[摘要] 20年前，有这么一群人，他们或是政府官员，或是知识分子。他们或受邓小平1992年南巡讲话的影响，或受益于1992年现代企业制度的建立，他们纷纷下海经商，选择房地产作为他们奋斗的事业，他们中不少人有幸成为这个行业的领头羊。
20年前，有这么一群人，他们或是政府官员，或是知识分子。他们或受邓小平1992年南巡讲话的影响，或受益于1992年现代企业制度的建立，他们纷纷下海经商，选择房地产作为他们奋斗的事业，他们中不少人有幸成为这个行业的领头羊。
他们就是“92派”商人中的房地产开发商们。
泰康人寿董事长兼CEO陈东升是“92派”这个名词的发明者。“92派”是指1992年邓小平南方谈话后成长起来的一批企业家。1992年，大批在政府机构、科研院所的知识分子受南方谈话的影响，纷纷主动下海创业，形成了以陈东升、田源、毛振华、郭凡生、冯仑、王功权、潘石屹、易小迪等为代表的企业家。
陈东升说，“92派”企业家的核心来源是上世纪80年代的社会主流精英，受过良好教育，曾进入政府体制内工作，有忧国忧民情结，甚至带着英雄主义理想。
在房产业行业内，1992年前后，冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波们，纷纷放弃体制内的铁饭碗，走上了创业的道路。“红顶商人”张玉良说“由于体制原因，很多想法无法在原来单位实现”，因此想出来做点事。作为“92派”企业家代表人物之一、地产大佬冯仑称，企业经营的境界是“追求理想，顺便赚钱”。他们都在创业中寻找理想和方向。
今年，是地产大佬“下海”整整20年，也是万通、SOHO中国、阳光100、绿地集团、建业地产、中坤集团这些企业走过的20年。这期间，这些大佬们和他们的企业经历房价飞涨、楼市调控等，他们也发展出不同商业模式和经营理念……
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冯仑（53岁）
职位：万通地产实际控制人，万通控股董事长
江湖外号：思想家、段子王、民营企业布道者
下海经历：1991年创办海南农业高技术联合开发投资公司（万通前身）
公司业绩：2011年万通地产实现营业收入48.18亿元，净利润3.15亿元，2012年上半年房屋销售5.48亿元
冯仑：思想家“轻装”万通
7月28日，冯仑和王石在伦敦奥运会的开幕式上合影，让业内感叹两个大佬如今都淡出地产圈，一个在哈佛苦读，一个研究“大万通”战略，对国内地产公司做起“甩手掌柜”。
其实单从营业指标看，同在A股上市的万通地产2011年营业额48亿、土地储备345万平米，早已跌出主流开发商阵营，而万科A营业额是万通的15倍，土储超10倍。但在业界，“20岁”的万通留下了民营公司历史上的无数个“”，堪称改革开放以来民企的发展缩影。冯仑也拥有和王石不相上下的影响力，他是“万通六君子”的大哥，被誉为地产界的“思想家”、“段子王”，总能以幽默、略带荤腥的段子精辟点出行业、企业发展特点。
冯仑从中央党校硕士毕业后先后任职于中央党校、中宣部和国家体改委，1989年首次“下海”便成为中国商界风云人物牟其中的助手。1991年，冯仑联合王功权、易小迪等人，在海南成立海南农业高技术联合开发投资公司，后来还拉来了潘石屹，后被称为“万通六君子”。
“我们从一开始做企业就不是为了赚钱，而是青年寻找一条实业报国的路。”冯仑如是说。公司一开始搞农业，1991年以“空手套白狼”拿下海口一别墅项目，随即进入海南的炒房炒地大军，1993年为躲避海南房地产泡沫进入北京市场，万通新世界一炮而红；但1996年，因多元化失利，万通迎来危机，“六君子”痛苦分家，只有冯仑留守万通。
