[摘要] 进入2013年，先是西安万科城的18平方米房，再是北京昌平金域华府，万科的极小户型住宅虽未正式面世，却已赚足眼球。然而，与降低安居成本的初衷相比，极小户型的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意，难测的前景，这便是极小住宅眼下的尴尬。
（来源：深圳商报）18平方米，照常理不过是一间主卧的大小。
但在西安万科城，18平方米却有着另一种景象。作为万科极小户型住宅试验的成品，这间建筑面积18平方米、实用面积15平方米的公寓样板间，有着玄关、厕所、书房、衣帽间、卫生间……
进入2013年，先是西安万科城的18平方米房，再是北京昌平金域华府，万科的极小户型住宅虽未正式面世，却已赚足了眼球。然而，与降低安居成本的初衷相比，极小户型的生存空间并不如想象中那般美好。难做的生意，难测的前景，这便是极小住宅眼下的尴尬。
只批发不零售
西安万科城项目紧邻大学城和高新技术产业开发区，18平方米极小户型的目标客户群，是18~25岁之间的大学生以及刚毕业的年轻人。这一定位，也被当时业内专家认为无论投资或自住，都极具有市场的竞争力。在2011年西安万科城的媒体宣传中，甚至直言：“之后，各地也将出现这种极小户型。”
2月22日，深圳商报记者与西安万科取得联系，试图采访西安万科城的18平方米户型。然而得到的答复是，项目还没有入市，其他方面也“无可奉告”。本报记者于是打通西安万科城的售楼处电话，了解的情况是：18平方米~58平方米非毛坯公寓目前只接待整层投资的大客户。换言之，不零售，只批发。
“公寓属于商业性质，不限购不限贷。一期共有1300多户，其中18平方米的居多，大约有700多户。整层购买的顾客可以买来做酒店，也可以独立出租，售价可以洽谈。”该售楼处销售人员介绍说，万科城对个人销售的是二期，89~130平方米住宅，均价在8500元/平方米。照此计算，18平方米迷你户型如果零售，总价约15万元。
有意思的是，万科集团执行副总裁毛大庆也在近日称，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段，该项目属于出租公寓，建成后由万科自持，不对外出售。首期有300~400套，如果除去公摊，每套面积在15平方米左右。
买小房利率高
其实极小户型并非只在销售方式上遭遇了尴尬。在政策方面，极小户型也受到国内建筑规范的限制。按照2012年8月1日正式生效的新版《住宅设计规范》，由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型住宅，使用面积不应小于22平方米。另外，极小户型面临纯北户型、厨房设计、阳台规划、车位配备一系列的规划瓶颈。这一系列的问题，导致国内的建筑规范并不允许这种超小户型以住宅形式大规模推广。因此，市场上出现的低于22平方米的极小户型，多数是商业用地上建的公寓，属于商业性质，此类产品不限购不限贷，但首付和贷款利率都会更高。
美联物业深圳营业部总经理江少杰是香港人。他告诉记者，即使在的香港，开发20平方米以下极小户型的私人发展商也极少。“一般是政府提供的公屋，面积才会这么小。”香港运输及房屋局局长郑汝桦对香港公屋的设计则是如此解读：1到2人的居室，套内面积为14平方米；2到3人的居室为22平方米；3到4人的居室为31平方米；4到5人的居室为38平方米。这也从另外一个角度验证了万科当初做的调研：中低收入住宅小区的运作模式大多由政府主导。
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