[摘要] 随着立冬的到来，南昌的气温开始逐渐下降，与天气一样，南昌楼市也开始逐渐降温，在经历了连续几周的成交上涨后，上周南昌二手房成交迎来了两连降，环比下降的幅度均超过了20%。据南昌房地产信息网数据统计显示，10月29日~11月4日南昌市二手房共成交524套，比前一周减少157套，环比下降23.1%，日均成交量87.3套。
上周二手房量跌价涨小户型房源紧俏
随着立冬的到来，南昌的气温开始逐渐下降，与天气一样，南昌楼市也开始逐渐降温，在经历了连续几周的成交上涨后，上周南昌二手房成交迎来了两连降，环比下降的幅度均超过了20%。据南昌房地产信息网数据统计显示，10月29日~11月4日南昌市二手房共成交524套，比前一周减少157套，环比下降23.1%，日均成交量87.3套。其中住宅成交491套，环比下降24.5%，成交面积42367.23平方米，非住宅成交33套，环比增加2套，成交面积2069.1平方米。价格方面，南昌二手房挂牌均价在连续三周上周后首次下调，上周二手房挂牌均价为8095元/平方米，环比上周上涨0.7%。
“金九银十”过后，11月首周南昌二手房成交继续回落，市场的观望气氛也越来越浓，临近年底，买卖双方的心理都渐趋理性。记者从多家二手房中介门店了解到，近来很少有出现业主大幅涨价的现象，但另一方面议价空间也十分有限，房主扛价是眼下二手房市场成交量下滑的关键因素。从需求上来看，改善型购房需求释放遇阻，小户型供应短缺，尤其是市场上物美价廉的优质房源供应紧缺，也是导致目前二手房成交量不断萎缩的重要原因。
受限购限贷政策的影响，合理的改善性需求缺乏信贷支持，购二套房成本远远大于首套房，因此大部分改善型购房人群需要通过"先卖后买"的方式实现置业升级，而优质的价位又合适的中大户型房源较为紧缺，使得改善面临较大阻力。另一方面，由于没有找到合适的改善户型，手中的小户型房源也无法立即出售，这也导致了中小户型市场真正能够出售的优质房源非常紧缺。
政策微调不断刚需影响较大
在楼市调控背景下，各地商品住宅成交量萎缩，而今年以来，在限购不放松的形势下，公积金贷款政策的调整成为各地楼市微调的主要措施，主要方式是提高贷款额度和降低首付比例等。例如大连、深圳等城市将首套房公积金贷款首付比例降至两成，武汉、厦门、芜湖、合肥等地上调公积金贷款额度，且上调幅度普遍在15%至25%之间，广东省异地互贷城市增至9个，湖南长株潭、河北、辽宁等省市也于此前先后实施“异地互贷”。
从今年4月份开始，南昌也提高了公积金贷款的额度。近日，江西省直住房公积金2012年第三季度运行分析报告发布，7~9月省直住房公积金缴存职工数、月缴存额增长较快，共归集8.7亿元，三个月个贷发放金额达到2.99亿元，环比增长80%，住房消费提取公积金数额也呈上升趋势。公积金政策的调整，对刚需购房者影响明显，大幅降低了刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。
在公积金贷款额度提高的同时，部分银行开始上调房贷基准利率。继中国建设银行在北京等城市率先提高首套房贷利率后，目前已经有多个城市开始上调首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。
文/记者王良君
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