[摘要] 随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态。但是，商业地产市场是投资的跟风选择，还是理财的安全领域？
编者按：在无锡近2次土拍推出地块中，商业用地占有很大比例，第二次土拍中，恒大地产拍得3幅地块，均为居住商业混合用地，有1幅也可用作社区中心用地。
随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态。但是，商业地产市场是投资的跟风选择，还是理财的安全领域？
本期今日话题，房天下与您共同关注“商业地产逆市崛起 辨清形势巧妙投资”
商业地产逆市崛起
调控之下 商业地产逆市疯狂
６月上旬，上海万卓投资有限公司以１．７５亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价１６０６３元／平方米，溢价率高达４３５．５％，让业界颇为意外。
不仅是北京、上海、广州等一线城市，二线城市的商业地产投资同样火爆。今 年１－４月杭州主城区新成交各类土地２４宗，其中１２宗是商业、综合用地。从一季度数据来看，住宅开发投资增速仅为１９％，而商业地产达到了４３．４％。这表明资金还在大量进入商业地产市场。
住宅市场遇冷 或成商业地产热原因
业内人士普遍认为，在住宅调控日益深入的背景下，商业地产逐渐成为投资商眼中的新主角，很多避险资金相继进入商业地产领域。
勒泰中心副总裁凌志诚认为，城市综合体业态丰富，除了可以出售公寓，还有商场、酒店等很多配套设施出租，市场抗风险能力比较强，其高投资吸引了投资者进入。
另外，对于一些手里有地的大开发商来说，住宅市场受到挤压，转向商业地产也是必然之举。
商业地产局部泡沫初显需警惕
商业地产市场迅速升温，隐含的风险和泡沫逐渐显现。在去年8月召开的中国银监会2011年年中工作会议上，银监会就提醒，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。
“目前很多地方的商业供应面积严重过剩，未来肯定会有一大批大型商业中心无法经营，让开发商和买铺的投资者亏钱。”某专业人士称，短期内市场上商业地产项目供应量过大，而地产商的开发、运营能力参差不齐，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。特别是二线城市的新区项目，在当下住宅卖不动的情况下，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。
一二线城市商业地产现状及如何细化发展
一线城市商业地产供不应求
“国内城市经济发展不均衡，特别是一线城市集聚了大量的企业资源，导致一线城市的写字楼、商业地产市场供不应求。”张大伟表示，写字楼的空置率还是能反映一定的经济发展情况的，虽然说现在经济表现出了一定的颓势，但是一线城市目前来看经济发展还是不错的。
二三线城市商业地产供大于求
“从目前的情况来看，二三线城市的商业地产市场还是存在泡沫。”中原地产市场研究总监表示，商业地产的走势主要还是跟当地经济发展关系更为密切，现在来看，二三线城市的商业地产市场并没有那么大的需求，但是市场供应量却很大，总体处于供大于求的状态。
细分商业地产 政府协调发展
郭增利明确将商业地产分为购物中心、大卖场、商业街、主题商场、酒店、专业市场、写字楼等，他认为谈论商业地产的区域性过热的问题不能以偏概全。
一个商业中心的建设到开业，从大的方面来说至少涉及到6大部委，从小的说可以到街道办事处……脱离了城市规划的商业网点规划是不存在的，购物中心的健康发展需要一个综合性的部门来进行统筹协调。
无锡商业地产现状及如何巧妙投资
无锡商业地产发展现状
随着近年房地产的蓬勃发展和无锡城市向周边的进一步扩张，无锡的综合体如雨后春笋般接二连三的冒了出来。据统计，除了已经在运营的综合体之外，目前无锡在售和待售的综合体达到21个，其中内环以内4个，内环以外10个，周边城镇的综合体7个。
中小投资客如何投资商业地产
对想投资商业地产的普通投资客来说，掌握如何正确考量商铺、规避投资风险等相关投资知识十分必要。我们可以从商铺的周边环境、设施配备、整体的规划布局、科学的铺面设计、停车位、售价等6个方面考察商铺价值。
商业地产投资 需谨记三条“军规”
选好开发商。在当前商业地产一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资的商业地产项目才有机会。
选好项目。可以从以下3点着手。看规划，就是看未来；看回报，用租金反推房价；看结构，明确商铺租给谁。
过心理关。“动辄数百上千万元的商业地产投资，更要形成良好的投资习惯，养成良好的投资心理，这是规避投资风险最后的屏障。”资深投资专家周兵表示，投资商业先要过心理关，成功的投资往往来自于良好的投资习惯。
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