[摘要] 在中国宏观政策预调中，房地产调控如何一手硬（抑投机）一手软（满足自住）？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受财新记者采访时说，需要区分改善性和投机性需求，以提高政策调控的精确性。
国研中心专家：提高房地产调控性
(来源:财新网)在中国宏观政策预调中，房地产调控如何一手硬（抑投机）一手软（满足自住）？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松接受财新记者采访时说，需要区分改善性和投机性需求，以提高政策调控的性。
自5月中央提出“稳增长”后，随着投资项目审批节奏加快、降息等措施出台，市场上的购房预期和心态已经起了变化，部分城市房地产销售回暖，甚至量价齐升。华泰联合证券的统计显示，18个重点城市6月单月成交面积比5月上升12%，同比上升64%，成为2011年1月以来的点；6个重点城市二手房成交量环比上升32%，同比上升33%。
不过，邓郁松认为，要注意到，部分热点城市和市场的差异很大。5月当月，北京、深圳等热点城市的交易量同比回升幅度是比较大的，但如果看整体，交易量同比是小幅下降的。“这种差异应当引起重视，为什么调控政策本来是想抑制部分城市，结果反而是其他城市交易量在下降？”
邓郁松指出，热点城市和的不同在于，一是热点城市的销量2011年先于出现较大的降幅，今年是在去年相对较低的水平上回升；二是北京、上海等人口流入较多的热点城市，新增供应量趋势与供应量走势不同，在2012年之前，大部分城市新开工量上升，但北京的新开工面积峰值比出现得早，客观上存在新增供给量不像其他城市那么充分的问题。
邓郁松认为，对于热点城市，要更多关注供给，这么多年的调控都是在调需求，但对商品房供给的关注不够，政策强调保障房供给有其必要性，但竟大多数人还是要通过市场化的方式购买住房。“热点城市的销售增长如果再持续几个月，若后续新增供应量不足，市场会是什么情况呢？”
最近两年的调控政策以限购、限贷为核心，行政手段抑制了投机性需求，但也可能误伤改善型住房需求。
邓郁松认为，投机性需求当然一定要严格限制，但调控政策需要进一步完善，既能抑制所谓的投机性需求，又能为包括首次置业和改善型在内的所有自主群体提供一种更好的改善居住条件的政策环境。“至少往前走一步，想办法区分改善性和投机性需求，政策调控的性就可以提高很多，使政策成本、误伤的概率、惠及面。”
房地产信贷政策方面，邓郁松认为，想让市场稳定，首先需要保持金融政策稳定，政策应该是中性的，对正常的首次置业和改善性需求，既不要过度鼓励，也不要过度抑制。
邓郁松指出，比较2008年房地产交易量下降和今年初交易量下降的背景，有一件事是共通的，即在此之前都实行了二套房按揭贷款利率1.1倍和二手房交易环节不满五年征收5.5%的营业税的政策。而2009年房价大幅上涨，根源是2008年底大幅降息之后，又对按揭贷款利率实行基准利率0.7倍的优惠。
目前，中央关于房地产调控的表态是，国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。并要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。
7月5日晚，央行在宣布降息时指出，个人住房贷款利率浮动区间（目前下浮下限为0.7倍）不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
住建部：保障房开工连续两月超百万套
(来源:财经日报)住房和城乡建设部9日公布数据显示，截至6月底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。
至此，保障房开工数量已经连续两个月超过100万套，其中5月份开工118万套，6月份则是124万套。
今年保障房的开工进度也超过了去年，2011年上半年保障房开工率为56.6%。不过，去年保障房的建设任务是1000万套，远多于今年的700万套。
