[摘要] 记者从市有关部门获悉，酝酿将近一年的“二手房按评估价征税政策”将于下月在全市范围内试运行。该政策对市民购二手房有何变化？是否会引起二手房价格波动？对二手房市场有何影响？对此，记者昨日就市民关心的问题，向我市多个有关部门进行咨询了解。
（来源：大江网）二手房按评估价征税政策下月试运行买卖二手房税费将增加一倍左右
昨日，记者从市有关部门获悉，酝酿将近一年的“二手房按评估价征税政策”将于下月在全市范围内试运行。该政策对市民购二手房有何变化？是否会引起二手房价格波动？对二手房市场有何影响？对此，记者昨日就市民关心的问题，向我市多个有关部门进行咨询了解。
动态
二手房按评估价征税政策下月试运行
市地税部门相关负责人介绍，今年以来，我市正逐步完善二手房评估征税系统，目前正在调试相关软件。截至目前，市税务部门累计采集了6万余条真实有效的房源信息，根据评估方法，确定该区域评估区设置、修正系数指标体系、评估模型等。目前评估模型已建立，仍在录入数据，进行系统运算。
对于此前有说法称新政将在12月15日正式运行，该负责人表示此说法并不确切，但在下个月内，新政试运行一定会在全市展开。
买二套及以上房产契税按4%收取
此外，记者还从税务部门了解到，随着税务部门收费系统的完善，对于契税的优惠范围也严格按照国家现行的规定实施。按照现行政策，只有购买首套住宅契税才能享受优惠，具体优惠标准按地段和面积区分。而在南昌范围(含四县五区)购买二套及以上房产则均按南昌市基础税率4%收取，不享任何优惠。
“南昌市执行的税费政策一直是国家现行的统一收税制度。今年开始，南昌市税务部门实现了含四县在内的全面联网，逐步完善了自身的税费系统，同时，南昌住房信息也逐步实现联网，有购房记录一查便知，这样就规避了以前的很多漏洞。”相关负责人介绍。
解读
新政可有效遏制“阴阳合同”
市地税部门相关负责人表示，二手房按评估价征税政策的目的并不是调控房价，而是为了完善二手房交易时的税费漏洞。
新政实施之前，二手房交易征契税、个人所得税、营业税采取的是核定计税价格方式，为了规避税费，二手房交易市场“阴阳合同”盛行。买卖双方签订一份实际成交合同，同时又按照一个较低的价格签订一份合同，到交易部门过户和到税务部门缴税，如此一来，买卖双方可以省去一笔不小的税费。
按照新政征税方式，从事多年房产交易的满堂红房产滨江分行总经理徐敏表示，其公司已按照新办法进行过测算，原先过户所需契税、个人所得税、营业税等如果两万元能搞定，那么新政策实施后，预计要增加到四五万元才行。二手房按评估价征税后，过户交易税费成本基本都要增加一倍左右。
影响
二手房成交量连续三周上涨
受到下月将试运行二手房按评估价征税政策消息影响，即使过了“金九银十”，但南昌的楼市似乎更加火爆。
昨日，记者从南昌房地产信息网了解到，在新房住宅成交量连连下跌的情况下，二手房成交量依然坚挺，上周(11月12日-11月18日)南昌市共网签524套二手房，环比增7.38%，这是进入11月份以来，二手房成交量连续三周出现上涨。
“因为税费制度越来越严格，这样间接导致购买二手房成本增加。”对于南昌二手房交易短期内的走向，徐敏分析认为，在新政的影响下，有迫切需要解决居住需求的置业者，在经过上半年或前几月的观望、徘徊后，不少置业者将在新政实施前作出购买决策，二手房市场在月底前还将继续升温，迎来一个成交小高峰。
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近日，国家税务总局纳税服务司针对近期纳税咨询热点进行统一解答时表示，日常生活中的房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格若相等可以免征契税，这引发了不少准备二手房交易的市民关注。那么，房屋互换指的是何种形式的互换？房屋价格的确认谁说了算？……记者就此进行了一番采访。
免税前提是双方互换
“房屋等值互换这项政策尽管近期被多方热议，但实际上并非新政，而是已经执行了很久的老政策。”南昌市地税局相关负责人告诉记者，应该是在上世纪90年代，对工作调动等情况，出于工作、生活等方面的需要，给予房屋等值互换免征契税的优惠，至今一直执行。
这让市民王先生听来心头一热。“我正准备办理二手房买卖，计划是先将红谷滩万达星城(小区网论坛)的一套小户型出手，然后再购进红角洲的一套两居室，房子都选好了，两套房子的总价差不多。”他问，这种情况是否符合“免契税”的条件呢？
“免契税的前提条件是不同产权的双方进行互换，一位户主一买一卖的换房方式不在优惠政策范围之内。”这位南昌市地税局的相关负责人介绍说，而且仅是对等价部分免征契税，差价部分需要补缴。比如价值30万元的A房与价值20万元的B房互换，那么B房的原户主应该按比例补缴差价部分（10万元）的契税。按照我省的规定，基本税率为4%，经济适用房等优惠至2%，而90平方米以下一套住房的税率1%。如果这两套住房都为90平方米以下，户主均为仅有的一套住房，那么互换之时B房户主需要补缴契税100000×1%=1000元。
参考政府指导定价
“房屋的价格谁说了算呢？地处市中心的、高品质房，价格肯定高于其他地区的一般住房。”采访中，很多市民说，等值互换免契税的政策是好的，但执行起来肯定有难度，特别是对价格的争议会不少。
“房子值多少钱，肯定不能由房主自己说了算；即使按目前的房价计算，也有不合理的成分，因为参与交换的房子都是住过的，不能算是新房子。”对此，这位负责人介绍说，按照规定是需要根据实际的评估价格，但执行过程中出现了阴阳合同等情况。所以，目前还是参考政府指导价来确定房屋的价值，规定2000年以前的住宅，一类地段价格为每平方米2000元，二类地段每平方米1500元，三类地段每平方米1000元，四类地段每平方米700元；2000年以后的住宅，一类地段价格为每平方米2500元，二类地段每平方米2000元，三类地段每平方米1500元，四类地段每平方米1000元。
不过，这位负责人也透露，今后房屋价格将由税务部门用专业的软件进行评估。
因需求不大问的多操作者少
那么，房屋等值互换在南昌的情况究竟又如何呢？
“我接触到客户当中，还没有互换成功的案例。”爱建房产营销总监翁强坦言，印象中，在2005年和2006年二手房买卖兴起的时候，等值互换的咨询者不少，但除了契税之外，还涉及其他方面的费用，以及跨部门办事程序复杂等原因，业主们最后不了了之。“当时的政策，二手房买卖我们中介收取的是房屋交易价格的1%，而互换则需收取交易价格的1.5%。”他说，想换房的业主对于这方面的收费也觉得不划算了。
“这项听起来挺‘美好’的政策，但接不了‘地气’。”另一位房产中介负责人也告诉记者，一方面是市民很少有互换房屋的概念，即使想换房，一般也是将自己的小房换成大房，要么从一个区换到另一个区，很少考虑跟别人互换房屋；另一方面，因为基本没有业务，中介机构也不热衷于这项业务，所以要找到能够互换的房源很难。
记者采访中发现，目前南昌市各房屋中介并没有登记换房的交易平台，对于前来咨询此项业务的业主，工作人员一般也以“不太熟悉”或者“不好操作”为借口，引导业主“卖了再买房”。
（来源：信息日报）
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