受这段经历的影响，万通开始“瘦身”，冯仑说万通要“学先进、傍大款、走正道”，但他放弃了万科、保利式的大规模拿地、大规模开发、高速发展模式，而走“轻资产”模式，使得万通在这个房地产大跃进的时代显得异常另类。冯仑对自己的趋势判断坚信不疑，2011年他宣布，万通地产将由住宅开发转向商业地产开发，而万通控股中的工业地产、地产基金的“大万通”系列的目标，是成为新加坡商业地产巨头嘉德置地。
易小迪（48岁）
职位：阳光100置业集团董事长、总裁
江湖外号：“六君子中最帅气”
下海经历：1991年参与创办海南农业高技术联合开发投资公司（万通前身），1992年创办广西万通企业（阳光100前身）
公司业绩：未上市，无公开披露，2009年销售额为50亿元
易小迪：“阳光”路上的实干家
相比冯仑的博学多才、潘石屹的长袖善舞，“万通六君子”之一的易小迪显得异常低调。熟知他的人士对本报记者透露，易小迪为人低调、谦逊，在佛学上造诣颇深，他在阳光100推行“真实与简朴”的价值观。
48岁的易小迪是湖南人，1989年毕业于中国人民大学，拿下经济学硕士学位。他和冯仑相识于海南改革发展研究所，研究所解散后，易小迪在海南办了个印刷厂，直到1991年参与成立万通前身。1992年，易小迪受命创办广西万通企业，这成为万通分家后易小迪的大本营，也是阳光100置业集团的前身。
在万通中，易小迪被认为有“实干家”素质，而分家后，他办过百货公司等业务，1999年以阳光100的品牌整合广西万通在北京成功开发北京国际公寓项目。2000年后，阳光100开始进入二三线城市，成为国内进行二三线拓展的开发商。
但在经历过1992年海南房地产泡沫、与万通多元化战略之痛后，易小迪对房地产开发十分谨慎。据悉，阳光100定位于二三线的新兴城市地带，目前在年开发量超过100万平米。
2010年时，易小迪表示将操作阳光100在香港上市。但终因大势低迷而暂停。据知情人介绍，自2008年以后香港市场一直低迷，国内对楼市的宏观调控不断，海外投资者对地产股不看好，而易小迪生性谨慎，最为重视品牌价值，不愿“流血上市”。但拿地、资金有限，确实使得阳光100在房地产的大跃进年代中较为稳健，只能拿二三线城市的新区土地。
据易小迪称，2011年阳光100集团在商品房的销售均价是1.6万元/平米，聚焦城市新兴地带，公司通过多元化产品类型，完善的配套，提升区域的城市价值。
对易小迪而言，他过去对产品的提升和价值很有兴趣，现在却将70%的时间用于企业机制和员工精神面貌的改变，他相信因为前一个“黄金十年”是企业之间争夺资源的竞争，而下一场竞争则围绕着争夺客户而展开。
胡葆森（57岁）
职位:河南建业地产股份有限公司董事长
江湖外号：与王石、冯仑并称“地产三君子”
下海经历：1991年从正处级职位辞职下海，在香港炒楼花挣上千万，1992年回到河南建立河南建业集团
公司市值：2011年建业地产营业收入达到66.38亿元，全年销售达到81亿元
胡葆森：“中原霸主”盘踞河南
虽然仅仅雄踞中原河南，但胡葆森在地产界的名气却与王石、冯仑齐名。“坚守河南”，向下走的省域化发展战略，也使胡葆森带领的河南建业成为地产界一个特立独行的企业。
1979年，大学毕业后的胡葆森被分配到中国纺织进出口公司河南分公司工作。上世纪80年代初期，胡葆森被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司，后来取得香港居民身份。
