[摘要] 继央行3年来首次降息后，住房公积金存贷款利率再次下调，让我们国家对“救市”的信心。楼市微调政策的相继出台，对楼市会有什么影响？
继央行3年来首次降息后，五年期以上个人住房公积金贷款利率再次下调，让我们国家对“救市”的信心。这次大幅度降息，就住房公积金而言，对目前的房地产行业有着较大的促动作用。
缓解了部分开发企业的资金压力
由于前些年房价的疯狂上涨，刺激着开发商盲目扩张，大量拿地，投入了大量的资金。结果却加速了房地产市场供求关系的巨变，直接导致今年的楼市低迷，楼市也从去年的“抢购”瞬间转变为目前的“选购”，直接影响着资金的回笼。2008年中国房地产业在资金的缺口上高达7000亿元人民币，甚至超过1万亿元，19万亿元的民间资本，虽然可暂时成为部分开发商融资的必选项目，但其过高的利率，将无法长期支撑处于低迷状态的地产业。本次降息对房产开发企业降低融资成本将产生积极作用，贷款更加容易，利息支出减少，降低开发商贷款成本，大幅减小了房地产企业负债压力，从而缩小了企业的财务费用。同时，今年的四次降息，在一定程度上提升了购房者的购买力，刺激了消费者的购房欲，缓解了消费者的部分观望情绪，有助房地产楼市的重新启动。
减轻了消费者的购房负担
此次降息的力度之大，能够大大减少消费者的购房成本，从而刺激持币观望的人们、或者是有着刚性购房需求的一批人，进入楼市。在购房资金投放方面，用住房公积金贷款，以贷款期限20年、额度20万元为例，采用等额本息法还贷，降息前（2008年10月30日）利率4.59%，每月需还款1275.04元，总支付利息106009.6元。降息后（2008年11月27日）利率4.05%，现在每月需还款1217.2元，总支付利息92128元。两者对比，每月少还款57.84元，总共少支付利息13881.6元，还款压力减少13%以上。如果同利率时（2007年9月18日，当时利率为5.22%）相比，房贷的压力更是大为减轻。按当时利率计算，以贷款期限20年、额度20万元为例，采用等额本息法还贷，当时每月还款1344.34 元，总支付利息122641.6元。两者对比，每月少还款127.14元，总共少支付利息30513 .6元，少还款25%的利息以上。
近几年，随着市场经济的快速发展，房价大幅攀升，为减轻职工购房所需资金的压力，使更多职工得到公积金的扶持，我们中心及时采取了一些措施。一方面，调整贷款政策，降低贷款门槛。根据资金使用率和房市走向，对贷款额度、贷款期限、贷款比例及借款人年龄限制等政策及时进行了调整：申请办理公积金个人购房贷款，其公积金的连续缴存时间由原来的连续缴存２年以上缩短为连续缴存满１年以上，贷款额度由５万元限额调整为房价的6０％或７０％，还贷款期限由不超过五年延长至法定退休年龄，目前又改为离退休后５年以前。另一方面，拓宽资金使用渠道，推动住房贷款。允许购买商品现房、期房、经济适用房、二手房等各类普通住房均可申请公积金贷款；职工可以自由选择现房抵押、开发企业期房抵押、担保公司担保和住房公积金缴存人联保等不同的贷款担保方式。并先后与资质雄厚、手续齐全的40家房屋开发企业签订了贷款按揭协议，按揭楼盘达42个，他们开发的楼盘占到全市楼盘总数的70%以上，为购房人提供了多元化和人性化的选择。2007年底，个人住房公积金贷款占全市个人住房贷款总量的64％，是四家国有银行个人住房贷款总和的1.78倍。住房公积金贷款深受职工欢迎，已成为购房者筹资的，并在房地产市场上扮演着一个重要的角色。
激活房地产市场的复苏
从今年八月份起，房地产正式进入调整阶段。前期美国的次贷危机诱发金融危机，近期已经演化为全球性的经济危机，波及面之广，影响之大，是始料不及的。特别是房地产行业，从开发商到购房者，心里的预期都发生了位移，房市真正开始进入下跌和深入调整阶段，房地产市场处于“低迷”状态。从的形势来看，原来房价快速上涨的城市，在国家利民政策调整后，基本上是处于下跌幅度阶段。但盘点省会(包括直辖市、自治区)各大城市，从市场报价、预定成交价和实际成交价三个指标考核衡量，最抗跌的有呼和浩特、乌鲁木齐、银川、长春、济南、哈尔滨、西宁、兰州、合肥、郑州等10个城市。目前看，这些城市的特点就是房价基本稳定，还没有出现大跌的情况，业内人士评估未来三年内也不会出现大幅降价。因为这些城市的房价本身就不高，再加上政府“救市”政策的屡屡出台，中原地区房价是稳定的，升幅是平稳的，也是符合焦作市职工收入和经济增长发展趋势的。我们焦作市供房需求量还很大，这次大幅降息对我们焦作的楼市来说肯定是一个好利政策。从市场反映来看，信贷政策松动，或将缓解部分开发商资金压力，开发商大打价格战以求快速回笼资金的想法可能也将暂时停止；从购房者反映来看，政策的松动减缓购房者压力，刺激其需求释放，或将改变楼市成交量低迷的现状。有可能会进一步刺激购 房者的消费，使一度低迷的楼市趋于回暖，步入正常稳定的交易轨道。
利好的政策虽然出台，但要转化为积极的购买行为却还需要一个过程。要想让购房者重新确立对房地产市场的信心，政府坚持以“维护房地产市场健康可持续发展”为原则进行宏观调控很关键，开发商放弃暴利观念，树立双赢思维同样关键。楼市正处在由卖方市场向买方市场转变的时期，购房者作为市场的参与主体，其以拒买作为手段表达自身对暴利不满的威力已经在过去一年显现出来，这将对今后楼市的发展产生深远影响，值得政府决策者和房地产开发商深思。
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