基本合理，降价空间不大；三是产业地产应是单一的房地产企业转型的方向之一；四是房地产金融日趋活跃，掌握房地产金融工具成为房地产企业的必修课；五是房地产商将以品牌和效率而非扩张土地储备来实现价值的提升。
伴随着2012年的缕春风，被调控压抑已久的刚需和改善性需求迅速升温，成交量节节高升。2月“龙抬头”，月成交量3262套，3月份攀升到6717套，创下限购以来的纪录，经历了4月短暂的调整之后，5月楼市再度爆发，交出成交5837套的好成绩。
成交量的放大也促使大量新盘的陆续推出。据统计，3-5月全市共有105家楼盘推出了13281套新房源，各家楼盘趁热打铁，使出浑身解数，争眼球、争人气、争销量。据统计，6月份还将有5200套房源上市，南京楼市进入群雄逐鹿的战国时代。
红五月是怎样炼成的？逾八成楼盘打折优惠
在刚刚过去的红5月，以价换量依然是市场的主流。统计显示，5月南京楼市197家在售楼盘中有共168家楼盘打折优惠，占在售楼盘数的85.28%，不少纯新盘也以理性的定价面世。
5月底开盘的六合新盘荣盛花语馨苑以5600元的震撼价入市，一天认购高达320多套，创下了今年楼盘单日认购的纪录；尧化门新盘金地明悦虽然出身名门，但开盘均价也仅仅定为9800元；当初以16000元/平方米的“河西价”入市，江宁科技盘骋望骊都如今也是回归理性价位，部分房源折后均价只有9200元/平方米。而威尼斯水城、金地自在城、托乐嘉、东郊小镇、新城香溢紫郡、托乐嘉街区这些月度销售榜上的热门楼盘都同样定位刚需，价格非常亲民。
虽然近期各地的政策微调风不断，但是业内人士普遍认为，中央坚持调控的路线始终没有动摇，面对库存压力和竞争压力，开发商以价换量是必然选择。“尽管这几个月南京楼市成交量很大，但库存仍然保持在约5万套左右，说明不少开发商的日子并不好过。”南京一家品牌房企负责人表示。
因此，业内专家指出，大部分楼盘热销仍处在量变阶段，尚未足以带动整个市场价格上涨，6月还将有大量房源上市，销售压力依然存在。未来一段时间，开发商以价换量的大局面并不会发生改变。
部分楼盘价格回到两年前价值剪刀差放大
开发商降价走量的策略导致南京楼市的整体价格也在不断走低。年初，网尚研究机构对近2年南京在售楼盘房价走势做了统计分析，在未考虑房源位置、户型、楼层等因素的情况下，只以楼盘成交月度均价进行比较，发现70%楼盘房价已经回到调控前水平。2月南京房价整体下降0.74%，3月份全市房价自去年8月以来首次上涨了0.42%，但4月份0.44%的跌幅又将房价拉回2月的水平。刚刚过去的5月南京房价平均上涨了0.125%，上涨幅度甚微。因此，眼下南京房价仍然保持年初的价格水平，呈现平稳态势。
尽管价格回归理性，为了在激烈的竞争中胜出，多数楼盘在品质上却不敢懈怠。
“购房者越来越倾向于选择高品质的楼盘，这迫使越来越多的开发商重视内功的修炼。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，为了争夺更多的“蛋糕”，开发商愈发注重楼盘品质。楼盘主入口装扮、小区植物选择、房子外立面的颜色、单元电梯大堂的设计等以往被忽略的因素，逐渐受到开发商的重视。还有不少开发商在提升楼盘的附加值上下工夫，赠送面积开始风行，“N+1”户型随处可见。江宁托乐嘉的iHome公寓楼，开发商牺牲了亿元利润，“砍掉”朝北的房子，全部做成全明的朝南公寓。河西的一家新盘为了招揽人气，在开盘前夕决定制定的毛坯价不变，但是产品却升级为非毛坯房。“原材料、人工都涨了不少，但房价并没有涨，而且我们项目的居住品质、配套设施以及成熟度，都比其他项目要高出许多。”一位品牌开发商的负责人坦言，现在买房很划算。
南京吉合田房地产顾问机构董事长石旭升也表示，眼下品质开发已经成为行业的共识，但房价在调控下走入下行通道，很多楼盘为了促进销售牺牲利润空间，“有些优质的项目目前的价值严重被低估，若调控政策取消，价格必然会迅速补涨，体现出真正的价值”。
购房者选择范围扩大买房的机会来了
楼市发展这么多年，一直不乏想要抄底的购房者。历史经验也告诉我们，在历年的调控中，楼市都曾经出现过“底部”。
2008年上半年，楼市在宏观调控的作用下开始理性回归，而下半年受全球金融危机的影响，中国楼市一片“萧索”，房价一路走低。“2008年年中奥体西堤国际的二手房还在万元左右，到了10月份最后一期西堤坊开盘价是7200元/㎡起。”比起陷在无休止观望中的大多数，在这一年果断出手买下西堤坊一套三房的市民刘先生无疑是幸运的。“我这套房买的时候每平方米8100元，现在已经涨到20000元，现在想想真是太佩服自己的决定了。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在年初分析2012年楼市时指出，2012年楼市调控的主要任务是力争实现楼市稳中求进的“软着陆”，交易量和房价稳中有降。“我认为现在已经逐渐进入买方市场。房价不再继续上涨，开发商卖房变得困难，供大于求，购房者选择的范围在扩大。这个市场是我们所追求的市场，有利于购房者。”顾云昌奉劝购房者，眼下是出手的好时机。
而北大公共经济研究中心研究员韩世同日前也表示，对于目前有购买能力、有指标，又想改善居住条件的人来说，现在其实是非常好的购房时机。（来源：扬子晚报）
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