[摘要] 自1998年我国城镇住房制度彻底改革以来，城镇化与工业化就驶入了快车道。几十年积累的巨大住房改善需求与婚房需求，在本世纪初被瞬间唤醒，以住宅产业为主的房地产市场爆发性发展，对拉动经济增长和改善人民生活发挥了至关重要的作用。
市场促涨长期博弈政策抑涨
自1998年我国城镇住房制度彻底改革以来，城镇化与工业化就驶入了快车道。几十年积累的巨大住房改善需求与婚房需求，在本世纪初被瞬间唤醒，以住宅产业为主的房地产市场爆发性发展，对拉动经济增长和改善人民生活发挥了至关重要的作用。自2001年伊始，英雄城在创建花园城市的全新规划中，逐步形成了以“赣江为主轴，一江两岸，南北双城，组团式、网络状发展”的总体空间布局。
大规划、大投入、大建设的城镇化背景中，房地产市场的黄金十年迎面扑来。曾经遍布滩涂的红谷滩，变成了高楼林立的城市新中心；曾经人烟稀少的城郊荒村，换成了今日生态宜居的象湖新城、朝阳新城……南昌的商品住宅价格，在旧城改造与新城建设等城市能级的快速提升中，一路上扬。进入2003年以后，鉴于各地房价的过快涨升，国务院开始推出了宏观意义上的楼市调控，正式拉开了政策体系建设的帷幕。自此，市场促涨与政策抑涨的这对矛盾，几乎充斥于房地产行业发展的每一次进程中。
以下列举的政策调控，虽然相对温和，但大部分旨在抑制房价过快上涨与房地产投资过热。其中，2009年7月首套房贷款利率7折回调至8.5折，成为楼市新政转折的一个分水岭。与此相对应，南昌楼市经历了2000-2007年的平稳较快发展，经历了此后国际金融危机与国内经济震荡、楼市反复的困局，经历了2008年年底至2009年年初房价筑底之后的强劲反弹，同时也经历了限购令出台直至今天的高位震荡。纵观十年楼市发展历程，最富戏剧性变化的，莫过于限购令出台的前前后后。
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价格翻番函数线陡变触目惊心
2008年，一场突如其来的国际金融危机，令人猝不及防。一时间，外贸出口犹如黑云压城，“中国制造”遭受重挫，楼市交易瞬间清淡，房价连连下挫，各楼盘的特价房源、直接降价、甩卖销售等等促销活动，层出不穷……开发商四处呼救，市场滑向失控的边缘。至2009年1月，南昌商品住宅均价每平方米快速跌向3536元！这一价格几乎追平到了2006年年初。此时，国际金融危机的影响似乎深不见底，行业调整仍在不断深入，众多开发项目的资金链几近断裂，残酷的现实摆在了新兴的房地产行业面前。
哲人云，地狱与天堂往往只是一步之遥。2008年11月，南昌的救市政策正式实施，下调契税、首套房贷享受7折利率，再加上开发商的低价换量，一连串的购房优惠……煎熬与沉寂中，市场猛然转身，新的拐点就在眼前——住房的刚性需求终于在市场人士的战战兢兢中再次爆发！2009年春夏之交，楼市交易量犹如一根上冲的直线，托住了下挫的房价，并在瞬间由跌转涨。当年4月，房价每平方米回涨到4609元，7月4952元，11月5212元，12月即达到5514元。中央政府的4万亿投资计划，银根的宽松环境，继续执行的优惠利率，范围甚至扩大到二套房贷，种种信心利好再次提振楼市。夏秋之际，惊魂未定的开发商终于渡过了危机，并意外收获了累累硕果。
2010年4月，被称为史上最严调控的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（俗称“新国十条”政策）出台，仅仅三个月，市场稍作震荡后便再回暖；9月底，国五条出台，2次加息，6提存款准备金率……抑制房价过快上涨的政策接踵而至。然而，此时的房价却像吃了激素一样亢奋，各区域涨声一片——是年8月，南昌住房均价每平方米首度达到6697元。11月，房价值每平方米7858元的顶峰出现。这一年，南昌房价全年均价上涨了1600元，达到每平方米6246元，年涨幅高达34.5%。2011年7月，南昌房价新峰值再次出现，每平方米竟然高达8703元。两年多的时间内，过山车似的行情中，南昌不少片区的房价翻了番甚至拐了弯！仅以红谷滩板块为例，2009年初，该区域房价每平方米4171元；6月首次突破5000元达到5357元，10月突破6000元，12月突破7000元。截至2011年2月，该区域楼市均价每平方米高达8511元，短短两年内实现翻番。高新板块更甚，2009年点每平方米3891元，2011年2月每平方米跃升到8989元，上涨幅度令人惊叹。
