[摘要] 国内楼市上半年出现回暖，但管理层做出坚决抑制房价反弹的表态，使得国内楼市前景不甚明朗。相比之下，经济复苏更为确定的美国市场，受到了国内高端人群的更多青睐。据不完全统计，近三年来，通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年30%的速度递增。
国内楼市上半年出现回暖，但管理层做出坚决抑制房价反弹的表态，使得国内楼市前景不甚明朗。相比之下，经济复苏更为确定的美国市场，受到了国内高端人群的更多青睐。据不完全统计，近三年来，通过海外置业达到资产增值目的的人群以每年30%的速度递增。
在国外有一套自己的房产，不仅可以用来度假，还可坐拥租金，需要资金时可以变现坐享资产增值，已成为不少国人的梦想。但实现这个梦想着实不易。不仅有巨额的资金门槛，还有外汇管制、飞赴海外选楼的时间成本，还有出租管理、抵押贷款等复杂环节。
此时，只要借助主投REITs（房地产投资信托）的证券投资基金，就可以绕开这些复杂环节，参与帝国大厦、万豪酒店、沃尔玛超市，甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒庄园的投资。而悠闲实现这个全球房产投资梦的成本，只需要5000元。
与基金相似，REITs是一种汇集多个投资者资金，由专业投资机构负责进行房地产投资经营管理，并将投资综合按比例分配给投资者的信托产品。其投资以成熟的、有稳定现金流的商业物业为主，如公寓、酒店、商场、写字楼等资产，以获取租金和资产增值作为投资回报。其最显著的特点就是分红率比较高，多数国家要求REITs收入的绝大部分定期以分红的方式分派给持有人，并通过分红部分免税等方式鼓励派息。
彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元，其中REITs占比超过60%，全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的，并得到养老金等主流投资机构的长期青睐。
日前市场广受关注的嘉实全球房地产基金，通过精选美国等市场的REITs，为国内投资者开通了5000元低成本海外置业的便捷通道。
那么，在金融危机余震不断的背景下，REITs值不值得投资？当前是不是出海投资外国地产的时机？嘉实投资全球房地产的优势又在哪里？
问题一
美国REITs因何绕过了金融危机？
核心提示：在2008年金融危机期间，率竟然超过40%。取得这一惊人的，并不是某些牛股，而是部分美国公寓类REITs，以至于《福布斯》刊文惊叹“REITs绕过了金融危机。”
彭博数据统计显示，从2002年到2011年，业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs，10年间累计达到237.0%，年化率高达11.6%，远高于A股水平，其中以租金形式为主要现金来源的占比达到44%。这意味着REITs投资者不仅分享了优质物业长期增值的，还收获了租金收入的稳定分红。
对国内投资者来说，借助嘉实全球房地产基金等主投REITs，可以实现低成本投资全球优质地产，不仅可以避免海外直接置业的诸多制约因素，而且可以享受到稳定的分红回报。这就把国内地产投资者通常理解的“击鼓传花”模式，彻底改变为具有稳定现金流的稳健模式。
从海外置业角度看，对大多数人来说，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了国内投资者信息不对称的劣势，赴海外选择勘查物业耗费时间精力，但REITs筛选物业由专业机构负责；其次，各国税收规定非常复杂，直接置业还面临房价波动带来的风险，以及纯投资性购买的后续出租管理等问题，REITs具有研究优势和管理经验。此外，直接置业无法分散风险，退出权益很难保证，REITs的流动性更佳。
从金融危机期间的数据可以看到，不同的REITs可以实现海外地产投资的风险分散化。受经济疲软影响，万豪等高档酒店的REITs率下降，但租房的人口数量大增，而且租约延长，装修成本降低，因此连锁公寓类REITs反而逆市取得较好。而优中选优，根据经济形势和全球市场变化灵活配置相应的REITs，正是嘉实全球房地产等REITs型证券投资基金的强项。