改革的春风从南吹到北，一批精英纷纷下海淘金。身处香港的胡葆森也在1991年辞职下海，在香港创办企业炒房产。1992年，港商身份的胡葆森带着在香港炒楼花赚到的几千万元回到河南，和当地的建行合资成立建业房地产开发有限公司。选择房地产业，也和他在香港炒楼花的经历必不可分。而河南相对落后的房地产业，也给胡葆森提供了大展身手的机会。
当一批批大型房企纷纷开启化战略时，胡葆森反其道而行之，将目光瞄准河南下面的市县城市，即所谓的省域化发展。2002年，河南建业将个在郑州以外的拓展城市选在了胡葆森的家乡河南濮阳。“河南拥有上亿的人口，全球人口过亿的国家、地区不过11个，如此巨大的市场可以满足建业发展的空间。如果潜心做20年、30年，那也是很不错的。”胡葆森如此诠释自己的省域化战略。
2008年，建业地产成功上市，进入资本市场，而建业地产如今在河南已进入18个地级市和10个县级市。对于建业未来的发展，胡葆森曾表示：深耕河南，到2016年，建业地产还要新进入20个城市，实现在50个城市做100个项目，占有河南10%的市场份额。
黄怒波（56岁）
职位：中坤投资集团董事长
江湖外号：诗人骆英
下海经历：1995年创办中坤投资集团
公司市值：暂无
黄怒波：儒商专攻旅游地产
如果没有20年前弃官从商的决定，也就没有现在登顶七大洲峰、自由写诗，上榜福布斯富豪榜的商人黄怒波。
当黄怒波从北大毕业进入中宣部工作的第十个年头，他发现，一辈子做官并不是他想要的生活，他需要挑战。而此时，1992年，邓小平南方谈话后掀起了“下海”潮，一批官员、知识分子纷纷下海，黄怒波也加入这波“下海”潮中寻找机会。
他在北京干过打印，承接过名片印刷，卖过玩具娃娃，与人合作改造办公楼；后来，他又辗转到宜昌盖住宅，到山西盖宾馆。在这段颠簸时期，黄怒波创立了自己的企业——中坤投资集团，而真正让黄怒波挖掘到桶金的，则是房地产开发。
1997年，黄怒波与中欧商学院的同学李明（现为远洋地产董事局主席）合作的一个楼盘——都市网景，一下让他赚了5000多万元。当越来越多的各种资金涌入房地产时，诗人气质的黄怒波则将目光转向了文化旅游开发。
1996年，中坤投资数百万元人民币开发安徽黄山宏村，修公路，建宾馆，黄怒波对古村落进行了整体规划改造，将它改造成度假性质的的山庄。2000年，宏村击败周庄成为联合国世界文化遗产。 宏村的经营权，也给中坤带来源源不断的。此后，从安徽宏村、南疆，到今日的普洱，再到海外的冰岛，黄怒波此后文化旅游开发一发不可收拾。
黄怒波称，虽然自己有多个头衔，但对自己最重要的身份则是诗人。黄怒波诗人的情怀引领着他从官员变成商人，将生意变成了文化保护和文化开发，这也只有诗人才能做到的，也因此成就了儒商黄怒波。
张玉良（56岁）
职位：绿地集团董事长
江湖外号：地产界的红顶商人
下海经历：1992年创办绿地开发总公司（绿地集团前身）
公司市值：2011年实现营业收入1478.74亿元，成功进入2012年世界500强，位列483位
张玉良：“红顶商人”领绿地登顶世界500强
张玉良：“红顶商人”领航绿地
7月17日，是绿地集团成立20典的日子。午后1点半，离庆典开始还有1个，绿地集团董事长张玉良走出上海绿地集团总部办公楼，身挂红色工作牌，手拿打印出的讲稿，健步走向办公楼群中的绿地万豪酒店，那里是举办庆典的地点。当步行到酒店门口，遇见有认出他的记者给他拍照，他笑呵呵地举出两个手指头打出“V”字配合，然后进入酒店筹备稍后的庆典。大家都被张玉良俏皮可爱的一面逗笑了，“这是在说绿地成立20周年吧”，有人脱口而出。
1992年，时年36岁的张玉良担任上海农委住宅办副主任，副处级干部，当时的工作就是帮农委的各个系统机关建房、分房。一纸任命书让张玉良下海从商。“由于体制原因，很多想法无法在原来单位实现”，于是张玉良拿着“总经理”任命书和上海市政府划拨的2000万元成立绿地开发总公司，即现在绿地集团的前身。自己租借办公场所，花4000元一个月租了一辆桑塔纳，张玉良正式开始创业之路。
