[摘要] 国内楼市上半年出现回暖，但管理层做出坚决抑制房价反弹的表态，使得国内楼市前景不甚明朗。相比之下，经济复苏更为确定的美国市场，受到了国内高端人群的更多青睐。据不完全统计，近三年来，通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年30%的速度递增。
国内楼市上半年出现回暖，但管理层做出坚决抑制房价反弹的表态，使得国内楼市前景不甚明朗。相比之下，经济复苏更为确定的美国市场，受到了国内高端人群的更多青睐。据不完全统计，近三年来，通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年30%的速度递增。
在国外有一套自己的房产，不仅可以用来度假，还可坐拥租金，需要资金时可以变现坐享资产增值，已成为不少国人的梦想。但实现这个梦想着实不易。不仅有巨额的资金门槛，还有外汇管制、飞赴海外选楼的时间成本，还有出租管理、抵押贷款等复杂环节。
此时，只要借助主投REITs（房地产投资信托）的证券投资基金，就可以绕开这些复杂环节，参与帝国大厦、万豪酒店、沃尔玛超市，甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒庄园的投资。而悠闲实现这个全球房产投资梦的成本，只需要5000元。
与基金相似，REITs是一种汇集多个投资者资金，由专业投资机构负责进行房地产投资经营管理，并将投资综合按比例分配给投资者的信托产品。其投资以成熟的、有稳定现金流的商业物业为主，如公寓、酒店、商场、写字楼等资产，以获取租金和资产增值作为投资回报。其最显著的特点就是分红率比较高，多数国家要求REITs收入的绝大部分定期以分红的方式分派给持有人，并通过分红部分免税等方式鼓励派息。
彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元，其中REITs占比超过60%，全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的，并得到养老金等主流投资机构的长期青睐。
日前市场广受关注的嘉实全球房地产基金，通过精选美国等市场的REITs，为国内投资者开通了5000元低成本海外置业的便捷通道。
那么，在金融危机余震不断的背景下，REITs值不值得投资？当前是不是出海投资外国地产的时机？嘉实投资全球房地产的优势又在哪里？
问题一
美国REITs因何绕过了金融危机？
核心提示：在2008年金融危机期间，率竟然超过40%。取得这一惊人的，并不是某些牛股，而是部分美国公寓类REITs，以至于《福布斯》刊文惊叹“REITs绕过了金融危机。”
彭博数据统计显示，从2002年到2011年，业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs，10年间累计达到237.0%，年化率高达11.6%，远高于A股水平，其中以租金形式为主要现金来源的占比达到44%。这意味着REITs投资者不仅分享了优质物业长期增值的，还收获了租金收入的稳定分红。
对国内投资者来说，借助嘉实全球房地产基金等主投REITs，可以实现低成本投资全球优质地产，不仅可以避免海外直接置业的诸多制约因素，而且可以享受到稳定的分红回报。这就把国内地产投资者通常理解的“击鼓传花”模式，彻底改变为具有稳定现金流的稳健模式。
从海外置业角度看，对大多数人来说，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了国内投资者信息不对称的劣势，赴海外选择勘查物业耗费时间精力，但REITs筛选物业由专业机构负责；其次，各国税收规定非常复杂，直接置业还面临房价波动带来的风险，以及纯投资性购买的后续出租管理等问题，REITs具有研究优势和管理经验。此外，直接置业无法分散风险，退出权益很难保证，REITs的流动性更佳。
从金融危机期间的数据可以看到，不同的REITs可以实现海外地产投资的风险分散化。受经济疲软影响，万豪等高档酒店的REITs率下降，但租房的人口数量大增，而且租约延长，装修成本降低，因此连锁公寓类REITs反而逆市取得较好。而优中选优，根据经济形势和全球市场变化灵活配置相应的REITs，正是嘉实全球房地产等REITs型证券投资基金的强项。
从资产配置角度看，REITs个性十足，长期明显优于股票市场，且与商品和股票市场关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。海通证券(600837,股吧)的研究表明，REITs与传统股票、债券等投资品种相比，在风险特征上具有一定差异，投资海外REITs的证券投资基金REITs与国内证券市场的相关系数低于0.1，REITs与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也很低，均在0.4以下。
根据资料统计，在投资组合中加入REITs，在风险获得有效控制的前提下，大幅提高。过去五年（2007-2011），单纯将资金平均配置于全球股市及债市，相比加入20%的REITs，投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%，报酬率增幅达76%。
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