从资产配置角度看，REITs个性十足，长期明显优于股票市场，且与商品和股票市场关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。海通证券(600837,股吧)的研究表明，REITs与传统股票、债券等投资品种相比，在风险特征上具有一定差异，投资海外REITs的证券投资基金REITs与国内证券市场的相关系数低于0.1，REITs与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也很低，均在0.4以下。
根据资料统计，在投资组合中加入REITs，在风险获得有效控制的前提下，大幅提高。过去五年（2007-2011），单纯将资金平均配置于全球股市及债市，相比加入20%的REITs，投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%，报酬率增幅达76%。
问题二
投资REITs是不是好时机？
核心提示：经济稳步复苏、低利率融资成本、全球资本回流等诸多趋势性因素，决定了美国地产市场复苏的确定性。
今年以来，以中国为代表的全球富人移民潮，正在加速推涨美国楼市。统计数据显示，今年前四个月，流入美国不动产相关基金的资金就超过62.17亿美元，已经超过去年全年。可以说，当前主投REITs的证券投资基金，就是跟随上了全球财富资本布局的大趋势。
美国房地产经纪人协会6月发布报告显示，来自中国的买家已成为美国房产的第二大国际买家。实际上，这种供求关系在资本市场上也已经有了明显的正向反应。在传统证券市场投资陷入低迷时，以REITs为主要投资对象的基金产品，往往成为投资者的避风港。来自彭博的数据证实：今年以来在欧债危机发酵影响下，欧洲等全球主要股市普遍低迷，但截至4月20日，海外DJWilshire不动产基金RWR.US和先锋不动产基金VNQ.US两只产品，近6个月的报酬率分别高达19.16%、19.09%。
美国地产是全球REITs市场的风向标。从基本面趋势看，在美联储继续维持低利率不变的背景下，美国楼市的供求关系不断改善。统计数据显示，美国30年期房贷利率近期创下历史新低，这将使得美国房贷拖欠率下滑，推动房市景气回温。彭博数据也显示，美国房地产景气确实出现逐渐好转的迹象，公寓型REITs今年季的租金年增率达5.4%，预估2012年全年的盈余增长率可达10%-12%。
除了地产因素，稳定现金流分红回报这一推动REITs的另一个核心因素，也在继续发酵。截至2012年一季度末，AllREITs现金分红达到4.29%，股票REITs的分红回报为3.34%，同期标普500指数的分红仅2.14%。
问题三
投资REITs谁家功力深厚？
核心提示：海外投资最常见的现象就是水土不服。国内机构出海投资，在研究覆盖广度和深度，以及一线信息收集与分析上，具有天然的短板。特别是全球房地产投资，更是一项非常强调投研本土化的课题。
分时段对比基金净值与业绩基准涨幅数据后，我们可以发现：去年三、四季度先后开始运作的两只全球地产基金，“起了大早，赶了晚集”，均在时机选择上出现较明显的偏差。针对团队实力各有差异这一客观现实，嘉实基金(博客,微博)优势何在？
嘉实全球房地产基金在同类基金中，聘任了境外投资顾问德意志投资管理美洲公司。该机构成立于1984年，是美国证券交易委员会注册投资顾问，研究覆盖美国、欧洲、澳大利亚等市场。截至2010年底，该公司管理的资产规模达2390亿美元，其主要成员均具有15-22年的海外地产证券投资经验。
从现有各类基金的运作实际看，境外投资顾问拥有规模庞大和经验丰富的投研团队，熟悉各个国家市场实际，能有效跨越制约国内机构的信息障碍。相比股票，REITs带有更强的实体投资色彩，而不同地区的地产又都有不同特点，意味着REITs投资对实地调研和一线信息要求更加严格。因此，聘用境外投资顾问组建“中外联合舰队”模式，在信息分析、投研决策方面，拥有更大的优势。
实际上，嘉实本土团队对地产信托研究也有六年多。嘉实从2005年便开始组建团队专注房地产研究，并在2010年成立国内基金业专门的房地产投研部门，对国际REITs市场有深入而广泛的研究，已建立起规范的投研及风险控制流程。目前，嘉实基金“全天候、多策略”的投研体系不断完善，高效国际化的战略方向日渐发力。
左凯
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