创业之初，绿地抓住上海大市政工程建设带来的动迁房建设机遇，就这样介入房地产领域，并在1998年房地产商品化之后，迅速成长起来，市场占有量做到上海。
但张玉良并不满足当时的成绩。从2001年起，当各大房企还在涌向一线城市的时候，张玉良就开启绿地的化战略，首站选在了南昌，从此绿地在铺开，截至目前，已进入60多个城市。似乎张玉良做事总是先人一步，在房企纷纷转向商业地产之时，绿地则已完成了以发展超高层建筑为特点的商业地产布局。
经过20年的发展，绿地从初创资金2000万元，发展成为横跨房地产、能源、金融、建筑等多领域的世界500强企业，资产规模以及全年经营收入将突破2000亿元。
张玉良认为，绿地的成功，归结为绿地“想政府所想，为市场所需”的经营理念。绿地做保障房、新城建设、做城市综合体、做商业地标、对口支援，始终与政府保持高度同步，张玉良也因此被业内成为地产界的“红顶商人”。
潘石屹（49岁）
职位：SOHO中国董事长
江湖外号：潘十亿、营销大师
下海经历：1991年加入海南农业高技术联合开发投资公司（万通前身），1995年创办北京红石（SOHO中国前身）
公司业绩：2011年SOHO中国房屋销售金额约109亿元，毛利为27.31亿
潘石屹：“营销大师”粉丝千万
潘石屹如今已成为中国最出名的开发商，他在微博拥有超过1179万的粉丝，他开发的SOHO写字楼项目遍布北京CBD。其实，他不算主流开发商。他不卖住宅，只开发写字楼，还散售；他造的房子，外形怪，但就是能比别人卖得贵；项目毁誉参半，但赚得盆满钵满。潘石屹的营销能力堪称一绝。
他要么预测房价走势（很少说对）、讨论宏观经济、甚至是北京空气质量，要么告人（5月份老潘状告一家重庆房企抄袭望京SOHO外形设计）、或当被告（6月商界大佬郭广昌告老潘收购上海一项目无效）。他到底有多红？6月，河南省南阳市的一家男科医院盗用了他的头像做“代言人”，让一向笑脸迎人的老潘大骂“不要脸”。
“每天都会碰到莫名的人，比如在天坛晨跑突然被拦住，对方二话不说就跪地上，要我收他为徒，不答应就不起来。”潘石屹告诉记者他“成名的烦恼”，但很少有人想到，这位营销大师20年前加入万通时是财务中心主任，对数据异常敏感，做生意精而抠，有“潘老财”的称号。
潘石屹出生在甘肃天水一个条件异常艰苦的小山村，至今他的普通话里还保留着乡音，给人一种质朴感。1987年他离开国家石油部，辗转来到海南，成为“万通六君子”最晚加入的一个。1993年，他为万通拿下了北京阜成门的万通新世界中心而一举成名。
但他也是1995年要求分家时最为决绝的人。在有海外留学背景的夫人张欣的支持下，他给大哥冯仑寄去律师函称“不同意就起诉”。1995年他和张欣成立北京红石（SOHO前身），并先后开发SOHO现代城、建外SOHO等一系列项目。从批判现代城到推出潘币，每当有人对项目、对他本人批评，潘石屹都有办法引导舆论，进行一轮炒作和推广。
2007年，SOHO中国在香港上市，潘石屹也当选为北京市人大代表。而微博问世后，老潘迅速借势成为微博红人，至今他和夫人张欣成为国外媒体描绘中国新富商人阶层的代表。对过去，潘石屹不愿多谈。2010年至今，他将SOHO中国的重心放在了上海，观众们期待着这位营销大师闯荡上海滩，能否再续新传奇。
B14-B15版采写/新京报记者 袁晓澜 自曾晖
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