[摘要] 虽然低调，但歌斐资产已然成为近来比较活跃的地产基金之一。继7月底引入9亿元基金与阳光城合作投资福州、厦门项目之后，昨日，华远地产又宣布与歌斐资产合作共同开发西安房地产项目。
（来源：上海证券报）虽然低调，但歌斐资产已然成为近来比较活跃的地产基金之一。继7月底引入9亿元基金与阳光城合作投资福州、厦门项目之后，昨日，华远地产又宣布与歌斐资产合作共同开发西安房地产项目。
昨日，华远地产发布公告称，公司全资子公司北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）与上海歌斐星舟投资中心（有限合伙）（以下简称“歌斐星舟”）签订《投资协议》，华远置业将与歌斐星舟合作，共同开发西安房地产项目。双方将以收购项目公司100%股权的方式，获得项目开发所需的土地使用权。
而歌斐星舟是歌斐资本专为投资华远地产此次项目而发行募集的一只地产基金。
按照协议，华远置业与歌斐星舟预计共同投资9.7亿，用于项目滚动开发。其中华远置业预计投资2.4亿，歌斐星舟预计投资7.3亿。该投资额用于支付收购项目公司全部股权的股权转让款（华远置业和歌斐星舟按51：49的比例支付）和债权转让款以及项目流动资金，收购完成后，项目公司注册资本1亿，华远置业持有项目公司51%股权，歌斐星舟持有项目公司49%股权；歌斐星舟向项目公司提供股东贷款预计6.81亿，用于项目的开发建设，贷款利率为10%/年，贷款期限为30个月。华远置业为项目公司向歌斐星舟按期偿还股东贷款提供不可撤销的连带保证责任。此外，当项目销售率达到90%时或歌斐星舟存续期限（存续期限为5年）届满时，歌斐星舟有权要求向华远置业或其他华远置业关联方转让其持有的项目公司全部股权从而退出合作；或由歌斐星舟的执行事务合伙人歌斐资产管理有限公司安排发行新基金继续对该项目的投资。
记者注意到，歌斐资产与上市房地产公司合作较频繁。今年7月10日，卧龙地产公告称，公司拟认缴出资额为人民币5000万，参股昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有限合伙），该合伙企业的普通合伙人即为歌斐资产管理有限公司；7月30日，阳光城公告拟与歌斐资产管理有限公司签订的框架协议，合作福州盛阳房地产开发有限公司及阳光城（厦门）置业有限公司项目。此次华远地产是公开披露的第三例。
昨日，有业内知情人士透露，歌斐资产今年下半年开始运作地产基金，目前已经运作了多个项目，基金募资总额超过30亿元。歌斐在选择合作方时，将会重点关注开发商运作项目的能力等。
PE业内人士称，近期主动寻求地产基金合作的房地产商较多，表明地产基金的市场需求很大，而地产调控并不是说所有地产项目就都没有投资机会，调控或将推动整个房地产行业从信贷支持的房地产向多元化金融支持的房地产转变。因此，地产基金近期表现活跃。
资料显示，歌斐资产是诺亚财富的全资子公司，注册成立于2010年3月。依托母公司强大的募资能力以及与国内多家投资机构建立的战略合作关系，歌斐资产地产基金的发展速度很快。今年4月，诺亚财富宣布将携手某中国，联合业界50开发商，共同发起50地产母基金，借此吸引国内房地产业的一批领头羊企业作投资人，从而使50开发商通过房地产母基金的聚合，迅速聚集资本；而投资人则可以通过投资地产母基金，参与50强开发商的优质开发项目。这表明歌斐资产在地产基金领域早有战略布局。
（来源：中国证券报）对于摩天大楼的开发商而言，资金压力是其面临的挑战，信托和房地产信托基金则正在成为摩天大楼开发商缓解资金压力的重要途径。
不久前，平安信托以持有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发；广州的摩天大楼广州国际金融中心的开发商越秀地产，利用其在香港上市的房地产信托基金成功收回了部分开发资金。
平安信托驰援重庆天地
6月，平安信托的平安财富·安睿1号集合资金信托计划正式成立，这是国内支持有型商业地产信托项目，其投资标的是瑞安房地产开发的大型综合体项目——重庆天地的企业天地部分写字楼。重庆天地的主楼嘉陵帆影高468米，是跻身国内前十的摩天大楼建筑。首期规模为13.3亿元的信托项目投资的是重庆天地中企业天地1期的13万平方米的写字楼，信托存续期间每年为投资者提供预期为5.8%的投资回报。
安睿1号购买的重庆天地写字楼部分，以整体持有而非散售的方式，寻求更高的租金水平和高品质的租户，产品到期后投资者还能获得物业转让的增值，这种方式在信托业界并不多见。无论如何，对于重庆天地的开发商瑞安房地产而言，信托资金驰援可以缓解项目开发的资金链，未来的运营风险也得以分担。
平安信托方面表示，写字楼市场的需求基本面主要是以产业结构中高端制造业和现代服务业为主，这些产业的稳健快速发展推动资产价值稳步。项目预计今年年底前交付，平安信托将在退出前寻找潜在投资者，并通过股权或资产转让的方式将信托财产变现，实现退出。
广州地标注入越秀房托
平安信托直接持有写字楼的尝试为国内信托行业开创先河，而越秀集团则利用在香港上市房地产信托基金(REITs)迅速回收了开发广州国际金融中心占用的大量资金。10月8日，越秀地产(00123.HK)与越秀房托(00405.HK)联合发布公告，广州国际金融中心注入越秀房托配售交易最终完成，原持有物业66亿元的越秀房托一跃成为持有物业220亿元的亚洲十大上市房地产信托基金。
根据公告，广州国际金融中心作价134.4亿元并入越秀房托，作价中包括88.5亿元的交易代价、45亿元的交易标的开发贷款及少数股东权益约0.9亿元。越秀房托将安排不少于12亿元的新增境外银行借贷以及不超过54.5亿元的基金单位进行配售，其中约36%配售给开发商越秀地产，约64%配售给独立第三方。广州国际金融中心注入越秀房托之后，越秀地产原来预计的投资回收周期从15年缩减为3年多，同时减少合并约45亿元的银行负债、增加约40亿元的现金及获得了5亿-7亿元的。
越秀房托是只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金，于2005年在港交所上市。2011年，越秀房托总营业收入为52.22亿元，旗下资产包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和新都会大厦，均为位于广州市区的商业物业，估值分别为36.51亿元、7.495亿元、6.12亿元、7.47亿元和7.115亿元，共计64.71亿元。
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