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重磅一击限购令被迫出台
房价疯涨，投机成风，愈加诱惑着各路资金，实体经济却如釜底抽薪，投资大减，这给各地的经济复苏带来了深深的伤害。中央政府再次出手，深度调控的限贷、限购即“双限”由是扑面而来。
2010年4月，我国限购令在京正式出台，上海、广州等几十个大小城市递次跟进。
2011年１月21日，南昌房产限购令出台，规定从２月１日起，南昌市及外地居民家庭在市内房地产市场较活跃的东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区这５个区范围内，只能新购一套商品住房。
2月24日，南昌限购令升级版再次袭来，限购范围从此前的5大片区，扩大到全市范围，既限本地也限非本地户籍人口，既限新建商品房也限二手存量房。政策明确规定，在市区范围内暂时实行限定居民家庭购房套数政策，对已拥有１套住房的南昌市户籍居民家庭、能够提供在本市满１年以上纳税证明或１年以上社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购１套住房（含新建商品住房和二手房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满１年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在市区购房。
与此同时，政策调控还打出了组合拳：截至2011年底，央行3次加息、6次提高金融机构存款准备金率，购房优惠利率被取消、房贷利率上涨，严格首付比例、限制二套房贷……政策的严厉几乎难以复加。在调控政策的强大威慑力量面前，市场参与者的心理预期出现了重大变化，南昌的房价，不得已再一次低下了高昂的头。
尽管一年以来各地方政府有关“稳增长”的种种利好楼市的微调政策先后出现，但中央政府主管部门一再强调，限购政策的严厉性与持续性，决不能被动摇。
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震荡加剧脱缰之马笼头终被套住
持续燥热扶摇直上的房价，在持续严厉的调控中，终于止住了疯涨步伐。
2011年9月，南昌房价在再次震荡反弹之后，开始出现止涨；10月，楼市又现量价齐跌，并一路下滑。春节前后，高新区、朝阳洲乃至红谷滩板块，打折促销声再起，新盘开盘一价更比一价低。即使如此，成交量仍不见回升。
今年3月，中央政府工作会议确立了楼市“调控不放松、稳中微调”的基调，刚性需求置业者才重新步入楼市舞台的中央。自此，在各地政府不断微调政策的利好刺激下，楼市成交量逐渐回暖。5月，南昌市区商品住宅销售3710套，环比上涨59％；6月交易3719套；7~8月的炎热气候甚至没有影响到楼市成交量的回升。然而，量增的同时，价格正在合理回归——上半年楼市均价每平方米重返7000元以下，是为6463元。
与此同时，保障房建设力度加大，速度加快。2011年启动建设11371套，今年启动建设42278套，用以完善住房“双轨制”并平稳房价。
南昌房价，正是在本轮深度持续的政策调控中，迎来2011年10月的回落，迎来了今年春季的筑底，也迎来了此后在刚需带动下的平稳发展。
限购令的出台及其严格执行，就是这样，通过抑制与打击，将市场投机、投资的泡沫挤出楼市，重新平衡了市场的供求关系，从而阻断了房价的疯涨步伐，基本上达到了预设的目标。
陈守业陈旺辉本报记者黄正朝熊凤玲
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