[摘要] 萍乡市绿海星城楼盘在销售房屋时，引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”协议，让业主们“十年收回成本，一铺养三代”。
萍乡市绿海星城楼盘在销售房屋时，引进酒店经营企业与业主同时签订“售后返租”协议，让业主们“十年收回成本，一铺养三代”。
然而，业主们的“发财梦”并不顺利。先是楼盘中途停工导致延期交房，现在业主们担心留下“烂尾楼”。在开发商垫付一年租金后，业主们继续在家“坐享租金”难以实现，以至于“用吃饭的钱还购房按揭款给银行”。
事实上，“售后返租”早被国家明令禁止，当地房管部门曾介入，但罚款后并未能制止违法行为。绿海星城楼盘产权式酒店目前销售了285套房屋，另外，部分房产因吃官司被法院冻结。
业主们担心楼盘变成烂尾楼
产权式酒店“售后返租”给业主
7月10日上午，在炙热的太阳底下，萍安中大道上车水马龙，而坐落在这条繁华大街路口的绿海·星城国际楼盘（以下简称绿海星城）显得异常安静。
楼盘共3栋楼房，成“回”字形，分别为A、B、C座，地上16层，地下2层。其中B座将打造成当地星级酒店，另外两栋则为商住公寓。
让绿海星城成为舆论关注焦点的正是B座。B座为产权式酒店，房子每套三四十平方米，销售模式为“售后返租”，即业主购买产权式酒店后返租回去，以获得高额租金。所谓“十年就可收回本钱，第二个十年就坐享租金，一铺养三代”。
楼盘开发商是江西绿海旅游发展有限公司（以下简称绿海公司），2007年前后进驻萍乡。
眼前，楼盘下面3层是裸露的房屋框架，将作为商铺。上面是酒店，外墙贴着红黄相间的瓷砖，窗户上除了其中几层安装上了玻璃，更多楼层窗户都只是框架。
路边上依然拉着巨大横幅，“四星级酒店、超市、KTV、足浴、主题餐厅……，年率7.2%，3年无理由退房，获利补偿24%……”
今年55岁的胡远雄经不住楼盘“钱景”的诱惑，在2009年10月20日与开发商绿海公司签下了购房合同，购买了B座5单元的一套39.74平方米房屋。
胡远雄告诉新法制报记者，“我从绿海公司购买房屋后，再把房屋租赁给萍乡英德曼国际饭店有限公司（以下简称英德曼公司），从2011年2月28日起经营20年，每年的租金是1.2万元。”
B座产权式酒店共有366套房屋，已销售出了285套。
交房延期200多业主抱团维权
“一铺养三代”的愿景是美好的，但业主们遭遇的却是“交不了房，拿不到租金”。
胡远雄拿着购房合同称，开发商本应在2010年12月30日之前交房，但楼盘至今还未完工。
胡远雄介绍说：“开发商以‘设计使用功能与四星级以上酒店功能存在较大差异，同时以消防工程也需要重新设计并报主管部门审批后才能组织施工’为由推迟交房时间，预计交房时间为2011年12月底之前。”
半年后，楼盘依然未有复工的迹象。
另外，“按照委托经营协议，我们可以拿到20年的租金，”胡远雄介绍，“但事实上，租赁我们房屋的英德曼公司从未露面，租金也没人支付。”
业主们介绍：“虽然我们找不到英德曼公司，但是买房子时都签了协议，如果英德曼公司不付钱，我们就找开发商要。”
在业主们与英德曼公司的委托经营协议上，绿海公司以担保人的角色成为合同的“丙方”，“乙方（英德曼公司）如未按时支付租金，超过30日，丙方必须代为支付租金，并按时间和每日1%的标准支付违约金给甲方（业主）。”
据了解，在业主购买房屋时，开发商已经一次性提前垫付一年租金，而之后，无论是英德曼公司还是开发商，再未支付过租金。
业主们还发现，开发商在购房合同中填写的购房款数额低于他们实际购房的款额，两者中的差额正好是开发商提前支付的一年租金。“开发商是在逃税，租金怎么能算在购房款里？少写了购房款肯定可以少交税。”
“延期交房和拖欠租金”的矛盾加在一起，于是，280多户业主开始抱团维权，其中180多个业主还组建了维权QQ群。
“业主代表于5月7日向萍乡市和安源区的政府、信访局、政法委、房管局等部门递交了《关于维护‘绿海·名都购物休闲广场’业主的合法权益的请求》，要求相关部门介入调查，以查明真相。”业主们介绍。
业主周玲萍告诉新法制报记者，“我是贷款买的房，一个月要还1000多元月供，本想靠着租金还能养着房子，现在自己掏吃饭的钱还房贷，给我生活造成非常大的影响。”
开发商与建筑商打官司致楼盘停工？
7月10日，绿海公司相关负责人徐笑（音）接受新法制报记者电话采访时介绍，问题出在他们与楼盘建筑商之间的纠纷上。
