[摘要] 从工厂自身的经济利益出发，将工厂外迁是最为明智的做法。其一，可以降低工厂的运营成本并顺势扩大生产规模；其二，原工业用地可用于开发住宅或其它商用物业，能实现可观的经济收入。
近年来，商品房供应方面一个明显的特征是，位于主城区的新建商品房越来越少，郊居化进程呈加速之势。在郊区居住的缺点显而易见：通勤成本过高，交通拥堵，公建配套不足。郊区置业者甚至不得不再在市区购买或租用一套小的住宅，这样又人为加剧了住宅的供求矛盾。那么，为什么开发商不能在主城区多建设一些楼盘呢？原因有些令人难以置信：各地现行土地使用制度限制了主城区土地被用于商品房建设。
我们知道，城市中普遍存在着大大小小的工业区。随着城市的外延式扩张进程，很多工厂都面临向城市边缘外迁的内在需求和外部压力(例如越来越严格的环保标准)，原本在城市内部的工业用地则不断被开发为住宅或公共设施，所以我们如今在发达国家的市区内很难再看到工厂。
当城市规划有了改变之后，原有工业用地的拥有者就有了重新开发其土地的机遇。
从工厂自身的经济利益出发，将工厂外迁是最为明智的做法。其一，可以降低工厂的运营成本并顺势扩大生产规模；其二，原工业用地可用于开发住宅或其它商用物业，能实现可观的经济收入。因这种土地用途转变而获得的经济利益，会有相当一部分需要交给政府，在有的国家是以补地价的方式，在大部分国家是以缴纳增值税和所得税的方式。但一个共同特点就是土地拥有者(企业或个人)可以在法律和城市规划准许的情况下，自由根据市场上房价信号做出开发或不开发的决策。在房价上涨较快时，进入市场的住宅建设量就会显著增加。
但是，将旧工业用地开发为住宅却是一件在我国现行土地使用制度下不可能实现的事。政府垄断了土地供应，在操作层面是一种简称为土地招拍挂出让的制度。简言之，房地产企业若需要土地必须通过招拍挂从国土部门获得。国土部门的土地从哪里来呢？一是征收农村集体所有的农村土地；二是收回上述那些适宜开发的旧工厂等土地。但是对土地的征收和收回一般都不顺利，尤其对于旧工业用地的收回难度更大。已经充分认识到土地潜在价值的工厂主们竭尽全力与政府周旋，想方设法将自己的土地保留在自己手中，目前遍地开花的创意产业园就是的例子。
面对难以收回市区旧工业用地的现实困境，政府在土地供应的增量上呈现出来一个明显特征???房地产郊居化。由于征收农村土地的成本更低也更容易实现，因而政府新增土地供应绝大部分位于郊区，房地产开发也自然被引导至向郊区发展，动辄几百亩甚至几千亩规模的“郊区大盘”屡见不鲜。
笔者认为，政府所希望的先收回后拍卖的思路正逐渐变成为不可能完成的任务，很多企业通过所谓产业升级等来应付政府收回土地的企图，这种权宜之计的做法事实上是一种双输的结果。
令人欣慰的是，即将展开的深圳市土地改革试点将有可能在这方面取得突破，在操作层面上以二次开发推动旧区土地进入土地有效供应。如果旧工厂的业主拥有了自主开发的权利，我们就可以期望在未来几年内主城区的商品房供应将大幅度增加，目前位于城市主城区甚至中心区的工厂都基本上会很快消失，城市的空间结构将得以优化。
编辑：李真慧
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