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地产投资寻新出路 南昌楼市非住宅成交先抑后扬

江南都市报   2013-03-22 09:13

[摘要] 面对诸多不确定因素,开发商和购房者都保持着较为理性的销售和购房心态,特别是对投资性较强的非住宅产品,开发商推出许多中小型产品迎合市场需要,这些产品不仅面积小、总价低,并且在选择上也更趋丰富,有商铺、写字楼、SOHO、公寓等多种类别;投资者也表现出相当的热情。

2013年,受多重因素影响,楼市走势并不明朗。上周是新年楼市成交满一个月,从四周成交情况来看,住宅成交量波动较大:受返乡置业潮刺激,新年、二周成交量出现环比上浮,其中第二周(2月20日~27日)涨幅,住宅成交931套,较前一周增加750套,环比上涨314%,非住宅成交141套,较前一周增加112套,环比上涨286%;进入3月以来,宏观调控进一步扩大,同时,大量非住宅产品集中入市,住宅成交出现明显下滑,第三、四周分别下滑21%和25%,非住宅成交则上涨178%和33%。

基于以上数据,可以看出南昌楼市整体平稳。面对诸多不确定因素,开发商和购房者都保持着较为理性的销售和购房心态,特别是对投资性较强的非住宅产品,开发商推出许多中小型产品迎合市场需要,这些产品不仅面积小、总价低,并且在选择上也更趋丰富,有商铺、写字楼、SOHO、公寓等多种类别;投资者也表现出相当的热情:2月20日~3月20日,一个月的时间南昌非住宅共计成交851套。

受即将到来的“小阳春”提振,南昌非住宅成交或将延续增长趋势:一方面,据南昌房地产信息网数据显示,新一周将有252套非住宅入市,仍是被市场广泛认可的中小型产品;另一方面,受宏观调控影响,“弃住从商”的买家不在少数,或将带来非住宅成交高潮。此外,乃至海外投资市场,也出现了不同程度的好转,国内部分品牌开发商,将投资目光延伸海外,为投资需求不断寻找新的出路。

商铺是投资客选择

住宅“受限”后,“弃住从商”的买家不在少数,由此也带来了南昌非住宅产品的成交热潮。

尤其是投资门槛较低、成长性较好的商铺,几乎是投资客的选择。比较典型的案例是华南城,今年3月开盘推出的444套商铺,截至月中已销售308套,成交面积约1.5万平方米,成交金额(单价按15000元计算)超过2亿元。

商铺投资性较强,价格相对较高,产品用途较为单一,因此投资风险较高。在多数业内人士眼里,投资商铺一要看地段,热点区域或高增长区域关注度较高,客流量和潜在客流量较大,比较适合商铺转手或出租;二要看商圈,大型超市、大型百货商场的聚集地容易形成专属商圈,具提升人气的作用,使商铺具有良好的保值、增值能力。

华南城位于红谷滩新区九龙湖与红角洲片区交汇处,区位优势明显,从九龙湖板块未来规划和非住宅成交趋势来看,项目增长潜力较大。但受宏观调控和市场“恐慌性购房”叠加影响,华南城打动购房者的关键,还在于此次推出的商铺面积以40㎡~50㎡为主,总价不超过百万,较为符合中小型投资者的需要。

除华南城以外,2012年,红谷滩万达广场(小区网 论坛)等多个商业地产项目也曾缔造商铺热销的纪录,凸显了投资客对商铺的热衷程度。一方面,南昌正处于快速扩容阶段,新兴板块有大量商业配套需求;另一方面,新兴板块内的商铺处于兴起阶段,选择空间大、价格也相对较低,随着区域的成熟,商铺的价值也将进一步提升。

非住宅产品加速入市

新年以来,非住宅成交先抑后扬,节后两周成交量均不足百套,第三、四周出现好转。上周,非住宅共计成交384套,环比上涨33%,延续了此前的增长趋势,这也是新年以来非住宅成交连续三周出现上涨行情。究其原因,一是“限购”等系列政策挤碎了投机泡沫,使拥挤在住宅市场上的炒房大军偃旗息鼓,资金转而流向商业地产;二是商业地产逐渐细分,从商铺到写字楼再到到酒店式公寓,灵活多样的选择撬动了投资者的购房需求。

目前,南昌楼市中较为紧俏的非住宅产品一是高的商铺,其次是商住两用的酒店式公寓、SOHO和LOFT,在住宅限购的背景下,商住项目总价低、宜商宜居的特性在市场上尤为突出。不仅成交量较限购前有大幅上升,更是体现在新开盘商住项目的持续增加上。

3月16日,东亚朝阳SOHO开盘,首批房源在短时间内全部售罄,项目拟近期再顺势加推;2013年新鲜入市的世纪欧美中心,预计3月底首次开盘,主打精装SOHO,面积45㎡~50㎡,开发商紧凑的推盘节奏说明投资者及购房者都对商住两用产品抱有良好预期。

而稳健增长的成交量、投资者对非住宅投资的信赖,也促使非住宅产品加速入市。据统计,上周南昌市区新增非住宅预售34440.62㎡,合计252套;其中,入市的是上海湾商业街项目,新增非住宅预售32038.14㎡,合计224套。此外,洪客隆英伦联邦商铺预计4月份面市,面积30㎡~500㎡;联发广场(小区网 论坛)江景写字楼和中信庐山西海精装公寓正在认购中,其中写字楼面积200㎡~1800㎡,精装公寓面积60㎡~88㎡。

开发商将投资目光延伸海外

受多重因素影响,今年楼市走势并不明朗,直接导致新年伊始楼市成交量出现反复波动。非住宅产品受市场环境影响较大,在当前市场利好的背景下,非住宅市场挑战与机遇并存,可以说迎来了较好的发展契机。据了解,不只是南昌市场方面,乃至海外投资市场,都出现了不同程度的好转。

3月14日,绿地集团与加拿大基金Brookfield集团就位于澳大利亚悉尼的一栋办公楼及一栋历史保护建筑的收购签署合同,绿地集团将在悉尼市中心投资建设未来悉尼公寓楼——超过240m的“悉尼·绿地中心”及配套商业和高星级精品酒店。这不仅是绿地首度落子海外;更成为中国房地产企业在澳洲规模的单笔投资。

绿地不是个吃螃蟹的人,今年2月13日,万科集团与美国铁狮门(TishmanSpeyer)集团签署合作协议,共同开发旧金山201Fol-som(富升街201号)项目;2012年以来,包括碧桂园、万通、首创、复星、金地等十余家大型房企也已经开启海外房地产项目的投资。

可以说,伴随国内民间财富的迅速增长,留学潮、移民潮、海外投资暗流涌动,与之密切关联的海外置业热潮,在2011年,因中国楼市调控后的挤出效应彻底显现,越来越多国内投资者前往海外市场投资物业,越来越多大型房企瞄准海外市场,为拓展海外投资作铺垫;为拓展境外融资渠道作铺垫。

文/记者田华

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