在房地产调控持续的背景下，商品房领域投资开发逐渐放缓，保障房建设一度被认为可以填补其留下的空当。
国家统计局尚未发布上半年房地产开发情况，但今年前5月的数据显示，住宅投资15098亿元，增长13.6%，增速回落0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.0%。
而今年上半年保障房完成投资5070亿元，约占上述“住宅投资”的三成。但保障房投资是否包含在“住宅投资”的统计之中，还是独立存在？
国家统计局“住宅投资”项目的统计范围是“全部房地产开发经营法人单位”，而我国的保障房种类繁多，像限价房、经济适用房以及棚户区改造房等，多数是由房地产开发企业建设，按照国家统计局的概念，这部分保障房建设投资理应纳入上述“住宅投资”之中。
一位不愿透露姓名的房地产分析师对《财经（微博)日报》表示，他也弄不清楚上述两组数据是什么关系，一部分保障房投资数据理应归属于“住宅投资”之内，但又不完全是。而两组数据的归属问题会影响到对房地产市场的判断。
“如果保障房投资数据独立于国家统计局的‘住宅投资’，那5070亿元加上15098亿元，的住房类的投资就超过了2万亿元，岂不是说明当前房地产开工量依然很大？”该分析师称。
房企资金链断裂 二三线城市频现烂尾之城
(来源:财经国家周刊)一个月前，包头的房企老板魏刚选择上吊自杀，以此结束高利贷带来的资金链压力——其正在开发建设的项目中数栋高层陷入停滞，成为一片尚未封顶的烂尾楼。
在游资蜂拥的包头、鄂尔多斯房地产市场，这样的烂尾项目只是冰山一角。
目前，包头的240个在建项目中，约有90%陷于停工，几十个塔吊安静地停在原地。这些停工的项目中，因为房企老板跑路而造成的烂尾比例大约在15%。在楼市曾经极度红火的鄂尔多斯，去年有2000万平米的开工项目，今年几乎全部停工。
呼包鄂三市近几年借力采矿业，借势房地产市场，发展速度十分强劲。其背后，是游资、高利贷在房地产市场的单一押注。
随着国家在房地产市场的限贷和限购调控，去年下半年，包头和鄂尔多斯的住宅销售市场关闭。持续的滞销局面，终于拖垮了靠高利贷维系的房企资金链。
几年前，房地产投资过度，开发过剩，给城市经济发展带来的后遗症正在逐步显现。这些投资过剩、遭遇房地产崩盘危机、经济需战略转型的二三线城市，究竟会受到哪些影响？
冰山一角
包头中铁房地产开发有限责任公司市场部部长陈德营说，“受魏刚事件的影响，整个包头6月的房地产市场销售量已经受到严重影响，其实所谓的销售量，也只是针对几个尚且还有动静的项目而已。现在包头大约240个项目中，只有恒大、中铁、保利、三江（杭州三江国际置业集团有限公司）这些大的房企还在动工，其他的项目都已经停工”。
按照包头市的公开数据，截至2012年4月，包头市全市房地产项目在建规模2414.3万平方米，前4个月共竣工房地产项目为196.2万平方米，占总建项目的8.12%。
尽管包头依托当地的实体经济，房地产开发建设相对理性，但是在大环境下也不能独善其身。业内人士介绍，在游资过多的包头，当地的房地产开发企业，自有资金的比例只有10%~20%，更多资金来源于高利贷借贷。按照包头市住房保障和房屋管理局的资料，包头现有开发项目的房地产开发企业共198家，其中公示的房地产开发二级资质为14个。
由于没有资金实力，再加上销售停滞，一些包头房地产老板开始“跑路”。据当地一位开发商介绍，这个比例要占到10%~15%。开发商“跑路”，项目不能按时交房，集体追要房款的情况多次在包头出现。
曾经引发延迟交房风波的万和城，由当地开发商九合置业公司开发。《财经国家周刊》记者到达项目现场的时候，总建筑面积达70万平米的项目没有售楼部。建好的房子前垃圾一片。
物业办公室的售楼人员告诉记者，一期建好的房子7月1日就要交房，但对于二期的交房时间，4个售楼人员说法不一，甚至自相矛盾。记者在采访的时候，正好碰到一个“自认为很倒霉”的张女士，她说自己原来在包头中冶置业开发的番茄社区买了房，后来因为那里延期一年交房，就买到了万和城，结果不久就听说这个老板卷款跑掉了。