徐笑称:“项目是我们开发的，到现在一直没完工，是因为建筑商在跟我们打官司。我们跟建筑公司2008年签下的合同，工程款是1695万元，现在建筑公司要我们3500万元，我们最后答应给他2300万元，但他们坚持说我们欠他1200万元。”
“就是这样，目前楼盘还是框架，还没交付，”徐笑称，“建筑商起诉我们，已经一审开庭了，但是还没宣判，法院就冻结了B座十三层至十六层的房产。”
“现在交不了房，没办法进场装修，无法交付给业主，”徐笑称，“我们也想快点打完官司，如果法院判3500万元，我们也认。”
对于业主索要的租金，徐笑称:“因为英德曼公司总部在香港，所以我们担保租金。但是也不能无限期担保。”
她介绍，“楼盘属于商住楼盘，设计时全是公寓式住宅，后来经人介绍，英德曼公司说要合作，要来做酒店。所以后来连消防设计都全改了，重新批过。2009年，项目改为产权式酒店。目前368套已经卖了280多套。但是因为纠纷，B座从2011年10月开始就已经停工了。”
7月10日，萍乡市房管局监察大队副大队长胡国良接受新法制报记者采访时称，“由于绿海公司跟英德曼公司签订了招商协议，本来租金是由英德曼交给购房者，但是因为不能交房，（英德曼公司）凭什么要负担购房者的租金呢？这就是问题关键所在。”
业主担心变烂尾楼多部门介入调查
让业主们更担心的是，“开发商以售后返租的名义吸引我们去买房，实际是非法融资，现在人都找不到了，我们担心会变成烂尾楼。”
对此，徐笑解释：“我们-2楼至3楼，成‘回’字形连着，有4万多平方米的商铺，到现在一个都没卖，所以我们不可能卷款逃跑，我们在绿海星城投资了一个多亿。”
对此，胡国良表示，“绿海公司入驻萍乡已有10年了。2008年之前，他们在萍乡开发项目还比较好，比较符合规范。”
“据我所知，他还想把总部搬到这里来，这说明他想在萍乡落户，”胡国良表示，“业主反映的情况,我们都调查了解了。B座卖了285套，剩余的由法院冻结。现在市税务、土地、规划、房管、纪委等多部门已介入调查。”
当地房管局曾予以处罚
很多业主很后悔，当初受“售后返租”所诱。
采访中，业主们告诉新法制报记者，“我开始并不知道国家明令禁止售后返租，后来，我们通过查询资料了解了这方面的问题。”
事实上，绿海星城在出现这些问题之后，当地房管部门曾介入过，但只是以罚款的方式处理。
胡国良介绍：“而绿海公司在萍乡的‘返租销售’行为就出了问题，根据相关规定，返租不能销售；返本不能销售；拆零不能销售。”
胡国良承认曾经对此行为予以过处罚，但是，他表示，“目前，不可能去终止他们的协议，全部退房退款。那业主们的投资怎么算？”
胡国良补充称，“因为人家（开发商）知道这是违法违章的事情，所以他们一开始不可能向社会公布，也不可能让房管部门知道，等我们发现这个问题（售后返租）的时候，开发商的300多套房已经卖了285套了。”
“去年江西省执法大检查是我去的，（各地）都有这个现象（售后返租）。”胡国良称。
售后返租行为相关部门应及时制止
对于售后返租，江西京天律师事务所律师曹晟认为，“开发商采取这种方式，可以赚得更多的人气，也可以更快更多地获取所需资金。而在业主看来，买了房子，还能有人给自己经营，可以收取租金，是个‘惊喜’。但事实上是，国家是禁止此类行为的。2001年建设部第88号令《商品房销售管理办法》就规定，开发商如有‘采取售后或者变相售后方式销售未竣工商品房’行为的，‘处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款’。2006年在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中更是规定，‘对未取得预售许可证发布预售广告的，承诺售后、返本销售的’，要‘予以严肃处理’，且不再区分销售的是不是‘未竣工商品房’。”
“而且，已于2011年1月4日起施行的《人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，‘不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的’，将按刑法第176条有关规定处罚，可判10年有期徒刑。”
曹晟认为，相关部门应当及时介入并制止售后返租行为。
□文/图记者尹剑
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