针对包头的停工项目，包头市房管局信息中心主任魏宇雷说，像魏刚这样的停工项目只是少数，至于存在的其他停工项目，原因主要为项目正处于冬歇期，由于包头地理位置原因，冬歇期的时间一般是从每年的11月到第二年的5月初，因此开工的项目可能会偏少。
二三线危机
作为内蒙古的首府，呼和浩特市的情况也并不乐观。据当地一位房地产业内人士介绍，呼市目前约有100多个在建房地产开发项目，正在开工的都是以前的续建项目，即已有客户预订，必须要交房的项目。
呼市房管局称自去年就不再对媒体和社会公开相关的数据。而据不完全统计，目前呼市的商品房总量在1000多万平米的建筑面积，人口总量约为200多万。上述业内人士说，尽管呼市有一定的流动人口，但消费人群有限，每年的销售面积保持在140万平米左右。如果停止新建项目，呼市的现有商品房约需要6年来消化。
《财经国家周刊》记者调研期间，正值端午。为了消化现有存量房，呼市不少楼盘开始优惠促销，打折力度不一，其中不乏恒大、中海等大型房地产商。
中海地产自2010年3月进入呼市以来，先后开发了5个项目，在国家限购的环境下，正在通过高开低走策略和以价换量，回笼资金。
与之相比，已陷入鄂尔多斯金融危机泥潭的星河湾项目，这次似乎打了一个死结。
尽管星河湾项目已于今年3月完全复工，但在业内人士看来，表面上的复工和解套，实际上可能会越陷越深。
根据统计，从2011年7月份开盘两个月内，星河湾已经投入资金100亿元，但同期获得的销售收入不足投入的五分之一。从今年5月份开始，星河湾就开始了一系列的降价措施。但在目前的形势下，原来的目标群体部分深陷高利贷漩涡，已经没有充裕资金购买此类高端住宅。按照规划，40栋高端住宅将和奢华的园林于2013年年底完工。如今，除了正在开工的40栋高层，其余大面积的土地还是原始土地。
目前，在鄂尔多斯新建的2000多万平米的住宅开工量中，尚在开工状态的楼盘仅有4个。鄂尔多斯当地一位开发商告诉记者，从2006年至今，鄂尔多斯已经有过亿平米的开发量， 2011年开工建设2000万平米，2010年为4000万平米，2009年为3200万平米，人均保有住宅量已经达到50平米。
除了住宅市场，在当地金融危机影响下，鄂尔多斯外地人口的骤减和当地人消费能力的降低，也使得多数商业广场选择“关门大吉”，还未竣工的王府井商业广场早已停建。
包头和鄂尔多斯房地产市场，或许是二、三线城市房地产投资过剩、库存积压的缩影。
今年5月，因对公务员购房实行现金补贴而进入公众视野的辽宁营口，房地产供应量远大于需求量。据2011年底的统计数据显示，营口市新竣工和存量的住宅面积总量已达4800万平方米，如果按照每套房面积为100平米和每3人拥有一套住房来计算，未来营口市需要增加近150万的人口，才能消化掉现有的住宅存量房，而目前营口市的人口总量仅230万。
近日，媒体曝出在河北唐山，开始出现多个项目停建或者缓建的现象，在调控的重压之下，当地由于资金链发生断裂的中小开发商不在少数，原来开盘即被抢购的楼盘，现在工地上十分冷清。
在长沙，自去年下半年以来，已经9个项目的房企老板因资金压力而“跑路”。房地产经理人联盟副秘书长、地产研究员金承龙表示，因老板“跑路”而出现的烂尾项目，在其他二三线城市也在发生。
除去住宅地产，二、三线城市中商业地产的投资过热也不容忽视。
在成都，已经开工建设的商业综合体已经达到150个，未来还将增加1000万平米的商业面积。在沈阳“金廊工程”的核心部位青年大街，按照规划到2013年将建有近200栋、总建筑面积近1600万平方米的商业大楼，其中由浙江华丰集团开发的商业广场因为资金紧张，已经不能按照规划复工。
“救市”出路
今年以来，各地方政府接连对限购政策微调，6月关于楼市回暖的声音也逐渐增强。作为内蒙古的行政中心，呼和浩特市在以价换量的力促下，3月到5月，商品房的网签量从1054套、1197套升至1203套，呈现小幅上涨。
这样的小幅上涨难以改变烂尾之忧，包头和鄂尔多斯楼市依然无明显回暖的迹象，一批资金沉淀在不动工的“不动产”上，企业的销售收入停止了循环。
对于这些停工的项目的出路，包头市房管局认为，可以通过进一步的融资重新开工，或者通过兼并重组，将这些待建项目进行兼并处理。
按照呼市房管局的公开资料，呼市2012年房地产新开工总量，由2011年的661万平方米调整为400万平方米，以规避房地产供给过剩。一位呼市的房地产业内人士说，如果企业实在受不了，也可以将房子卖给政府，政府用来做保障性住房，政府到时候将土地款退回给开发商，再按照建筑成本回购房子。
2月28日，鄂尔多斯市政府联合当地财政局、发展和改革委员会、金融工作办公室、煤炭局等多部门，颁布实施了《鄂尔多斯市人民政府关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，其后，又在5月份出台了21条措施，其中力争新建项目6月底全部复工；特别支持煤炭、羊绒行业商品存货贷；发展装备制造业；规范发展民间借贷等。这样的鼓励政策短时间内能不能见到效果尚待观察。
内蒙古社科院研究所所长于光军认为，以前鄂尔多斯认为金钱可以买到现代化，但是现在看来存在许多难题，原因有两个：一是在我国人口负增长的大环境下，鄂尔多斯人口增长不易；二是经济发展水平滞后，高端智慧化服务不足，吸纳外来人口的能力不够强。
关注商业地产的中国商业联合会专家委员董利认为，尽管国家在利息、利率等宏观金融政策上放宽松，但是鄂尔多斯的情况只能等待城镇化逐步地自我消化。
不过，也有业内专家认为，从角度看，这种投资过剩只是表面现象，真正的问题在于开发结构、销售机制和定价水平。只要坚持国家调控政策，逼着开发商去改价格、改结构，未来这些看起来投资过剩的住房就有出路。现在市场上真正的僵局还没有打破，如果中央能坚持调控政策，真正的时刻必然到来。到时，房地产开发商为了生存收缩盈利空间，普遍降价，商品住宅会有望迎来春天。
楼市回涨萌动
“稳增长”的系列政策，成为楼市回暖的救命稻草。
7月2日，中指研究院公布报告，6月100个城市新建住宅平均价格环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月份以来的连续9个月的环比下跌态势。100个城市有45个城市环比上涨，55个城市环比下跌，与5月相比，6月环比下跌的城市个数减少18个。环比下跌的城市以三线城市居多。
中指研究院副院长黄瑜分析，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略调高价格，是6月百城住宅价格环比止跌的原因。
对于楼市的复苏态势，中国房地产学会副会长陈国强认为，数据确实说明楼市在回暖，但判定市场回暖需要诸多条件，包括房地产开发投资的指标和购地的表现。近两个月的回暖源于开发商的以价换量和政策面的微调，多数热销楼盘都属于刚需盘，长期是否回暖还有待观察。
多位业内人士分析，在房地产调控不动摇的基调下，3、4季度的房价整体趋势依然是平稳。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，机构的统计数据没有出乎意料之外，百城房价环比虽然上涨，但接近持平，而且同比还是下降。在房地产调控不动摇的基调下，预计后两个季度房价还会呈环比持平状态。
“从目前住建部释放出的消息也可看到，量升价稳是决策层愿意看到的结果。有消息显示，住建部已经开始着手汇总分析北上广深等地的楼市成交数据，对下一阶段房价的走势进行初步评估。如果房价保持稳定，不会继续出台针对性的调控措施。”
“房地产调控执行现有政策，短期内不会放松。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，因为民间投资渠道依然有限，土地价格仍然高企，支持房价上涨的外部条件没有改变，调控不能放松。
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